나이스옥션 법원경매 인천 2024타경14376 [1] 인천광역시 연수구 송도동 192-8 베르디움더퍼스트 105동 3층304호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경14376 [1] 인천광역시 연수구 송도동 192-8 베르디움더퍼스트 105동 3층304호 아파트 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매23계 2024타경14376 | 소재지: 인천광역시 연수구 송도문화로84번길 84, 105동 3층304호 (송도동,베르디움더퍼스트) | 감정가: 740,000,000원 | 최저가: 740,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경14376 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 192-8 베르디움더퍼스트 105동 3층304호

용도: 아파트

감정가: 740,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 특징

본건은 인천광역시 연수구 송도동에 위치한 "베르디움더퍼스트" 아파트입니다.

철근콘크리트구조 33층 건 내 3층에 해당하며, 전용면적은 84.82㎡로 일반적인 국민주택규모의 아파트입니다.

주위에 아파트 단지, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역 내에 소재합니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 최고의 입지: 교육 환경 및 생활 인프라

본건은 "인천첨단초등학교" 남동측 인근에 위치하여 초등학교가 매우 인접한 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주위에 오칠고등학교, 오칠중학교, 송명초등학교, 송도국제유치원 등 다수의 교육시설이 소재하여 교육 환경 보호를 위한 상대/절대보호구역이 다수 지정되어 있습니다.

대규모 아파트 단지 밀집 지역으로 주거 선호도가 높고, 생활 인프라 구축이 양호할 것으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리합니다.

대로2류 및 대로3류와 접하고 있어 송도 내외로의 이동이 수월한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

3. 생활정보 분석

3.1. 건물의 현황 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조의 33층 아파트 중 3층에 위치하며, 외벽은 석재 붙임 및 페인팅 마감 등으로 비교적 준수한 외관 상태를 유지하고 있습니다.

내부는 현재 아파트로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장 등 현대 아파트로서 갖추어야 할 기본적인 설비들이 잘 갖추어져 있습니다.

3.2. 토지의 형태

대체로 사다리형의 토지로서 공동주택(아파트) 부지로 이용되고 있으며, 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결되어 접근성이 좋습니다.

4. 상권분석

본건 주위에는 근린생활시설이 소재하고 있어 단지 내 및 인근에서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대규모 아파트 단지가 밀집된 송도 국제도시 내에 위치하고 있어, 향후 주변 상권의 발달 잠재력이 높으며, 송도 국제도시의 전반적인 상업 시설 인프라를 활용할 수 있습니다.

5. 권리분석

5.1. 매각대상 및 경매 구분

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 일반적인 아파트 경매와 동일하여 소유권 이전에 문제가 없습니다.

경매 구분은 부동산강제경매입니다.

5.2. 이해관계자 현황

소유자, 채무자, 채권자가 모두 '김OO'으로 표기되어 있습니다. 이는 채권자 '김OO'이 채무자 '김OO'의 부동산에 대해 강제집행을 신청한 것으로, 채무 관계는 단순할 가능성이 높으나, 정확한 내역은 등기부등본 확인이 필요합니다.

5.3. 특이사항 및 임대관계

제시외면적(0.00㎡), 공부와의 차이, 특이사항 및 주의사항이 모두 "없음"으로 기재되어 권리관계가 비교적 깨끗할 것으로 예상됩니다.

다만, 임대관계는 "미상"이므로, 낙찰 후 명도 진행 시 임차인의 유무를 현장 조사 및 전입세대 열람을 통해 반드시 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 리스크

임대관계가 미상인 관계로, 만약 임차인이 있을 경우 주거 현황 조사 및 대항력 유무를 정확히 판단해야 합니다.

임차인이 대항력을 갖춘 경우나 소유자/채무자가 점유할 경우, 명도 협상 및 강제 집행 과정에서 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 층수에 따른 선호도

본건은 33층 중 3층으로 비교적 저층에 해당합니다.

저층은 고층에 비해 일조권, 조망권, 사생활 보호 측면에서 선호도가 낮아 시장 가격 형성 시 일정 부분 감가 요인으로 작용할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 송도 국제도시 내 안정적인 입지

인천광역시 연수구 송도동은 국제도시로서 개발 호재 및 주거 환경 선호도가 높습니다.

베르디움더퍼스트는 이미 인프라가 갖춰진 주거지역 내에 위치하여 안정적인 주거 가치를 지니고 있습니다.

7.2. 우수한 교육 환경

인천첨단초등학교를 비롯한 다수의 학교가 인접한 지역으로 학군 수요가 꾸준하며, 실수요자들에게 높은 선호도를 가질 수 있습니다.

7.3. 권리관계의 단순성 예상

강제경매임에도 불구하고, 제시외 물건이나 특이사항이 없어 권리분석상 복잡한 문제는 없을 것으로 예상되어 초심자도 접근하기에 무난한 물건으로 판단됩니다 (단, 말소기준권리 및 임차인 현황 최종 확인 필수).

8. 종합 의견

본건 '인천 연수구 송도동 베르디움더퍼스트' 아파트는 교육, 교통, 생활 편의시설 등 주거 환경이 우수한 송도 국제도시 내 핵심 주거 물건입니다.

감정가 7억 4,000만 원은 현 시세에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 입찰 전 반드시 주변 실거래가를 확인하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

권리관계는 단순할 것으로 예상되나, 임차인 현황(점유 관계)을 정확히 파악하여 명도 계획을 세우는 것이 중요합니다.

실거주 목적으로 접근할 경우, 3층이라는 점을 고려하되 우수한 입지적 장점을 높게 평가할 수 있으며, 투자 목적으로는 주변 시세 대비 충분한 안전 마진이 확보되는 금액을 목표로 하는 것이 바람직합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매23계