나이스옥션 법원경매 평택 2024타경57140 [1] 경기도 평택시 안중읍 안중리 491-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김종욱 · 평가일 2025.01.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 "한국농어촌공사 경기지역본부 평택지사"
남서측 인근에 위치하며, 부근은 다가구주택, 주상용, 근린생활시설 등이 혼재하는
지역으로서 주위환경은 보통 수준임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입은 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 대중
교통 사정은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 다가구주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(안중송담지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합),
가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,

외 벽 : 석재붙임 등 마감,
창 호 : 샷시이중창호임.

이용상태

다가구주택으로서

1층 : 계단실 등,
2층 : 4개호(2툼형 2개호, 원룸형 2개호),
3층 : 3개호(3룸형 1개호, 2툼형 1개호, 원룸형 1개호),
4층 : 3개호(2룸형 1개호(옥탑 누다락 포함), 2툼형 1개호, 원룸형 1개호).

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 옥탑(누다락 등)은 건물에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2024타경57140 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 안중읍 안중리 491-5

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 1,668,597,600원

* 토지면적: 323.10㎡ (약 97.74평)

* 건물면적: 561.09㎡ (약 169.73평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 건축물 용도: 다가구주택 (10가구)

* 건축년도: 2018년 8월 24일 사용승인

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 "한국농어촌공사 경기지역본부 평택지사" 남서측 인근에 위치.

* 주위환경: 본건은 제1종일반주거지역으로, 다가구주택, 주상용, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 제반 차량 출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 대중교통 사정은 보통 수준임.

* 토지형상: 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 다가구주택 부지로 이용 중임.

* 도로상태: 본건 북동측으로 소로와 접함.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(안중송담지구), 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역.

* 주변시설: 한국농어촌공사 경기지역본부 평택지사 인근에 위치하여 공공시설 접근성이 양호함. 주변으로 근린생활시설이 분포하여 생활 편의시설 이용이 가능함. 안중읍은 평택시 내에서 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 상권 활성화 가능성이 기대됨.

* 혐오시설: 본건 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 8월 31일자 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1, 건물 등기부). 상기 말소기준권리보다 늦은 모든 권리(임의경매, 가압류, 압류, 근저당, 주택임차권 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 인수되는 임차보증금은 0원임. (모든 임차인이 대항력이 없음)

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2023-01-31. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-05-10, 확정 2024-04-08. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 190,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-08-31, 확정 2022-08-08. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-27, 확정 2023-02-09. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-03-28. 대항력 없음. (확정일자, 배당신고일자 미기재)

* 김 : 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-10-11, 확정 2023-03-28. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 31,500,000원, 차임 240,000원, 전입 2018-10-11, 확정 2021-08-30. 대항력 없음.

* 박 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-08-05, 확정 2024-08-02. 대항력 없음.

* 오 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-09-18, 확정 2023-08-16. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-06-01. 대항력 없음. (확정일자, 배당신고일자 미기재)

* 임 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-01-02, 확정 2023-01-02. 대항력 없음.

* 총 임차 보증금 합계: 0원 (인수 금액 없음)

1.3. 상권분석

* 본건은 제1종일반주거지역으로, 주거와 근린생활시설이 혼재된 지역에 속함.

* 안중읍은 평택시 내에서 지속적으로 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 상권 활성화 가능성이 기대됨.

* 주변에 관공서(한국농어촌공사)가 위치하여 유동인구 및 배후수요 확보에 유리한 입지.

* 다가구주택으로서 다수의 임차인 확보가 용이한 형태를 띠고 있어 임대수익 창출에 유리한 조건.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용 가능하며, 차량으로 주요 도로 접근 용이.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능. (마트, 병원, 은행 등)

* 주거환경: 다가구주택 밀집 지역으로 주거 환경이 형성되어 있으며, 비교적 조용한 주거지 환경.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 임대차 계약 관계가 상세히 확인되지 않은 임차인들이 다수 존재함. (보증금 0원, 차임 0원 등) 이들의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생하거나 추가적인 협의가 필요할 수 있음.

* 옥탑(누다락) 포함 평가: 옥탑 공간이 건물 면적에 포함되어 평가되었으나, 실제 이용 가능 면적, 건축법상 위반 여부, 임대 가능성 등을 사전에 면밀히 검토할 필요가 있음.

* 다수의 임차인 명도: 대항력 없는 임차인 다수 존재로 인해 명도 과정에서 시간 및 비용이 소요될 수 있음.

* 가축사육제한구역: 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 용도로 활용 시 제약이 따름.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재의 다가구주택으로, 제1종일반주거지역에 위치하며 주거 및 상업시설이 혼재된 지역임.

* 감정가는 16억 6천여만원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상임.

* 권리분석 상 인수되는 임차보증금이 전혀 없어 비교적 안전한 권리 분석이 가능함.

* 다수의 임차인이 존재하나 모두 대항력이 없어 명도 대상임.

* 주변 개발 및 교통 접근성이 보통 수준이며, 임대 수요가 예상되는 지역으로 향후 가치 상승 잠재력이 있음.

1.7. 투자 포인트

* 인수 보증금 없음: 모든 임차인의 대항력이 없어 명도 후 공실 발생 시 즉시 임대 수익 창출 가능.

* 안정적인 임대 수익: 다수의 세대로 구성된 다가구주택으로, 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 지역 개발 잠재력: 평택시 안중읍은 지속적인 개발 계획이 있는 지역으로, 장기적인 투자 가치 상승 기대.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 확인 결과, 매각으로 인한 권리 소멸이 명확하여 권리상 안전함.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,668,597,600원

* 인수 보증금: 0원

* 본건은 인수 보증금이 없는 안전한 물건으로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 주변 시세, 본건의 실제 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 임장 활동이 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.