나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104414 [1] 서울특별시 관악구 남현동 1072-69 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프리즘 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 "서울사당초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 및 다가구주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대임.

교통상황

본건 까지 차량 출입 가능하며 북축 인근으로 지나는 남부순환로변에 버스정류장이 있어 교통환경은 무난시됨.

건물의 구조

2015.05.14 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호로서 외벽은 치장석 마감 등, 내벽은 벽지 및 일부타일 마감, 창호는 칼라샷시창호 임

이용상태

다세대주낵(방3, 거실, 주방/식당, 욕실, 다용도실, 현관 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, cctv, 주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

북동측 하향 완경사지에 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 토지 서측으로 약 5~6 미터의 포장도로와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:150m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상 임

물건 비고

- 주택도시보증공사(임차인 임영채) : 경매신청채권자로 임차인의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력및우선변제권 승계)
- 주택도시보증공사로부터 2026.06.26.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104414 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 남현동 1072-69 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 410,000,000원

* 토지면적: 30.00㎡ (약 9.08평)

* 건물면적: 53.94㎡ (약 16.32평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2015년 5월 14일

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31. 지정, 외국인 등 대상)

2. 입지조건

* 주변환경: 서울특별시 관악구 남현동 소재 '서울사당초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 및 다가구주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 북측 인근의 남부순환로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 북대구세무서장의 압류 (2024년 12월 23일 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 정보상으로 없음 (지상권 등 별도 언급 없음)

* 주요 권리관계:

* 소유권보존: 2015년 5월 28일 (김용진 외 2명)

* 소유권이전: 2021년 8월 3일 (장해규)

* 주택임차권: 임영채 (금 393,000,000원, 2021년 7월 20일 전입, 2021년 5월 25일 확정, 2023년 7월 26일 등기 접수) - 등기부상 말소 예정으로 표시됨

* 압류: 북대구세무서장 (2024년 12월 23일 접수) - 말소기준권리

* 강제경매: 주택도시보증공사 (금 439,136,508원, 2025년 11월 19일 접수, 사건번호 2025타경104414)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이* (이민영)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2024년 9월 2일

* 확정일자: 2025년 8월 18일

* 배당신고일자: 2025년 12월 8일

* 대항력: 있음

* 참고: 인수 보증금 합계 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 5천만원은 낙찰자가 인수하거나 임의로 변제해야 할 수 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (임영채)

* 보증금: 393,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 7월 20일

* 확정일자: 2021년 5월 25일

* 배당신고일자: 2023년 7월 26일

* 대항력: 없음 (등기부상 말소 예정)

* 참고: HUG 인수조건 변경 및 확약서 제출로 대항력 포기 및 우선변제권 주장, 임차권등기 말소 동의. 그러나 '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항이 존재하여, 인수 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 남현동 일대는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 서울사당초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 기능이 중심인 상권입니다. 남부순환로에 인접하여 상업 및 교통 기능도 일부 포함하고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: 서울사당초등학교가 인근에 위치합니다.

* 주변 교통시설: 남부순환로가 인접하여 버스 이용이 편리하며, 차량을 통한 시내 접근성도 양호합니다.

* 주변 편의시설: 인근 근린생활시설 및 상업지역을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 이민영 씨의 보증금 5천만원 인수 가능성: 현재 배당받지 못한 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 권리관계 복잡성: '대항력 있는 임차인'이라는 표기와 HUG의 확약서 내용(대항력 포기, 우선변제권 주장)이 상충되어, 잔금 납부 시 예상치 못한 인수 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 점은 긍정적이나, 추가 확인이 필요합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정: 잔금 납부 시점에 따라 허가 절차가 필요할 수 있으므로, 입찰 전 허가구역 지정 현황 및 해제 여부를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 남현동의 비교적 신축급(2015년식) 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 무난한 편입니다. 다만, 권리분석상 대항력 있는 임차인 이민영 씨의 보증금 5천만원 인수 부담과 더불어, 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 복잡한 권리관계가 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 HUG 관련 임차인의 대항력 포기 확약서 제출에도 불구하고 '대항력 있는 임차인' 표기가 남아 있는 점은 잠재적 리스크로 간주해야 합니다. 이러한 위험 요인들을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 관악구의 안정적인 주택 수요 지역에 위치한 신축급 다세대주택입니다.

* 남부순환로 인접으로 교통 편의성이 우수합니다.

* 감정가 대비 시세 분석을 통해 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 한백리츠빌(2015년식, 50.66㎡): 2026년 5월, 480,000,000원

* 이가채(2016년식, 43.94㎡): 2026년 7월, 510,000,000원

* 본 물건은 건물면적 53.94㎡로, 비교 사례보다 면적이 약간 더 넓습니다.

* 감정가 410,000,000원 대비 최근 시세는 480,000,000원에서 510,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 임차인 인수 보증금:

* 이민영: 50,000,000원 (대항력 있음, 인수 가능성 고려)

* 주택도시보증공사: 393,000,000원 (확약서 제출로 인수 부담 없을 것으로 예상하나, 최종 확인 필요. 현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기됨)

* 예상 입찰가 산정: 임차인 이민영 씨의 보증금 5천만원 인수 가능성을 반영하고, HUG 관련 복잡성을 고려하여 보수적으로 접근합니다.

* 예상 입찰가: 450,000,000원 ~ 480,000,000원

10. 협의 및 확인 사항

* 임차인 이민영 씨의 보증금 5천만원에 대한 인수 여부 및 명도 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

* 주택도시보증공사(임영채) 관련 임차권의 최종 인수 여부와 HUG의 확약서 효력에 대해 면밀히 검토해야 합니다. (가장 중요한 확인 사항)

* 잔금 납부 시점에 따른 토지거래허가구역 관련 절차 필요 여부를 확인해야 합니다.

* 물건 내부 상태 및 관리 상태를 직접 확인하는 것이 좋습니다.

* 주변 시세 및 본 물건의 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 주변에 확인된 혐오시설은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.