나이스옥션 법원경매 통영 2025타경376 [5] 경상남도 거제시 사등면 지석리 1224-1 덕진봄아파트 106동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경376 [5] 경상남도 거제시 사등면 지석리 1224-1 덕진봄아파트 106동 1층104호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경376
• 주소: 경상남도 거제시 사등면 지석리 1224-1 덕진봄아파트 106동 1층104호
• 감정가: 53,000,000원
• 최저가: 53,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 아파트

통영지원 경매6계 2025타경376 | 소재지: 경상남도 거제시 사등면 지석리 1224-1 덕진봄아파트 106동 1층104호 | 감정가: 53,000,000원 | 최저가: 53,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경376 (5)

소재지: 경상남도 거제시 사등면 지석리 1224-1 덕진봄아파트 106동 1층104호

용도: 아파트

감정가: 53,000,000원

토지면적: 26.66㎡ (약 8.07평)

건물면적: 39.53㎡ (약 11.96평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 유동화물건

1.2. 부동산 현황

본건은 거제시 사등면 지석리 소재 '지석만매립지' 내에 위치한 소형 아파트입니다.

14층 건물 중 1층에 해당하며, 건물의 구조는 철근콘크리트구조입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅, 창호는 샷시 창호이며 내부 이용상태는 아파트입니다. 제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지는 부정형의 평탄한 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중이며, 북측 및 동측으로 포장도로에 접하고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 '지석만매립지' 내에 위치하며, 부근으로는 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

현재 주위 환경은 도심 외곽의 개발이 진행 중인 지역의 보통 수준입니다. 토지이용계획상 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 장기적인 관점에서는 개발 호재를 기대할 수 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 주요 도로와의 연결성이 양호한 것으로 보이며, 차량을 이용한 이동이 주를 이룰 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 경매의 종류 및 채무관계

본건은 부동산 임의경매 사건이며, 소유자와 채무자가 동일인(정OOOOOOOO)입니다. 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO로, 유동화물건이라는 특이사항이 있습니다.

유동화물건은 통상적으로 경매 진행 속도가 빠를 수 있으므로 입찰에 참여할 경우 일정에 맞추어 철저한 준비가 필요합니다.

3.2. 임대차 관계 분석

감정평가서상 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있습니다. 이는 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인하여 임차인 유무 및 점유관계를 확인하지 못했음을 의미합니다.

낙찰자는 반드시 현장 재조사 및 법원 문건 확인을 통해 미상의 임차인 유무, 임차인이 존재할 경우 그 대항력 여부 및 배당 가능성 등을 철저하게 파악해야 합니다. 미상의 임차인이 대항력을 가질 경우 명도 리스크가 증대됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특징

주변이 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역이므로, 대규모의 중심 상권은 형성되어 있지 않습니다.

주거개발진흥지구 내에 위치하나, 현재는 아파트 단지 주민들을 위한 기초적인 근린생활시설 위주의 소규모 상권으로 판단됩니다.

4.2. 수요층 분석

본건은 전용면적 약 12평의 소형 아파트입니다.

주요 수요층은 인근 지역의 1~2인 가구, 사회 초년생, 혹은 비교적 저렴한 주거 비용을 찾는 실수요층이 될 것으로 예상됩니다. 낮은 감정가로 인해 소액 투자자 또는 주택 취득을 원하는 서민 실수요자에게 적합합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 이용 상태

공히 아파트로 이용 중이며, 기본적인 난방, 급배수, 위생설비 및 승강기 설비 등 생활에 필요한 제반 설비를 갖추고 있어 거주에는 문제가 없습니다.

본건은 14층 건물 중 1층 물건입니다. 1층의 특성상 동선이 편리하다는 장점이 있지만, 일조량 및 사생활 보호 측면에서 선호도가 낮을 수 있습니다.

5.2. 개발 제한 상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어, 무분별한 개발보다는 계획적인 개발이 이루어질 지역입니다.

가축사육제한구역(모든축종 제한)으로 지정되어 있어 쾌적한 주거 환경에 긍정적인 요인입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 리스크 (가장 중요)

'임대관계 미상'이 가장 큰 리스크입니다. 임차인이 대항력을 가질 경우 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으며, 임차인 존재 여부와 관계없이 명도 진행 시 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.2. 내부 상태 불확실성

현장 조사 시 내부조사가 불가능하여 내부 구조, 인테리어 상태, 누수 등의 하자를 파악하지 못했습니다. 통상적인 상태를 기준으로 감정평가되었으므로, 실제 내부 상태가 감정가에 반영되지 않은 하자를 포함하고 있을 가능성이 있습니다.

6.3. 1층 물건의 선호도

1층 물건은 상대적으로 로열층에 비해 주거 선호도가 낮아 향후 매매 시 제 값을 받기 어려울 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 아파트는 53,000,000원의 낮은 감정가로 소액 투자를 고려하는 분들에게 매력적인 물건입니다. 토지/건물 일괄 매각으로 권리 관계는 명료합니다.

가장 중요한 것은 임대관계 미상에 따른 명도 리스크를 최소화하는 것입니다. 철저한 현장 조사 및 법원 자료 확인을 통해 미상의 임차인 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임대차 관계에 문제가 없다는 전제 하에, 낮은 가격으로 주거 개발 호재가 있는 지역의 소형 아파트를 확보할 수 있는 기회입니다.

8. 투자 포인트

소액 투자가 가능한 5천만원대의 저렴한 감정가입니다.

토지 및 건물을 일괄 매각하여 권리관계가 명료하며 안정적입니다.

계획관리지역 및 주거개발진흥지구 내 위치로 장기적인 측면의 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

소형 면적으로서 1~2인 가구 실수요 및 임대 수요에 적합하며, 임대 전환 시 비교적 용이합니다.

법원 정보

통영지원 경매6계