나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경64557 [1] 서울특별시 강동구 성내동 81-10, 81-11 마이플레이스성내 2층 201호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경64557 [1] 서울특별시 강동구 성내동 81-10, 81-11 마이플레이스성내 2층 201호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매6계 2024타경64557 | 소재지: 서울특별시 강동구 올림픽로62길 9-9, 2층 201호 (성내동,마이플레이스성내) | 감정가: 272,000,000원 | 최저가: 272,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경64557 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 성내동 81-10, 81-11 마이플레이스성내 2층 201호

용도: 오피스텔

감정가: 272,000,000원

토지면적: 8.04㎡ (약 2.43평)

토지 지분율: 803.9999999999999% (토지 전체 면적 대비 본건의 지분율로 해석됨, 지분율 표기가 일반적이지 않음)

건물면적: 21.42㎡ (약 6.48평)

건물 지분율: 2142 (건물 호수 또는 면적 단위로 해석됨, 일반적이지 않은 표기)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

채무자: (정보 없음)

특이사항: 재정비촉진지구

주의사항: 주택도시보증공사로부터 2025년 9월 11일자로 임차인 정지현이 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

1.2. 입지조건

본 건은 서울특별시 강동구 성내동에 위치하며, "성내초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 도시형생활주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합지역입니다. 북서측으로는 올림픽로62길에 접하고 있어 차량 접근이 용이하며, 남동측으로는 세로(가)의 포장도로와 접하고 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 오피스텔 밀집 지역으로 상업 및 주거 기능이 공존하고 있으며, 대규모 주거 단지와 상업 시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높을 것으로 판단됩니다. 별도의 혐오시설이 검색되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자는 이OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 사항은 임차인 정지현과 관련하여 주택도시보증공사가 제출한 확약서 내용입니다. 임차인은 보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 대항력 있는 주장을 인수하지 않아도 된다는 점을 시사합니다. 다만, 임대차 관계는 미상으로 표기되어 있어 정확한 현황은 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 성내동 일대는 천호역을 중심으로 형성된 상업 지구와 주거 지역이 혼합된 곳입니다. 오피스텔 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 또한, 5호선과 8호선 환승역인 천호역이 인근에 위치하여 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 편리합니다. 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

교육 시설로는 북동측 인근에 성내초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 교통망으로는 지하철 5, 8호선 천호역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

1.6. 건물 및 토지 상태

건물은 철근콘크리트 구조의 9층 건물 내 2층 201호이며, 평슬라브 지붕으로 이루어져 있습니다. 외벽은 대리석 및 돌붙임 마감이며, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다. 본 건은 도시형생활주택 또는 업무시설, 근린생활시설 중 오피스텔로 이용 중이며, 급배수/위생, 도시가스, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 대체로 등고평탄한 가장형 토지로, 현황 도시형생활주택 오피스텔 등의 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상으로는 준주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역 등에 해당합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 정지현 관련 확약서 내용입니다. 임차인이 대항력을 포기하고 잔존 임차보증금 반환 청구권을 포기하였음에도 불구하고, 혹시 모를 법적 분쟁의 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 또한, 감정평가서상 내부 이용 상태 및 구조도가 이해관계인 부재, 폐문 등으로 인해 정확히 확인되지 못하고 표준적인 상황이나 집합건축물대장, 외부 관찰, 탐문 등에 의해 작성되었으므로, 실제 내부 상태가 도면과 다를 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다. 임대 관계가 미상이라는 점도 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구의 역세권 오피스텔로, 재정비촉진지구라는 미래 가치 상승 요인을 가지고 있습니다. 교통이 편리하고 주거 및 상업 시설이 잘 갖추어진 입지 조건을 갖추고 있어 일반적인 투자 매력은 있다고 판단됩니다. 다만, 임차인의 대항력 포기 및 잔존 보증금 관련 확약서 내용을 면밀히 검토해야 하며, 내부 상태에 대한 불확실성이 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

1. **역세권 입지:** 5, 8호선 천호역 도보 이용 가능한 거리로, 출퇴근 및 생활 편의성이 매우 뛰어납니다.

2. **재정비촉진지구 지정:** 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

3. **주변 상권 발달:** 다양한 근린생활시설이 밀집하여 임대 수익 확보에 유리할 수 있습니다.

4. **권리관계 명확화 시도:** 임차인의 대항력 포기 확약서는 낙찰자의 부담을 줄여줄 수 있는 요인입니다.

이하 내용은 외부 검색을 통해 추가적으로 보충하거나 확인이 필요한 부분이며, 본 보고서에는 제공된 정보에 기반한 내용만을 담았습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매6계