나이스옥션 법원경매 해남 2024타경559 [1] 전라남도 해남군 화원면 영호리 175-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광 · 평가일 2024.01.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 화원면 영호리 소재"저상마을"동측 인근(기호1) 및"구지마을"서측 근거리(기호2)에 위치하며 주위는 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1)은 부정형 완경사로 휴경중인 전 및 일부 묘지입니다.
기호(2)는 부정형 급경사로 자연림입니다.

인접 도로상태

기호(1,2)는 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 계획관리지역 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 기호(2)는 농림지역 가축사육제한구역(닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

귀 제시목록 상 기호(1) 지목은"전"이나 현황"휴경중인 전 및 일부 묘지"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환)(2025. 10. 2.자 화원면 사실조회회신서 참조)
2. 맹지이며 현황 휴경중인 '전' 및 일부묘지
3. 인접토지와 경계가 불분명하여 정확한 경계는 측량을 요함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건현황

* 사건번호: 해남지원 2024타경559 (1)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 양OOOOOOO

* 소재지: 전라남도 해남군 화원면 영호리 175-1

* 용도: 전 (농지)

* 감정가: 90,840,000원

* 토지 면적: 1514.00㎡ (약 458.01평)

* 건물 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지 매각

* 특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변환경및교통

* 위치: 전라남도 해남군 화원면 영호리 소재 "저상마을" 동측 인근 및 "구지마을" 서측 근거리.

* 주위 환경: 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지대로 주위 환경 보통.

* 교통 상황: 본건 인근까지 차량 접근 가능하며 제반 교통 상황 보통.

2.2. 토지현황및이용상태

* 현황: 공부상 지목은 "전"이나, 현황은 "휴경중인 전 및 일부 묘지".

* 토지 이용: 부정형 완경사 및 급경사지로 이루어져 있으며, 일부는 자연림 상태.

2.3. 토지이용계획및제한

* 지역 지구: 계획관리지역, 농림지역.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역 (1,000㎡ 이상 그 밖의 가축 및 닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지 (보전산지) <산지관리법>.

* 도로 상태: 맹지.

* 경계: 인접 토지와 경계가 불분명하여 정확한 경계는 측량을 요함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 근저당 (양주지역산림조합, 2013-06-11, 97,500,000원).

* 총 등기부채권액: 97,500,000원.

* 주요 권리 내역: 소유권 이전, 근저당, 임의경매, 압류 등 모두 말소될 것으로 예상됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.2. 임차인현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 정보: 제공된 정보상 임차인 현황 없음.

3.3. 특이사항및부담

* 지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권이 성립할 여지 있음.

* 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 보증금 미반환).

* 맹지이며 현황 휴경중인 '전' 및 일부 묘지.

* 인접 토지와 경계 불분명하여 정확한 경계는 측량을 요함.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

* 본 물건은 전라남도 해남군 화원면의 농경지와 자연림이 혼재된 지역에 위치합니다. 인근 마을이 존재하나, 상업 시설이 밀집된 지역은 아니며 주로 농업 활동이 이루어지는 농촌 지역으로 판단됩니다. 화원면은 최근 관광 개발 및 산업 단지 조성 등에 대한 뉴스가 있으며, 일부 지역에서는 토석 채취장과 관련된 주민 불편이 제기되기도 했습니다. 본 물건지의 직접적인 상권 형성은 제한적입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설및접근성

* 본 물건지 인근까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 낮을 것으로 예상됩니다. 기본적인 생활 편의시설 이용을 위해서는 인근 마을 또는 읍내로 이동해야 할 것으로 보입니다. 화원면소재지까지 차량으로 약 15분 거리에 위치하는 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리및법적리스크

* 농지취득자격증명 미필 시 입찰 보증금 전액이 반환되지 않을 수 있습니다.

* 토지 상의 분묘로 인해 분묘기지권이 성립될 가능성이 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 물리적및환경적리스크

* 맹지로서 토지 진입로 확보를 위한 추가적인 협의 또는 비용이 발생할 수 있습니다.

* 현황 '전'이나 일부 묘지가 소재하며, 경계가 불분명하여 정확한 측량이 필요합니다.

* 토지의 일부가 급경사로 이루어져 있어 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 행정및제도적리스크

* 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 보전산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 대한 법적 규제가 존재합니다.

* 화원면 일부 지역에서는 토석 채취 및 발파암 야적장으로 인한 소음, 분진, 환경 훼손 등의 문제가 제기되고 있습니다. 본 물건지 주변의 이러한 시설 입지 여부는 추가 확인이 필요하나, 지역 환경에 대한 잠재적 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 전라남도 해남군 화원면에 위치한 농지(전)로서, 감정가는 90,840,000원, 면적은 1514.00㎡입니다. 권리 관계는 대부분 말소될 것으로 보이나, 농지취득자격증명 필수, 맹지, 분묘 소재, 불분명한 경계, 토지 이용 규제 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 농지취득자격증명 미비 시 보증금 반환 불가 위험이 크므로 취득 전 반드시 확인해야 하며, 분묘기지권 및 측량 비용 등 추가적인 부담을 고려해야 합니다.

8. 투자포인트

* 농업 잠재력: 현황 휴경지이나 농업적 활용을 통한 가치 창출 가능성이 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 해남 화원 지역은 관광 개발, 도로망 확충 등 지역 개발이 진행 중이거나 계획되고 있어, 향후 토지 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 규제 완화 및 활용 방안 모색: 토지 이용 규제 완화 또는 경계 측량, 묘지 문제 해결 등을 통해 토지를 합리적으로 활용할 수 있는 방안을 모색할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 정확히 산정하기 위해서는 인근 유사 토지의 최근 실거래가, 지역 부동산 시장 동향, 제시된 리스크 요인(맹지, 분묘, 경계, 농지취득자격증명 등) 해소 가능성 및 관련 비용 등을 포함한 심층적인 현장 조사와 시장 분석이 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 일반적으로 감정가의 70~80% 선에서 유찰이 발생할 수 있으나, 본 물건의 특수성을 고려하여 신중한 접근과 전문가의 도움을 받는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.