나이스옥션 법원경매 수원 2024타경9913 [3] 경기도 화성시 장안면 수촌리 산31-12 임야 경매
매각기일: 2025-12-08
물건 개요
나이스옥션 법원경매 수원 2024타경9913 [3] 경기도 화성시 장안면 수촌리 산31-12 임야 경매
- 사건번호: 2024타경9913
- 주소: 경기도 화성시 장안면 수촌리 산31-12
- 감정가: 57,949,220원
- 최저가: 57,949,220원
- 유찰 횟수: 신건
- 용도: 임야
수원지방법원 경매3계 2024타경9913 | 소재지: 경기도 화성시 장안면 수촌리 산31-12 | 감정가: 57,949,220원 | 최저가: 57,949,220원 | 용도: 임야
1. 부천 지원 2024타경9913 (3) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 수원지방법원 2024타경9913 (3)
소재지: 경기도 화성시 장안면 수촌리 산31-12
용도: 임야
감정가: 57,949,220원
토지면적: 5,685.00㎡ (약 1,720.00평)
토지 지분율: 138,941.4 (주어진 정보의 지분율 표기가 일반적이지 않아 해석에 유의 필요. 전체 면적 대비 비율로 이해되나, 이는 원문 그대로 기재)
토지 제시외면적: 0.00㎡
건물면적: 0.00㎡
건물 지분율: 0
건물 제시외면적: 0.00㎡
매각대상: 토지 일부 지분 매각
경매구분: 부동산 강제 경매
소유자: 김OO
채무자: 김OO
채권자: 주OOOOOOOO
1.2. 물건 현황
토지 현황:
본건은 경기도 화성시 장안면 수촌리 소재 황골산업단지 북동측 인근에 위치한 임야입니다.
인근 지역은 임야, 농경지, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.
토지는 남동측 하향의 완경사를 이루는 부정형 토지이며, 현황은 "자연림" 상태입니다.
본건 토지 기호(2) 위에는 육안으로 판단되는 분묘 2기가 소재하고 있습니다.
토지 이용 계획 및 제한 상태는 다음과 같습니다.
기호(1): 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한), 임업용산지, 성장관리권역입니다.
기호(2): 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한), 임업용산지, 성장관리권역입니다.
기호(3): 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한), 임업용산지, 성장관리권역, 온천지구입니다.
건물 현황:
건물은 소재하지 않으며, 제시외 건물 또한 없습니다.
특이사항:
지분 매각 물건입니다.
공유자 우선매수 신고 대상입니다.
주의사항:
본건은 토지 일부 지분 매각으로 진행됩니다.
공유자의 우선매수 신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 매수 보증금 미납 시 우선매수권은 실효됩니다. 실효된 공유자는 이후 매각기일에 우선매수권을 행사할 수 없습니다.
1.3. 입지조건
본건은 경기도 화성시 장안면 수촌리에 위치하며, 황골산업단지 북동측 인근에 자리하고 있습니다.
주변은 임야, 농경지, 단독주택 등이 분포하는 지역으로, 전원적인 환경과 산업단지의 인접성을 동시에 가지고 있습니다.
차량 접근은 가능하나, 인근 노선버스의 운행 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 여건은 다소 불편한 편입니다.
인접 도로 상태는 맹지로서, 외부로 직접 통하는 도로가 없습니다. 이는 토지 이용 및 접근성에 있어 중요한 제약 요인이 될 수 있습니다.
1.4. 권리분석
본건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인(김OO)입니다. 채권자는 주OOOOOOOO입니다.
가장 큰 특징은 토지 일부 지분 매각이라는 점입니다. 이는 낙찰 후 공유물 분할 절차 등이 필요할 수 있음을 의미합니다.
또한, 공유자 우선매수 신고가 가능하다는 점은 본건 경매의 주요 변수입니다. 공유자가 우선매수 신고 후 매수 보증금을 납부하면 해당 공유자가 낙찰받게 되며, 그렇지 않을 경우 일반 입찰로 진행됩니다. 공유자가 우선매수권을 포기하거나 실효될 경우, 다음 매각 기일에는 다시 행사할 수 없다는 점을 유의해야 합니다.
특별히 명시된 하자나 권리 제한은 없으나, 지분 매각과 맹지라는 점은 권리 분석 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.
1.5. 상권분석
본건은 주거지보다는 임야, 농경지, 산업단지 등이 혼재된 지역에 위치하고 있어 직접적인 상업 시설이나 일반적인 상권 형성은 미미한 것으로 판단됩니다.
인근의 황골산업단지는 지역 경제에 일정 부분 영향을 미칠 수 있으나, 본건 토지가 직접적인 수혜를 받기는 어렵습니다.
따라서 상권 분석 관점에서는 일반적인 상업적 가치보다는 토지 자체의 가치 및 향후 개발 가능성에 초점을 맞춰야 합니다.
1.6. 생활정보
본건은 자연림 상태의 임야로, 주거 생활을 위한 편의 시설과는 거리가 있습니다.
가장 가까운 편의 시설이나 주거 지역까지의 접근성은 대중교통 이용 시 다소 불편할 것으로 예상됩니다.
일상생활 편의를 위해서는 차량이 필수적일 것으로 보이며, 기본적인 생활 인프라는 인근 읍면 소재지까지 이동해야 이용 가능할 것으로 판단됩니다.
1.7. 잠재적 리스크
지분 매각: 낙찰 후 전체 토지를 단독으로 소유할 수 없으며, 공유물 분할 등 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 시간과 비용이 발생할 수 있는 리스크입니다.
맹지: 본건 토지는 인접 도로가 없어 사실상 맹지에 해당합니다. 토지 이용에 있어 심각한 제약이 따르며, 건축 등 개발 행위가 불가능하거나 매우 제한적일 수 있습니다.
공유자 우선매수: 공유자가 우선매수 신고를 통해 해당 지분을 취득할 가능성이 있어, 입찰에 참여하더라도 낙찰받지 못할 수 있습니다.
가축사육제한구역: 해당 지역은 가축 사육이 제한되는 구역으로, 축산업 관련 용도로 활용하기 어렵습니다.
분묘 존재: 토지 지상에 분묘 2기가 소재하고 있어, 토지 이용 시 이전 또는 관리 문제가 발생할 수 있습니다.
혐오시설 가능성: 현재 제공된 정보만으로는 인근에 혐오시설의 존재 여부를 명확히 판단하기 어렵습니다. 그러나 농경지, 임야, 산업단지 등이 혼재된 지역의 특성상, 개발 계획에 따라 혐오시설이 들어설 가능성을 배제할 수는 없으므로, 추가적인 현장 조사 및 인근 지역 개발 계획을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.
1.8. 종합 의견
본건은 경기도 화성시 장안면 수촌리의 임야 지분 매각 물건으로, 황골산업단지 인근에 위치하고 있습니다.
자연림 상태의 토지이며, 맹지이고 지분으로 매각된다는 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 또한 공유자 우선매수 신고 가능성이 있어 실제 낙찰 과정에서의 변수가 많습니다.
교통 및 생활 편의성은 다소 불편하며, 토지 이용 계획상 농림지역, 보전관리지역 등에 속해 있어 개발에 제한이 따릅니다. 다만, 일부 필지는 온천지구로 지정되어 있어 특정 개발 가능성을 시사합니다.
분묘의 존재와 가축사육제한구역이라는 점도 고려해야 할 사항입니다.
1.9. 투자 포인트
본건의 경우, 토지 자체의 개발 잠재력보다는 지분 매각을 통한 시세 차익 또는 장기적인 가치 상승을 기대하는 투자 관점에서 접근해야 합니다.
황골산업단지 인근이라는 점과 일부 지역이 온천지구로 지정되었다는 점은 향후 지역 개발 또는 특정 사업 추진 시 가치가 상승할 수 있는 요인이 될 수 있습니다.
맹지라는 치명적인 단점이 있지만, 지분 매각이므로 다른 공유자와 협의를 통해 토지 이용 방안을 모색하거나, 향후 공유물 분할 과정에서 유리한 위치를 확보할 수 있다면 투자 가치가 생길 수 있습니다.
저렴한 감정가 대비 넓은 면적의 지분을 취득할 수 있다면, 장기적인 관점에서 접근해 볼 만한 물건으로 판단됩니다. 다만, 맹지라는 점과 지분 매각으로 인한 복잡성을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.
법원 정보
수원지방법원 경매3계