나이스옥션 법원경매 수원 2024타경9913 [3] 경기도 화성시 장안면 수촌리 산31-12 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 공히 경기도 화성시 장안면 수촌리 소재 황골산업단지 북동측 인근에 위치하고 있으며,
인근은 임야, 농경지, 단독주택 등이 소재하고 있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 공히 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하나 노선버스 및 배
차간격 등 고려시 제반 교통여건은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

본건 공히 남동측 하향의 완경사 부정형 토지로서, 현황 "자연림" 상태임.

인접 도로상태

본건 공히 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
임업용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.
기호(2): 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.
기호(3): 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 온천지구<온천법>
임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호(2) 위지상에 육안으로 보았을 때 분묘라 판단되는 묘지 2기가 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 지분매각임. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경9913 (3)

소재지: 경기도 화성시 장안면 수촌리 산31-12

용도: 임야

감정가: 57,949,220원

토지면적: 5685.00㎡ (약 1,720.16평)

토지지분: 1389.414㎡ (약 420.27평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 장안면 수촌리 소재 황골산업단지 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 임야, 농경지, 단독주택 등이 소재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하나, 노선버스 운행 횟수 및 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용 여건은 다소 불편한 편입니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 본건 토지는 남동측 하향의 완경사를 이루는 부정형 토지로서, 현재 "자연림" 상태로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 맹지로서 직접적인 도로 접근이 불가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1): 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 성장관리권역

* 기호(2): 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 성장관리권역

* 기호(3): 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 성장관리권역, 온천지구

각 지역별로 건축물 용도, 종류, 규모 등에 대한 제한이 있으며, 농림지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 및 관련 조례에 따라 건폐율 20% 이하, 용적률 50% 이상 80% 이하 범위에서 관리됩니다. 보전산지(임업용산지 포함)의 경우 산지전용에 제약이 따르며, 농업 외 목적으로의 개발이 엄격히 제한될 수 있습니다.

3. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

* 말소기준권리: 신한은행의 강제경매개시결정 등기 (2024년 9월 5일 접수)가 말소기준권리이며, 해당 등기부채권 총액은 16,713,626원입니다 [자료 참조].

* 등기부현황:

* 등기부상 다수의 공유지분 이전 및 전부 이전 등기 내역이 확인됩니다. 이는 토지에 대한 소유권이 여러 명에게 분산되어 있음을 나타냅니다.

* 최근 2023년 12월 27일 및 2024년 9월 5일 지분 이전 및 강제경매 개시 결정 등기가 경료되었습니다 [자료 참조].

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계가 0원으로, 현재 파악된 임차인은 없습니다. 임대차 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

* 본건은 황골산업단지 인근에 위치하나, 토지의 주된 용도가 임야 및 자연림 상태이며 맹지인 점을 고려할 때, 일반적인 상업적 상권과는 거리가 있습니다. 지역적으로 농경지 및 단독주택과 산재해 있으며, 산업단지와의 인접성은 향후 주변 지역 개발에 따른 잠재적 영향을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설 및 생활 인프라에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 인근에 노선버스정류장이 소재하나 대중교통 접근성이 다소 불편한 점을 고려할 때, 생활 편의시설 이용은 차량에 의존할 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 매수인은 다른 공유자와 토지를 공동으로 소유하게 됩니다. 이로 인해 향후 토지 이용 및 처분에 있어 공유자 간의 의견 충돌이나 협의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 맹지: 본건 토지는 도로와 직접 접하지 않는 맹지이므로, 건축이나 토지 이용에 있어 심각한 제약을 받을 수 있습니다. 인접 토지 소유자와의 도로 통행에 대한 협의가 필수적입니다.

* 분묘기지권: 본건 토지 기호(2) 지상에 육안으로 확인되는 2기(기)의 분묘가 소재하는 것으로 파악되었습니다 [자료 참조]. 분묘기지권이 성립될 경우, 해당 분묘 주변 토지의 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있으며, 분묘 이장에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수신고: 공유자는 우선매수 신고를 통해 최고가 매수 신고액과 동일한 가격으로 해당 지분을 우선 매수할 권리가 있습니다. 이는 매수 기회가 상실될 수 있음을 의미합니다. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 매수보증금을 미납하여 실효될 경우 향후 행사할 수 없습니다 [주의사항 참조].

* 토지이용계획 및 제한: 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제한이 따릅니다. 특히 보전관리지역 및 임업용산지 등은 개발 행위를 엄격히 제한합니다.

* 주변 개발 및 환경: 인근에 황골산업단지 및 장안첨단 산업단지 등이 위치해 있어 지역 개발 가능성이 존재하나, 동시에 산업단지 조성과 관련된 환경 문제 및 개발 제한 구역과의 인접성 등은 잠재적 위험 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 장안면 수촌리에 위치한 임야의 일부 지분 매각 건으로, 맹지, 다수의 공유지분, 분묘기지권, 농림지역 및 관련 개발 제한이라는 여러 제약 요인을 복합적으로 안고 있습니다. 특히 지분 매각과 맹지라는 점은 토지 활용성을 크게 저해하며, 공유자 우선매수 신고 가능성은 매수 기회를 불확실하게 만듭니다. 주변에 산업단지가 조성되어 있다는 점은 장기적인 가치 상승 가능성을 시사하지만, 현재로서는 투자를 결정하기에 앞서 관련 법규 검토 및 현장 확인이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가 대비 넓은 지분 면적: 전체 토지 면적 5,685.00㎡ 중 1,389.414㎡의 지분을 매각하며, 감정가는 57,949,220원입니다. 이는 평당 약 137,800원 수준으로, 토지의 제약 사항을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

* 장기적 개발 가능성: 황골산업단지 인근이라는 위치적 특성을 고려할 때, 향후 주변 지역 개발에 따른 가치 상승의 잠재력은 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 다수의 권리 분석 및 현장 확인이 필요한 물건으로, 예상 입찰가는 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 감정가: 57,949,220원

* 면적: 1389.414㎡ (약 420.27평)

* 주요 리스크: 지분 매각, 맹지, 분묘기지권, 토지이용 제한 (농림지역, 보전산지 등), 공유자 우선매수신고 가능성.

상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 낙찰가를 산정하기 위해서는 관련 법규 검토, 인접 토지와의 도로 협의 가능성, 분묘 이장 비용, 공유자 우선매수권 행사 여부 등을 면밀히 파악해야 합니다. 따라서, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직할 수 있습니다. 투자자의 위험 감수 수준과 시장 조사 결과에 따라 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.