나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63950 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 686-11 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준일 · 평가일 2024.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "중마초등교" 북측 인근에 위치함.
부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·관공서·공원 등이 혼재
되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철7호선 "중곡역"까지 도보로 각각 약3-4분 및
약9-10분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

형태 및 이용상태

자루형으로서 다가구용단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 남서측 일부로 노폭 약4m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지
원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 평스라브지붕 2층건으로서,
외벽은 적벽돌쌓기 마감 등,
내벽은 벽지·타일붙임 마감 등,
창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

1 층: 주택1가구(현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1)
2 층: 주택1가구(현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1)
지층: 주택1가구(현관1·방1·주방1·욕실겸화장실1)
주택1가구(현관1·방1·주방1·욕실겸화장실1) 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비 및 기본적인 위생 및 급·배수설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "내부구조도"에 도시된 바와 같이 본건 지상에 제시외 건물로서, 시멘트벽돌 및
하이샷시조 슬래브지붕 1층 소재 다용도실 포함 약65.8㎡가 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각 제시외 건물 포함
감정평가서에 따르면, '본건 지상에 제시외 건물로서, 시멘트벽돌 및 하이샷시조 슬래브지붕 1층 소재 다용도실 포함 약65.8㎡가 소재함'으로 기재( 1층 다용도실 6.5㎡ , 2층 다용도실 7.1㎡, 계단실 6.8㎡, 지층 보일러실 2㎡, 옥탑 주거용 43.4㎡ )

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경63950 (1)

* 물건 종류: 다가구주택

* 감정가: 678,760,220원

* 매각 구분: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 우OO

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 86.60㎡ (약 26.2평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 119.33㎡ (약 36.1평)

* 건물 지분: 119.33㎡

* 건물 제시외 면적: 65.80㎡ (약 19.9평)

* 제시외 건물 상세: 시멘트벽돌 및 하이샷시조 슬래브지붕 1층 소재 다용도실 포함 약 65.8㎡ (1층 다용도실 6.5㎡, 2층 다용도실 7.1㎡, 계단실 6.8㎡, 지층 보일러실 2㎡, 옥탑 주거용 43.4㎡)

1.3. 건물 정보

* 구조: 연와조 평스라브지붕 2층건 (지하 1층 포함)

* 내외부 마감: 외벽 적벽돌쌓기, 내벽 벽지·타일, 창호 하이샷시

* 이용 상태: 1층 (주택 1가구), 2층 (주택 1가구), 지층 (주택 1가구, 주택 1가구) (총 4가구 추정)

* 설비: 도시가스보일러 난방, 기본적인 위생 및 급·배수 설비

1.4. 토지 이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

* 주소: 서울특별시 광진구 중곡동 686-11

* 위치: "중마초등학교" 북측 인근

* 주변 환경: 공동주택, 단독주택, 주상용건물, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통상황

* 버스정류장: 도보 약 3-4분 소요

* 지하철: 7호선 "중곡역" 도보 약 9-10분 소요

* 대중교통 이용 편의도: 보통

2.3. 도로상태

* 지적도상 남서측 일부로 노폭 약 4m 내외 도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 주택임차권 (을구 14번, 16번, 17번 접수): 배당에서 전액 변제받지 못하면 매수인이 인수해야 함.

* 허진우 (157,500,000원, 전입 2019-12-23)

* 김예림 (90,000,000원, 전입 2022-04-25)

* 우인규 (150,000,000원, 전입 2020-02-10)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 허진우

* 보증금: 157,500,000원

* 전입일자: 2019-12-23

* 확정일자: 2019-12-17

* 대항력: 있음

* 비고: 건물 등기부상 '인수' 기재

* 임차인: 김영준

* 보증금: 0원 (금액 미상)

* 전입일자: 2022-04-21

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구 포함 (추가 비용 발생 위험)

* 임차인: 김예림

* 보증금: 90,000,000원

* 전입일자: 2022-04-25

* 확정일자: 2022-04-25

* 대항력: 있음

* 비고: 건물 등기부상 '인수' 기재

* 임차인: 박주항

* 보증금: 90,000,000원

* 전입일자: 2022-06-29

* 확정일자: 2022-06-29

* 대항력: 있음

* 비고: 말소기준권리(2022-09-27)보다 앞선 전입일자로, 배당받지 못할 경우 인수 가능성 높음

* 임차인: 우인규

* 보증금: 150,000,000원

* 전입일자: 2020-02-10

* 확정일자: 2020-02-10

* 대항력: 있음

* 비고: 건물 등기부상 '인수' 기재

* 임차인: 박미정(개명전:박혜빈)

* 보증금: 120,000,000원

* 전입일자: 2023-06-09

* 확정일자: 2022-03-11

* 대항력: 없음

* 비고: 말소 대상

3.3. 등기부 현황 요약 (말소기준권리: 2022-09-27, 을13번 근저당권)

* 말소예정 권리: 을13번 근저당권, 을11번 근저당권부 채권 질권 설정, 갑19번 강제경매, 갑20번 임의경매, 을15번 주택임차권(박혜빈)

* 인수되는 권리: 허진우, 김예림, 우인규, 박주항, 김영준의 주택임차권 (일부 또는 전액 인수 가능성)

4. 상권분석

* 본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 중곡역을 중심으로 한 지역 개발 및 재정비 사업(예: 도심 공공주택 복합사업)이 추진되고 있어 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: "중마초등학교"가 북측 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 위치하며, 중곡역 상권을 이용할 수 있습니다.

* 주거환경: 공동주택 및 단독주택이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수 대상 임차인 다수 : 허진우(157.5M), 우인규(150M), 김예림(90M)의 보증금은 등기부상 '인수'로 명시되어 있으며, 박주항(90M) 또한 대항력이 있어 배당 여부에 따라 인수될 수 있습니다. 이는 상당한 금액의 추가 비용 발생 가능성을 의미합니다.

* 미상 보증금 및 대항력 임차인 : 김영준(보증금 0원, 대항력 있음) 임차인은 보증금이 미상이므로, 예상치 못한 추가적인 금전적 부담이 발생할 위험이 있습니다.

* 위반건축물 : 본건은 위반건축물로 분류되어 있어, 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등 법적 조치가 이루어질 수 있습니다. 이에 대한 정확한 위반 내용 및 해소 방안, 예상 비용 등을 면밀히 조사해야 합니다.

* 제시외 건물 포함 : 약 65.8㎡의 제시외 건물이 일괄매각 대상이며, 특히 옥탑 주거용 43.4㎡ 부분이 포함되어 있어 관련 법규 위반 여부 및 철거, 사용에 관한 추가적인 검토가 필요합니다.

* 토지이용 제한 : 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 건폐율 및 용적률에 제한이 있으며, 군사시설 보호 구역 등 다양한 토지이용 제한 사항이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 광진구 중곡동에 위치하며, 중곡역과의 접근성이 양호한 다가구주택입니다. 주변 지역의 개발 계획 및 재정비 사업 추진으로 인한 미래 가치 상승이 기대될 수 있습니다. 그러나 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 보증금이 미상이거나 '인수' 대상인 임차인으로 인해 상당한 금전적 위험 부담이 있습니다. 또한, 위반건축물 및 제시외 건물 포함 등 추가적인 법적, 금전적 검토가 필수적입니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 철저한 현장 조사와 권리 분석, 그리고 잠재적 비용 산출을 통한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 교통 접근성 : 지하철 7호선 중곡역 이용이 용이하여 실수요자에게 매력적인 입지입니다.

* 지역 개발 가능성 : 중곡역 일대의 도시 계획 및 주택 정비 사업 추진으로 인한 잠재적 가치 상승이 예상됩니다.

* 일괄매각 : 토지와 건물을 함께 취득하므로, 향후 통합적인 개발 및 활용 계획 수립이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 678,760,220원

* 인수 보증금 (건물 등기부상 '인수' 표기 기준):

* 허진우: 157,500,000원

* 우인규: 150,000,000원

* 김예림: 90,000,000원

* 합계: 397,500,000원

* 주의 : 김영준 임차인(보증금 0원, 대항력 있음)과 박주항 임차인(90,000,000원, 대항력 있음)의 보증금 또한 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 수 있어 추가적인 위험이 존재합니다.

* "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 보수적 입찰가 산정 기준은 다음과 같습니다:

* 678,760,220원 (감정가) - 397,500,000원 (인수 보증금 합계) = 281,260,220원

* 권장 입찰가 : 상기 산정된 금액은 매우 보수적인 관점에서의 잠재적 최대 입찰 가능 금액입니다. 실제 입찰가는 물건의 실제 상태, 주변 시세, 위반건축물 해소 비용, 임차인과의 협상 결과, 추가 인수 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 물건은 리스크 요인이 다수 존재하므로, 신중한 접근이 필요합니다.

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