나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경65789 [1] 서울특별시 광진구 구의동 648-13,648-14 제302호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경65789 [1] 서울특별시 광진구 구의동 648-13,648-14 제302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매6계 2024타경65789 | 소재지: 서울특별시 광진구 광나루로30다길 24-6, 제302호 | 감정가: 405,000,000원 | 최저가: 405,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울동부지방법원 2024타경65789 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경65789 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 구의동 648-13, 648-14 제302호

용도: 다세대주택

감정가: 405,000,000원

토지면적: 38.92㎡ (약 11.77평)

건물면적: 77.76㎡ (약 23.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 이OO

특이사항: 법정지상권

입지조건

대상 물건은 서울특별시 광진구 구의동에 위치하며, 주변에는 서울광진경찰서가 인근에 있습니다. 주거 밀집 지역으로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 남동측으로는 폭 약 4미터의 막다른 도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하) 등에 해당합니다.

권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 이OO입니다. 소유자는 김OO으로 확인됩니다. 가장 중요한 권리사항은 법정지상권이 존재한다는 점입니다. 이는 건물 소유자가 토지 소유자와는 별개로 토지를 사용할 수 있는 권리를 가지는 것으로, 향후 토지 사용 및 처분에 영향을 미칠 수 있습니다. 채무자 정보는 제공되지 않았으나, 소유자가 채무자인 경우로 추정됩니다. 감정평가 시 옥탑층에 소재한 제시외 건물 2개 호(501호, 패널조 건물)는 평가에서 제외되었습니다. 또한, 본 건물은 위반건축물로 등재되어 있어 관련 사항 확인이 필요합니다.

상권분석

대상 물건이 위치한 구의동 일대는 주택가와 상업 시설이 조화를 이루는 지역입니다. 경찰서와 학교가 인근에 있다는 점은 상대적으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설이 밀집한 지역은 아니지만, 지역 내 수요를 충족하는 상권을 형성하고 있습니다.

생활정보

주변에 서울광진경찰서가 있어 치안 유지에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 학교가 소재하여 교육 환경이 마련되어 있습니다. 버스 정류장이 인근에 있어 서울 시내 이동이 편리한 편입니다. 다만, 주변 환경에 대한 구체적인 편의시설(병원, 대형마트 등) 정보는 추가 확인이 필요합니다.

잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 법정지상권의 존재입니다. 이는 추후 토지 소유권 확보 또는 개발 시 복잡한 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 위반건축물 등재 사실은 이행강제금 부과 등 행정적 제재가 따를 수 있으며, 이를 해소하기 위한 비용이 발생할 수 있습니다. 감정평가서 상, 대상 물건(302호) 바닥 누수가 추정되나 직접적인 탐지가 이루어지지 못해 정확한 상태 파악이 어렵습니다. 거주인의 비협조로 내부 확인이 제한되었으며, 이로 인해 누수 상태, 내부 구조 등이 현황과 상이할 가능성이 있습니다. 평가 제외된 제시외 건물들의 법적 지위 및 건물과의 관계도 추가 확인이 필요합니다.

종합 의견

본 물건은 서울 광진구의 주거지 내 다세대주택으로, 입지 자체는 나쁘지 않으나 권리관계 및 건물 상태에 중대한 하자가 존재합니다. 법정지상권, 위반건축물 등재, 누수 추정 사실 등은 매수인이 부담해야 할 잠재적 비용과 리스크로 작용할 수 있습니다. 경매 참여 전, 해당 리스크 요인에 대한 철저한 조사와 비용 산정이 필수적입니다.

투자 포인트

서울 시내라는 입지적 장점을 가지고 있으며, 강제 경매 절차를 통해 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다. 다만, 이러한 장점은 법정지상권, 위반건축물, 누수 등의 중대한 리스크와 상쇄될 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다. 법정지상권의 구체적인 내용과 건물 상태에 대한 정확한 진단, 그리고 위반건축물 해소 방안 등을 면밀히 검토한 후 투자 가치를 판단해야 합니다. 제시외 건물의 현황 파악도 중요합니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매6계