나이스옥션 법원경매 인천 2024타경578153 [1] 인천광역시 서구 검암동 633-6 플로채 101동 4층404호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경578153 [1] 인천광역시 서구 검암동 633-6 플로채 101동 4층404호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매23계 2024타경578153 | 소재지: 인천광역시 서구 승학로506번안길 55-3, 101동 4층404호 (검암동,플로채) | 감정가: 120,000,000원 | 최저가: 84,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2024타경578153 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경578153 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 633-6 플로채 101동 4층404호

용도: 다세대주택

감정가: 120,000,000원

토지면적: 29.75㎡ (약 9.00평)

토지 지분율: 2975

건물면적: 38.81㎡ (약 11.74평)

건물 지분율: 3881

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 김OO

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 검암동에 위치하며, "서인천고등학교" 북서측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거 밀집 지역입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 소유자 겸 채무자 겸 채권자는 김OO입니다. 등기사항전부증명서상 임차권등기명령이 등재되어 있는 점이 매우 중요합니다. 해당 임차권은 두 건으로, 임차보증금은 각각 110,000,000원과 115,000,000원으로 총 225,000,000원에 달합니다. 임차인의 주민등록일자는 2018년 5월 25일로, 첫 번째 임대차계약일자(2019년 10월 23일)보다 앞섭니다. 이는 임차인이 계약 이전에 이미 점유를 시작했거나, 해당 권리가 선순위일 가능성을 시사합니다. 임차권등기명령이 존재한다는 것은 임차인의 보증금 회수에 대한 법적 절차가 진행 중임을 의미하며, 경매 절차에서 해당 임차권의 처리 여부와 순위를 면밀히 분석해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 검암동 일대는 주거 단지가 형성되어 있으며, "검바위역"이 인근에 소재하여 교통 이용이 편리합니다. 또한, 근린생활시설들이 자리하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다. 학교와 역세권이라는 점은 지역 내 주거 수요를 뒷받침할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 2011년 5월 27일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 제4층 제404호에 해당합니다. 위생, 상하수도, 난방 설비 등이 갖추어져 있으며, 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시 창호 등으로 구성되어 있습니다. 인근에 "서인천고등학교"가 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, "검바위역" 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남측으로는 상태 양호한 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

1.6. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건의 직접적인 인근에 대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등 사회적으로 기피되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 "가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률" 및 "과밀억제권역" 등의 제한 사항이 토지이용계획에 포함되어 있는 점은 참고할 필요가 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 임차권 존재 가능성입니다. 총 225,000,000원의 임차보증금이 있으며, 임차인의 주민등록일자가 계약일보다 선행하므로, 해당 임차인의 권리가 낙찰자의 인수 부담으로 작용할 가능성이 높습니다. 만약 임차인의 권리가 선순위일 경우, 낙찰자는 임차보증금 전액을 인수해야 할 수 있으며, 이는 감정가 120,000,000원을 훨씬 초과하는 금액이므로 투자금 손실로 이어질 수 있습니다. 또한, 현장 방문 시 내부 구조 및 이용 상태 확인이 어려웠으므로, 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

인천 서구 검암동에 위치한 본건은 역세권 및 학교 인근의 입지 조건을 갖춘 다세대주택입니다. 그러나 225,000,000원에 달하는 임차보증금에 대한 임차권등기명령이 존재하며, 해당 임차권의 법적 순위가 낙찰자에게 인수 부담으로 작용할 가능성이 매우 높아 투자 시 상당한 주의가 요구됩니다. 철저한 권리 분석을 통해 임차보증금 인수 여부 및 금액을 확정하는 것이 필수적이며, 내부 상태 확인이 되지 않은 점 또한 고려해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

역세권 및 학군 인접 지역으로 안정적인 주거 수요가 기대됩니다. 만약 임차권이 말소되거나 인수 부담이 크지 않다는 판단이 명확하게 나올 경우, 감정가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 하지만, 현재로서는 임차권 리스크가 매우 크므로, 권리 관계를 완벽히 파악한 후 신중한 접근이 필요합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매23계