나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경65239 [3] 서울특별시 광진구 자양동 553-456 도로 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경65239 [3] 서울특별시 광진구 자양동 553-456 도로 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매1계 2024타경65239 | 소재지: 서울특별시 광진구 자양동 553-456 | 감정가: 630,810,000원 | 최저가: 630,810,000원 | 용도: 도로

1. 서울동부지방법원 2024타경65239 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경65239 (3)

소재지: 서울특별시 광진구 자양동 553-456

용도: 도로

감정가: 630,810,000원

토지면적: 129.00㎡ (약 39.02평)

토지 지분율: 12900 (전체 지분 소유로 추정)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 리OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 신OO

2. 입지조건

본건은 지하철 2, 7호선 건대입구역 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 주거용 건물과 상업 시설이 혼재되어 있으며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 건대입구역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건대입구역 주변은 상업, 문화, 교통의 중심지로 유동인구가 풍부하며, 다양한 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

본 물건은 이러한 건대입구역의 활발한 상권 및 생활 편의시설과 인접해 있습니다.

3. 권리분석

본건은 채권자 신OO의 신청으로 개시된 부동산강제경매 사건입니다.

소유자 겸 채무자는 '리OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO'입니다.

매각 대상은 토지이며, 건물은 존재하지 않습니다.

제공된 정보상으로는 별도의 복잡한 권리관계나 특이사항은 확인되지 않으나, 경매 입찰 전 말소기준권리 확인 및 인수되는 권리 여부에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 자양동 553-456번지 일대는 건대입구역이라는 주요 역세권을 배후로 하여 상업 활동이 매우 활발한 지역입니다.

주변에 다양한 근린생활시설, 상업 시설, 주거 시설이 밀집해 있어 기본적인 상권이 잘 형성되어 있으며, 특히 젊은 층의 소비 활동이 왕성한 지역적 특성을 보입니다.

현재 토지의 용도가 '도로'로 되어 있어 직접적인 상업적 수익 창출과는 거리가 있으나, 주변 상권의 발달로 인한 간접적인 수혜는 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 지하철 2호선과 7호선 환승역인 건대입구역을 도보로 이용할 수 있는 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 용이합니다.

이 역세권 주변으로는 롯데백화점, 스타시티몰 등 대형 쇼핑몰과 다양한 상업 시설, 문화 시설, 병원 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

또한, 맛집, 카페, 영화관 등이 밀집한 번화가가 인접해 있어 젊고 활기찬 분위기를 누릴 수 있습니다.

주변은 주로 단독주택과 공동주택이 혼재된 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건 토지의 가장 중요한 특징이자 잠재적 리스크는 현재 '도로'로 이용되고 있다는 점입니다.

이는 토지의 개발이나 건축 행위에 직접적인 제약을 수반할 가능성이 높습니다.

또한, 정확한 토지 경계를 확인하기 위해서는 별도의 지적측량이 요구될 수 있으며, 이는 추가적인 비용을 발생시킬 수 있습니다.

제시된 토지이용계획에 따르면, 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법적 규제 하에 놓여 있습니다.

특히, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있습니다.

기호(3) 및 (4) 토지는 교육환경보호구역(상대보호구역)으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 있어 교육 관련 법규를 추가로 고려해야 할 수 있습니다.

현재까지 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 파악되지 않았으나, 토지이용계획상의 제약이 가장 큰 위험 요인으로 작용합니다.

임대 관계는 파악되지 않아 명도 진행 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 건대입구역 초역세권이라는 매우 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

그러나 토지의 현황이 '도로'로 이용되고 있으며, 토지거래계약허가구역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재하는 점은 본건의 직접적인 활용 가치를 크게 제한하는 요소입니다.

이러한 점을 고려할 때, 일반적인 부동산 투자 목적보다는 특정 목적을 가진 주체(예: 해당 도로에 인접한 토지 소유주, 도로 관련 사업 추진 주체 등)에게 더 적합할 수 있습니다.

토지 자체의 개발 수익보다는, 장기적인 도시계획 변화나 도로 편입 시 보상 등의 가능성을 염두에 둔 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 2, 7호선 건대입구역이라는 강력한 역세권에 위치하여 미래 가치가 높습니다.

활발한 배후 상권: 젊음의 거리, 상업 시설, 문화 시설 등이 밀집하여 유동인구가 풍부합니다.

뛰어난 교통 접근성: 더블 역세권 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 접근성이 탁월합니다.

주의사항: 본건은 현재 '도로'로 이용되고 있으며, 다양한 법적 규제(토지거래허가구역 등)가 존재하므로, 투자 시 신중한 검토가 필요합니다. 직접적인 개발 수익을 기대하기 어렵고, 향후 도시 계획 변경이나 도로 편입 등에 따른 잠재적 가치 상승 가능성을 고려한 접근이 요구됩니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매1계