나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104398 [1] 서울특별시 관악구 신림동 98-166 리치아트빌 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 있는 "영락고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택 등 주거용부동산으로 형성된 주택지대임.

교통상황

대상건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 501호로 외벽: 석재 마감 등 창호: 새시 2중창 등.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 이용중이며, 일부 확장형 발코니임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

서향 경사지대에 위치하는 자체 지반 평탄하게 조성된 2필지 일단의 직사각형 토지로 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 도로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 동일하며 도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화 구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법> 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파 트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 임대관계 조사하지 못하였으며, 등기사항전부증명서상 하기와 같이 주택임차권 등기되어있음. 임차보증금 금312,000,000원, 임대차계약일자 2022.4.21, 주민등록일자 2022.5.24, 확정일자 2022.5.6.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104398 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 98-166 리치아트빌 5층501호

* 건물명: 리치아트빌

* 도로명주소: 서울특별시 관악구 복은10길 37-3 (신림동)

* 준공일: 2020년

* 용도: 도시형생활주택 (공동주택)

* 감정가: 308,000,000원

* 토지면적: 30.34㎡ (9.18평)

* 건물면적: 37.60㎡ (11.38평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 총 5층 중 해당 층 5층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 있는 "영락고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택 등 주거용부동산으로 형성된 주택지대임.

* 교통상황: 대상건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 교통상황 보통임.

* 인접 도로상태: 동측으로 도로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

1.2. 권리분석

* 경매 종류: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 등기부 현황:

* 소유권: 장해숙 외 1명 (말소 예정 없음)

* 소유권 이전: 사형택 (매매)

* 주택임차권: 박 (보증금: 금312,000,000원) (말소 예정)

* 가압류: 주택도시보증공사 (금액: 금1,279,000,000원) (말소 예정)

* 압류: 서초세무서장 (말소 예정)

* 강제경매 (본건): 주택도시보증공사 (권리금액: 312,000,000원) (말소 예정)

* 총 부채액: 1,591,000,000원

* 인수되는 임차보증금: 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

* HUG 확약서 내용: 2026. 5. 4. 주택도시보증공사 확약서 제출: 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기함. 배당금으로 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 있는 "영락고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택 등 주거용부동산으로 형성된 주택지대임.

* 주변 시세 (인근 다세대주택 거래 사례 - 2026년 7월 기준):

* 제일빌라(92-200) (1991년식): 185,000,000원 (30.92㎡ / 약 9.36평)

* 드림하우스(561-1) (2015년식): 320,000,000원 (29.56㎡ / 약 8.94평)

* 어반팰리스(87-1) (2018년식): 390,000,000원 (45.37㎡ / 약 13.72평)

* 본건 건물 연식: 2020년 (신축에 가까움)

* 추정 시세 범위: 약 330,000,000원 ~ 380,000,000원

* 혐오시설: 주변 지도 검색 결과 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 이용 상태: 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 이용중이며, 일부 확장형 발코니임. (철근콘크리트구조, 총 5층 중 5층)

* 건축물 상세: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 501호로 외벽: 석재 마감 등 창호: 새시 2중창 등.

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

* 인근 편의시설: 영락고등학교 인근 주택지대로, 기본적인 생활 편의시설 접근 가능.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: HUG 확약서 제출로 인해 낙찰자 인수 보증금은 없으나, 배당 관련 절차 및 최종 처리 확인 필요.

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 지정기간 (2025.10.20.~2026.12.31.) 내에 속한 토지거래허가구역입니다. 잔금 납부 시 관할 구청의 허가를 받아야 할 수 있으며, 관련 절차를 반드시 확인해야 합니다.

* 높은 총 부채액: 1,591,000,000원으로 감정가 대비 매우 높아, 채권 회수율 및 물건 가치에 대한 시장의 평가가 반영된 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 2020년 준공된 도시형생활주택으로, 신축에 가까워 즉시 활용 가능한 장점이 있습니다.

* 권리 관계는 복잡해 보이나, 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 잔금 납부 시 허가 절차가 필요합니다.

* 주변 시세 대비 감정가는 합리적인 수준으로 보이며, 시장 상황 및 경쟁률에 따라 투자가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 상태 양호 및 즉시 사용 가능.

* 무인수 권리: HUG 확약서로 인해 임차보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원).

* 입지: 서울 관악구 신림동은 주거 수요가 꾸준한 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 308,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 제일빌라(92-200) (1991년식): 185,000,000원 (30.92㎡)

* 드림하우스(561-1) (2015년식): 320,000,000원 (29.56㎡)

* 어반팰리스(87-1) (2018년식): 390,000,000원 (45.37㎡)

* 본건(2020년식, 37.60㎡ / 약 11.38평)과 비교 시, 최근 거래된 드림하우스 (2015년식, 29.56㎡, 320,000,000원) 및 어반팰리스 (2018년식, 45.37㎡, 390,000,000원)의 가격 수준을 참고할 때, 본건의 적정 시장 가치는 약 330,000,000원 ~ 380,000,000원으로 추정됩니다.

* 감정가 308,000,000원은 본 추정 시장 가치 범위의 하단부에 위치하여, 입찰 시 경쟁력 있는 가격 설정이 가능합니다.

* 예상 입찰가 제안:

* 감정가 이상으로 시작하여 시세 범위 하단부까지 고려 (예: 308,000,000원 ~ 340,000,000원)

* 최종 입찰가는 법원 매각 진행 상황, 경쟁자의 수, 본인의 자금 계획 및 토지거래허가 절차를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* (주의) 토지거래허가구역임을 반드시 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.