나이스옥션 법원경매 인천 2024타경554669 [1] 인천광역시 부평구 부평동 505-8 지엠펠리스 9층902호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주 · 평가일 2024.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치
인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 남동측 인근에 소재함
○ 주위환경
다양한 형태의 주거용 건물로 형성된 주거복합지대임

교통상황

○ 차량접근성 : 가능함
○ 대중교통여건 : 보통임
-버스: 단지 인근에 소재한 간선도로(부일로 등)변에 버스정류장 소재함
-전철: 남서측 인근에 전철역(부평역) 소재함

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트, 평슬라브지붕 9층 건물내 9층 902호로서
○외부마감: 몰탈위 페인팅 마감
○내부마감: 벽지 및 타일 마감
○외부창호: PVC 새시

이용상태

○ 도시형생활주택으로 이용중임

설비내역

○ 부대설비 : 급배수 및 급탕설비, 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비 등
○ 난방설비 : 개별난방 도시가스

토지의 형상 및 이용상태

○ 자루형 토지로 공동주택 및 교육연구시설 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

○ 남측으로 소로한면(약8미터)의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

○ 해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계는 미상임
○ 주차:8대(옥외 자주식)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경554669 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 505-8, 지엠펠리스 9층 902호

용도: 도시형생활주택

감정가: 146,000,000원

토지면적: 15.55㎡ (약 4.70평)

토지지분: 15.5541㎡ (약 4.70평)

건물면적: 48.80㎡ (약 14.76평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이

특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보

건물 정보: GM펠리스, 2014년 6월 사용승인, 철근콘크리트구조, 9층 중 9층

주차: 건물 전체 옥외 자주식 8대

2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 "굴다리오거리" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다양한 형태의 주거용 건물들이 밀집한 주거복합지대로 형성되어 있습니다.

차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 단지 인근 간선도로(부일로 등) 변에 버스정류장이 위치해 있으며, 남서측 인근에는 지하철 부평역이 소재하여 교통이 편리합니다.

건물 남측으로는 약 8미터의 소로한면 포장도로와 접해 있습니다.

토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건은 이 의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2016년 2월 26일 접수된 조정자외 1명의 근저당권(30,000,000원)입니다. 이 권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

2022년 3월 31일 연수세무서장의 압류(체납징세)가 있었으나, 이 역시 말소 대상입니다.

2024년 9월 3일 이 이 신청한 강제경매개시결정(140,117,700원)이 말소기준권리 이후에 등기되었습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-01-26

* 확정일자: 2016-01-07

* 배당신고일자: 2024-11-25

* 대항력: 있음

본건에는 대항력 있는 임차인 이 이 거주 중이며, 보증금 140,000,000원에 대한 권리를 주장할 수 있습니다. 다만, 본건 물건명세서 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 가능성이 높아 보입니다. 그럼에도 불구하고, 실제 명도 시 임차인과의 협의 또는 인수 부담 여부에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 부평동 일대는 주거용 건물과 상업시설이 혼합된 지역입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 인근의 유사한 연립/다세대/빌라 유형의 매물들은 대략 200만원~280만원/㎡ 수준에서 거래된 것으로 파악됩니다.

본건은 2014년에 신축된 비교적 신축 건물인 GM펠리스에 속해 있어, 오래된 건물보다는 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

48. 80㎡(약 14.76평)의 전용면적을 기준으로 현 시세는 감정가 146,000,000원을 기준으로 판단해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 다양한 주거용 건물과 상업시설이 어우러진 주거복합지대에 위치합니다.

부평역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 각종 편의시설, 상업시설, 교육시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활하기에 편리한 환경입니다.

건물 내에는 엘리베이터가 설치되어 있으며, 난방은 개별난방 도시가스 방식입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 이 의 존재는 잠재적 리스크 요인입니다. 비록 물건명세서 상 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없습니다. 입찰 전 임차인과의 관계 및 보증금 회수 가능성에 대해 면밀히 확인해야 합니다.

공동담보물건으로, 동일 담보로 묶인 다른 부동산의 매각 결과나 채권 관계가 본건에 영향을 미칠 가능성도 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 부평동의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물(2014년 준공)이라는 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 주거 환경 또한 양호한 편입니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 하지만 물건명세서 상 인수 보증금은 0원으로 표시되어 있어, 채권자(이 )와 임차인(이 )이 동일 인물이거나 보증금 전액이 배당될 가능성이 높아 보입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부평역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 신축 건물: 2014년 준공된 GM펠리스에 속해 있어 비교적 최신식 주거 환경을 제공합니다.

* 편리한 생활 환경: 다양한 상업, 편의, 교육시설 이용이 용이합니다.

* 상대적으로 낮은 인수 부담 가능성: 임차인의 보증금 전액이 배당될 가능성이 높아, 낙찰 후 인수 부담이 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 146,000,000원입니다.

최근 인근의 유사 물건 시세는 48.80㎡ 기준 약 126,000,000원에서 134,000,000원 수준으로 파악됩니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 물건명세서 상 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있으며, 채권자와 임차인이 동일인일 가능성이 높아 보증금 인수 위험은 상대적으로 낮다고 판단됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가: 135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.