나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104419 [1] 서울특별시 관악구 신림동 650-54 씨지아름채 102동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산감정 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

[난곡동 주민센터] 남동측 인근 / [난우중학교] 북측 인근에 위치하고 있음 단독주택, 다가구주택, 다세대주택과 일부 근린생활시설이 혼재하는 다소 노후된 주거지대임

교통상황

본건까지 차량 접근 및 출입 가능하며, 인근에 5522, 5523, 5524번등 다수의 노선버스가 정차하는 버스정류장이 위치하여 전반적인 교통상황은 보통인 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 202호 단위세대로 (사용승인일: 2019.04.29) 외벽 : 인조석붙임, 일부 몰탈 및 몰탈위페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 붙임 등임

이용상태

다세대주택 1개호로 이용 중임 (내부 구조는 별첨 도면 참고 바람)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방임 급배수 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동출입문보안설비 등 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

자루형 유사한 부정형 토지이며 전반적인 경사지로 조성하여 다세대주택 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

남측으로 '난곡로24라길' 에 접하고 있으며 이를 통하여 차량 출입하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 건축허가착공제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역 등(근거법령 및 세부내용은 별첨한 공뷰서류 사본 참고 바람)

공부와의 차이

별무함

기타참고사항(임대관례 및 기타)

조사되는 현황 상 공실로 추정되나 구체적인 사실관계는 미상임

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104419 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 650-54 CG아름채 102동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 442,000,000원

건물면적: 55.04㎡ (약 16.65평)

토지면적: 35.95㎡ (약 10.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 건물 정보

건축년도: 2019년 04월 29일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 202호

최근 사용승인일: 2019.04.29

총 동 수: 3개동 (CG아름채 단지)

세대 수: 총 25세대 (CG아름채 단지)

주차 대수: 총 18대 (CG아름채 단지)

1.3. 등기부 요약

말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2023.09.08)

등기부채권 총액: 1,657,000,000원

소유권 보존: 2019.05.21 (소진태 외 22명)

주택임차권: 고혁준 (2020.06.29 전입, 2020.06.12 확정, 2024.08.13 배당신고) - 말소 및 대항력 포기 조건

1.4. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 고혁준의 경우, 전입일자(2020.06.29)가 말소기준권리(2023.09.08)보다 앞서지만, 등기부등본상 주택임차권이 말소되었고, 임차인 본인의 대항력이 없다고 명시되어 있습니다. 또한, 임차보증금반환채권승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행되므로, 임차인의 보증금은 매수인이 인수하지 않습니다.

현재 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 [난곡동 주민센터] 남동측 인근, [난우중학교] 북측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 일부 근린생활시설이 혼재하는 다소 노후된 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근 및 출입이 가능합니다. 인근에 5522, 5523, 5524번 등 다수의 노선버스가 정차하는 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 남측으로 '난곡로24라길'에 접하고 있으며, 해당 도로를 통해 차량 출입이 원활합니다.

2.4. 주변시설 확인

최근 3년간 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료에 따르면, 신림동 인근의 다세대주택 실거래가는 다음과 같습니다. (2026년 5월 거래 기준)

* 서울특별시 관악구 신림동 255-120번지 (1991년식, 68.58㎡): 180,000,000원

* 서울특별시 관악구 592-12번지 (2015년식, 36.33㎡): 180,000,000원

* 서울특별시 관악구 신림동 1563-7번지 (2003년식, 49.63㎡): 230,000,000원

위 사례들은 본건과 건축 연도, 면적 등에서 차이가 있습니다. 특히 본건 CG아름채는 2019년 준공으로 비교적 신축에 속합니다.

인근 지역에 대한 혐오시설 존재 여부는 현재까지 파악되지 않았습니다.

3. 상권분석

3.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 사례를 종합적으로 분석한 결과, 신림동 일대의 다세대주택 시세는 건축 연도, 면적, 위치 등 다양한 요인에 따라 편차를 보입니다. 2015년식 36.33㎡(약 11평) 물건이 180,000,000원, 2003년식 49.63㎡(약 15평) 물건이 230,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 2019년식으로 비교적 신축에 해당함에도 불구하고, 55.04㎡(약 16.65평)의 면적에 대한 감정가가 442,000,000원으로, 위 사례들의 평균 거래가 및 평당 단가보다 높게 책정된 것으로 보입니다. 감정가는 약 803만원/㎡, 약 2,650만원/평 수준으로, 비교 사례의 463만원/㎡, 1,530만원/평 수준과는 상당한 차이를 보입니다. 다만, 신축 연식의 프리미엄이 반영된 것으로 추정됩니다.

3.2. 잠재적 수요

신림동은 서울 서남권의 대표적인 주거 밀집 지역으로, 꾸준한 수요가 존재합니다. 대중교통 이용이 편리하고 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실수요자들의 관심이 높을 것으로 예상됩니다.

4. 생활정보

4.1. 편의시설

주변에 난곡동 주민센터, 난우중학교 등이 위치하며, 생활 편의시설 이용에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

4.2. 교통 편의

다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 강남, 여의도 등 주요 업무지구로의 접근성이 양호한 편입니다.

4.3. 주거 환경

다소 노후된 주거지대와 신축 주택이 혼재하는 지역으로, 지역 내 정비사업 등의 개발 가능성도 내포하고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 개발행위허가제한구역

본건은 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어, 향후 재건축, 증축, 개축 등 건축행위에 제한이 있을 수 있습니다. 이는 향후 부동산 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

5.2. 토지이용계획 상 제한

제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 건물 고도 및 용적률에 제한이 있습니다. 또한, 건축허가착공제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재하므로, 관련 규정을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

5.3. 감정가 대비 시세 차이

앞서 분석한 바와 같이, 본건의 감정가가 주변 유사 물건들의 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 가격 하락이나 투자 수익률 저하로 이어질 수 있습니다.

5.4. 공실 가능성

현재 공실로 추정되나, 임대차 현황 조사 결과에 따르면 구체적인 사실관계는 미확인 상태입니다.

6. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동에 위치한 비교적 신축(2019년식) 다세대주택입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편이며, 임차인 관련 권리 문제는 매각으로 모두 소멸되어 매수인의 부담이 없습니다.

하지만, 본건이 개발행위허가제한구역 등 다수의 토지이용계획상 제한이 존재하는 점, 그리고 감정가가 주변 실거래가 대비 다소 높게 평가된 점은 주의해야 할 부분입니다. 또한, 현재 공실 상태일 가능성이 있어, 임대 수익을 고려한다면 공실 위험을 신중하게 검토해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 신축인 2019년식 건물로, 연식에 따른 감가상각이 적음.

* 임차인의 대항력 및 보증금 인수 부담이 없어 명도 관련 위험이 낮음.

* 신림동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성 존재.

8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 본건의 감정가(442,000,000원)는 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 특히 2003년식 49.63㎡ 물건이 230,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 신축 연식의 프리미엄을 상당 부분 반영한 것으로 보입니다.

그러나 본건은 2019년식으로 연식이 훨씬 최신이며, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 또한, 잠재적 리스크 요인(개발행위허가제한구역 등)을 감안해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가보다는 낮게, 하지만 시장 상황 및 유사 물건의 신축 프리미엄을 고려하여 책정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 현재 시점에서 예상되는 합리적인 입찰가 범위는 320,000,000원 ~ 370,000,000원 으로 제시합니다.

이 범위 내에서, 권리 분석 결과 및 향후 개발 가능성, 주변 시세 변동 등을 추가적으로 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.