나이스옥션 법원경매 해남 2024타경559 [1] 전라남도 해남군 화원면 영호리 175-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경559 [1] 전라남도 해남군 화원면 영호리 175-1 전 경매

• 사건번호: 2024타경559
• 주소: 전라남도 해남군 화원면 영호리 175-1
• 감정가: 90,840,000원
• 최저가: 90,840,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 전

해남지원 경매1계 2024타경559 | 소재지: 전라남도 해남군 화원면 영호리 175-1 | 감정가: 90,840,000원 | 최저가: 90,840,000원 | 용도: 전

1. 해남 지원 2024타경559 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 해남지원 2024타경559 (1)

소재지: 전라남도 해남군 화원면 영호리 175-1

용도: 전

감정가: 90,840,000원

토지면적: 1514.00㎡ (약 458.03평)

토지 지분율: 151400 (전체 필지 매각으로 판단됨)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 고OO

채무자: 고OO

채권자: 양OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요

1.2. 입지조건

본 물건은 전라남도 해남군 화원면 영호리 소재 "저상마을" 동측 인근 및 "구지마을" 서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지 및 자연림이 혼재된 농촌 지대입니다. 차량 접근은 가능하나, 본건은 맹지로서 인접 도로와의 직접적인 연결이 없어 접근성이 제한적입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자 겸 소유자는 고OO이며 채권자는 양OOOOOOO입니다. 제공된 정보만으로는 복잡한 권리관계는 파악되지 않으나, 채권자의 신청에 의한 임의경매이므로 경매 절차 진행에 따라 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 권리 관계는 등기부등본 및 관련 서류를 통해 최종 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

물건의 소재지는 농경지와 자연림으로 이루어진 농촌 지역입니다. 따라서 상업적인 상권 형성보다는 농업 활동이 중심이 되는 지역으로 판단됩니다. 주변에 큰 규모의 상업 시설이나 주거 밀집 지역은 확인되지 않아, 상권 분석 관점에서는 특이사항을 찾기 어렵습니다.

1.5. 생활정보

현재 본건은 건물 없이 토지만 매각 대상이며, 지목은 '전'이나 현황은 휴경 중인 전과 일부 묘지가 존재하는 것으로 파악됩니다. 실제 거주나 생활 편의시설 이용을 위해서는 인근 마을과의 연계가 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 필요: 본건은 농지이므로 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수인의 잔금 납부 의무가 이행되지 않아 보증금이 반환되지 않는 등 법적 불이익을 받을 수 있습니다. (2025. 10. 2.자 화원면 사실조회회신서 참조)

2. 맹지: 본건은 인접 도로와 접하지 않은 맹지이므로, 건축이나 개발 시 도로 확보 방안을 반드시 강구해야 합니다. 이는 활용 가치를 크게 저하시키는 요인이 될 수 있습니다.

3. 경계 불분명: 인접 토지와 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해서는 측량이 필요하며, 이에 따른 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

4. 현황 일부 묘지: 토지 일부에 묘지가 현존하여, 향후 토지 이용 시 묘지 이장 등 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

5. 토지 이용 제한: 기호(1)은 계획관리지역 내 가축사육제한구역(1,000㎡ 이상 그 밖의 가축 및 닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한)이며, 기호(2)는 농림지역 내 가축사육제한구역(닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한) 및 임업용산지(보전산지)로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

6. 지형: 기호(1)은 부정형 완경사, 기호(2)는 부정형 급경사로, 지형적 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 전라남도 해남군 화원면에 위치한 농지로, 감정가는 90,840,000원입니다. 1514.00㎡(약 458.03평) 면적의 토지로 구성되어 있습니다. 가장 큰 특징은 맹지이며 농지취득자격증명이 필수라는 점입니다. 또한, 토지 일부에 묘지가 존재하고 경계가 불분명하여 측량이 필요하다는 점도 고려해야 합니다. 주변 환경은 농경지와 자연림으로 이루어진 전형적인 농촌 지역입니다. 이러한 점들을 종합해 볼 때, 본건은 농업적 활용이나 장기적인 투자를 고려하는 실수요자 또는 투자자에게 적합할 수 있으나, 맹지 해소 및 농지취득자격증명 확보라는 명확한 선결 과제가 존재합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 농지 취득 기회: 농업 경영 또는 농지 확보가 목적인 경우, 관련 법규 준수 하에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

2. 미래 가치 상승 가능성: 지역 개발 계획이나 토지 이용 규제 완화 등 미래 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다. (예: 국도 77호선 해남 송지면~북평면 시설 개량 및 해남 화원면 영호리~월호리 4차선 확장 사업 등 관련 도로망 확충 계획 언급 -)

3. 낮은 초기 투자 비용 (잠재적): 감정가를 기준으로, 개발 잠재력이 있는 토지에 비해 상대적으로 낮은 비용으로 투자를 시작할 수 있는 가능성이 있습니다. (단, 맹지 해소 비용 별도 고려)

법원 정보

해남지원 경매1계