나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경93 [1] 서울특별시 강동구 명일동 257 고덕주공아파트 904동 4층 403호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경93 [1] 서울특별시 강동구 명일동 257 고덕주공아파트 904동 4층 403호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경93
• 주소: 서울특별시 강동구 상암로 251, 904동 4층 403호 (명일동,고덕주공아파트)
• 감정가: 1,254,000,000원
• 최저가: 1,254,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 아파트

서울동부지방법원 경매1계 2025타경93 | 소재지: 서울특별시 강동구 상암로 251, 904동 4층 403호 (명일동,고덕주공아파트) | 감정가: 1,254,000,000원 | 최저가: 1,254,000,000원 | 용도: 아파트

1. 서울동부지방법원 2025타경93 강동구 명일동 고덕주공아파트 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

서울 강동구 명일동에 위치한 고덕주공아파트 904동 403호에 대한 부동산 임의경매 사건입니다. 본건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 아파트 경매 물건이며, 감정가는 12억 5,400만 원으로 평가되었습니다. 해당 물건은 제3종일반주거지역 내에 위치하고 있어 양호한 주거 및 개발 잠재력을 갖추고 있습니다.

건물 전용면적은 83.52㎡(약 25.26평)이며, 토지 지분은 54.86㎡(약 16.59평)으로, 일반적인 중형 아파트 규모에 해당합니다. 소유자와 채무자가 동일인인 개인 채무 건으로 파악됩니다.

2. 입지조건 분석

서울특별시 강동구 명일동의 중심 주거지역에 위치하며, 대규모 아파트 단지가 밀집된 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 특히 "명일2동주민센터" 북측 인근으로 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다.

교통 환경은 지하철 5호선 "명일역" 및 "굽은다리역"을 모두 이용할 수 있는 더블 역세권에 준하는 위치로 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 간선도로 접근성 또한 양호하여 서울 주요 지역 및 수도권으로의 차량 이동이 자유롭습니다. 단지 주변은 동, 남, 북측으로 중로에 접하고 있어 차량 진출입 및 단지 내부 순환에 용이합니다.

3. 권리분석

본건은 채무자 신OO의 채무로 인해 채권자 주OOOOOOO가 신청한 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일하여 권리관계가 비교적 단순한 편이며, 이는 일반적인 개인 채무에 의한 경매 진행으로 해석될 수 있습니다.

가장 중요한 권리분석 사항은 '임대관계 미상'이라는 점입니다. 현장 조사 시 임차인의 유무 및 대항력 여부를 반드시 확인해야 하며, 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 매수인이 인수해야 할 보증금 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 임차인이 없더라도 점유자를 대상으로 명도 절차를 진행해야 하므로, 명도 난이도와 기간을 고려하여 입찰 계획을 수립해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 인수에 문제가 될 만한 특별한 특이사항이나 제시외 물건은 없는 것으로 보이나, 등기부등본상의 말소기준권리를 중심으로 최종적인 권리분석을 완료해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

본건 아파트 단지는 대단위 주거지대 내에 위치하여 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설을 충분히 이용할 수 있습니다. 상권은 주거 밀집 지역의 특성에 맞게 안정적이며, 생활에 필수적인 업종 위주로 형성되어 있습니다.

4.2. 생활정보

주거 환경이 양호한 지역으로, 특히 교육 환경이 우수합니다. 다수의 교육환경 보호구역(상대보호구역, 절대보호구역)에 포함되어 있어 학교 및 교육 시설 접근성이 높습니다.

건물은 15층 중 4층에 위치하며, 철근콘크리트 구조로 건축되었고, 위생급배수시설, 도시가스 난방, 승강기, 주차장 등 아파트로서 갖춰야 할 제반 설비를 완비하고 있습니다. 창호는 하이샷시로 마감되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 명도 리스크

임대관계 미상으로 인해 낙찰 후 점유자를 상대로 한 명도(인도) 절차의 난이도와 소요 시간에 변동성이 있을 수 있습니다. 입찰 전 정확한 점유 관계 파악이 필수적입니다.

5.2. 용도지역 및 규제사항

본건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕택지지구), 용도구역기타(특별계획구역)에 포함되어 있습니다. 이는 향후 재건축 또는 리모델링 등 개발 잠재력을 내포하는 동시에, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역 등 다양한 규제사항이 복합적으로 적용되고 있음을 의미합니다. 주택의 신축 또는 증개축 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

6. 종합 의견

서울특별시 강동구 명일동은 주거 선호도가 높은 지역이며, 본건은 5호선 명일역과 굽은다리역을 모두 이용할 수 있는 우수한 교통 입지를 갖추고 있습니다. 안정적인 주거단지 내에 위치하며, 감정평가서상 건물 상태 및 내부 설비는 양호한 것으로 판단됩니다.

종합적으로 볼 때, 입지적 가치는 높으나, '임대관계 미상'에 따른 명도 리스크와, 고덕택지지구 내 특별계획구역이라는 잠재적 개발 요소를 함께 고려해야 합니다. 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건으로 보이며, 명도 전략 수립이 성공적인 투자에 있어 핵심이 될 것입니다.

7. 투자 포인트

7.1. 최고의 입지: 5호선 더블 역세권에 근접하며, 강동구의 안정적인 주거 선호 지역에 위치하여 공실 우려가 적고 환금성이 우수합니다.

7.2. 개발 잠재력: 고덕택지지구 및 제3종일반주거지역, 특별계획구역으로 지정되어 있어 장기적인 관점에서 재건축/리모델링 등 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

7.3. 양호한 주거 환경: 주변에 다수의 학교 및 근린생활시설이 혼재하는 대단위 아파트 단지로, 실거주 만족도가 높습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매1계