나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104404 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1591-6 서초로이움지젤 2층209호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 "남부터미널역(지하철3호선)" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 오피스텔, 호텔, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주변 환경은 양호합니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 "남부터미널역(지하철3호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 18층 건물내 제2층 제209호로서, (사용승인일: 2023.06.15) 외벽: 석재붙임마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중에 있습니다(후첨 "사진용지" 참조).

설비내역

위생설비, 급배수설비, 냉난방설비, 승강기실비 및 주차장시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 가장형 토지로서 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 5~6m 내외, 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104404 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1591-6 서초로이움지젤 2층209호

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

감정가: 575,000,000원

토지면적: 4.07㎡ (약 1.23평)

토지지분: 4.07㎡ (약 1.23평)

건물면적: 29.06㎡ (약 8.79평)

건물지분: 29.06㎡ (약 8.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 파

신축 연월일: 2023년 06월 15일 (사용승인일 기준)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕, 18층 건물 내 제2층 제209호

주요 설비: 위생설비, 급배수설비, 냉난방설비, 승강기, 주차장 시설 등

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 서초구 서초동 소재 "남부터미널역(지하철 3호선)" 북서측 인근

* 주변 환경: 아파트, 오피스텔, 호텔, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 상업 복합 지역으로 환경 우수

* 교통: 차량 진출입 용이, 인근 버스정류장 및 지하철 3호선 "남부터미널역"을 통해 우수한 대중교통 접근성 확보

* 인접 도로: 북측 노폭 약 5~6m, 동측 노폭 약 4m 포장도로 접함

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 10월 05일 접수된 안양농업협동조합 근저당권 (금 468,000,000원)

* 주요 권리 사항:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (접수일자: 2023-10-05)

* 근저당권 (안양농업협동조합, 말소기준권리)

* 가압류 (신한자산신탁, 금 281,000,000원, 2025-09-02 접수, 말소 예정)

* 강제경매 (파주중앙새마을금고, 금 246,622,539원, 2025-11-18 접수, 본건 경매 개시)

* 등기부채권 총액: 749,000,000원

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음 (등기부상 명시된 지상권은 없으나, 물건명세서 참고 필요)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 보증금/차임 지급 조건 등을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 서울 서초구 서초동에 위치하며, 남부터미널역 역세권으로 직장인 및 유동인구 수요 풍부. 주변 아파트, 오피스텔, 상업시설 밀집. 최근 서울시의 '서리풀 복합개발' 사업으로 인한 잠재적 가치 상승 기대.

* 용도지역: 도시지역, 일반상업지역으로, 향후 발전 가능성이 높은 지역

* 토지이용계획:

* 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역:

* 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. (외국인 등 대상, 건축물 용도(아파트) 관련)

* 지정 기간: 2025.3.24.~2025.9.30. (건축물 용도(아파트)로 사용되는 부지 관련)

* 지정 기간: 2025.10.1.~2026.12.31. (건축물 용도(아파트)로 사용되는 부지 관련)

* 상기 허가구역 지정은 외국인 또는 특정 용도의 건축물 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있음을 의미합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설, 마트, 병원 등 다양한 편의시설 이용 가능. 예술의전당 인접으로 문화생활 편리.

* 대중교통: 지하철 3호선 남부터미널역 도보 이용 가능 (약 7분 이내), 다수의 버스 노선 운행.

* 교육시설: 주변 초, 중, 고등학교 분포 (구체적인 학군은 서초구 교육청 확인 필요)

* 문화/여가시설: 예술의전당 등 인접 (이용 편리성)

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역 지정: 특정 기간 동안 외국인 또는 특정 용도(아파트 등)의 건축물 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있으며, 이는 거래의 제한을 야기할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 명확한 임대차 계약 내용 및 점유자가 미상인 경우, 명도 시 예상치 못한 문제 발생 가능성 상존. (단, 인수 보증금 합계 0원이므로 임차인 보증금 부담은 없음).

* 건축물 용도 제한: 현재 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중이나, 향후 용도 변경 시 도시계획 등 관련 규제 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 서초구 남부터미널역 인근에 위치한 신축급 생활숙박시설로, 입지 및 교통 여건이 매우 우수합니다. 2023년 준공된 건물로 건물 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 등기부상 권리관계는 대부분 말소될 예정이며, 채권 총액이 감정가 대비 과도하지 않아 경매 진행에 무리가 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간 및 임대관계 미상 부분에 대한 면밀한 사전 조사와 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 지하철 3호선 남부터미널역 인근으로 출퇴근 및 이동이 편리하며, 임대 수요 확보에 유리.

* 신축급 건물: 2023년 사용승인으로 비교적 최근 건물로, 시설 노후화 문제 적음.

* 서초구의 잠재력: '서리풀 복합개발' 사업 등과 연계된 지역 가치 상승 기대.

* 복합 용도 지역: 주변 상업시설 및 주거시설과의 시너지 효과 기대.

* 투자 및 실거주 모두 적합: 안정적인 임대 수익 창출 또는 개인의 주거용으로 활용 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 물건의 시장 가치, 낙찰 가능성, 현황 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도로 고려할 사항은 없습니다. 감정가 575,000,000원을 기준으로 하되, 향후 시장 동향, 유사 물건 낙찰가율, 개별적인 자금 계획 등을 면밀히 분석하여 최적의 입찰가를 결정해야 합니다. 예를 들어, 유사 물건의 경우 5% 내외의 임대 수익률이 예상되므로 이를 참고할 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 방문이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.