나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30406 [2] 충청북도 충주시 살미면 향산리 산72-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30406 [2] 충청북도 충주시 살미면 향산리 산72-1 임야 경매

• 사건번호: 2025타경30406
• 주소: 충청북도 충주시 살미면 향산리 산72-1
• 감정가: 68,776,200원
• 최저가: 68,776,200원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 임야

충주지원 경매1계 2025타경30406 | 소재지: 충청북도 충주시 살미면 향산리 산72-1 | 감정가: 68,776,200원 | 최저가: 68,776,200원 | 용도: 임야

1. 충주 지원 2025타경30406 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2025타경30406 (2)

소재지: 충청북도 충주시 살미면 향산리 산72-1

용도: 임야

감정가: 68,776,200원

토지면적: 36,198.00㎡ (약 10,950평)

토지 지분율: (입력된 정보에 '1809900'으로 표기되었으나, '기타참고사항'에 의거 1/2 지분으로 추정되며 정확한 비율은 확인 필요)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 박OO

채무자: 박OO

채권자: 신OOOOOOOO

특이사항: 지분 매각, 공유자 우선매수 신고

주의사항: 지분 매각, 공유자의 우선매수 신고는 1회에 한하여 행사 가능, 지적상 맹지임

1.2. 물건 현황 및 감정평가 요약

본건은 충청북도 충주시 살미면 향산리 산72-1에 소재하는 임야로, 두 개의 구역(기호(1), 기호(2))으로 나누어 평가되었습니다.

기호(1)은 충주시 주덕읍 삼청리 청량마을회관 남동측 인근에 위치하며, 부정형의 완경사지로 현재 전(밭) 및 일부 도로로 이용 중입니다. 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 접도구역 등으로 지정되어 있으며, 토지 일부가 도로로 사용되고 북서측 왕복 2차선 도로를 통해 접근 가능합니다. 공부상 지목은 답이나 현황은 일부 도로로 이용되는 차이가 있습니다.

기호(2)는 충주시 살미면 향산리 향산삼거리 북동측 근거리에 위치하며, 사다리형의 급경사지로 현재 자연림으로 이용 중입니다. 이 토지는 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 공장설립승인지역 등 다양한 규제가 적용됩니다. 특히, 기호(2)는 지적상 맹지로 도로와의 직접적인 연결이 없는 상태입니다.

주변 환경은 농경지와 임야가 혼재되어 있으며, 차량 접근은 가능하나 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 입지조건

본건은 충주시 외곽의 자연 환경이 비교적 잘 보존된 지역에 위치합니다. 기호(1)은 일부가 도로로 이용되며 인근 도로 접근성이 양호한 편이지만, 기호(2)는 지적상 맹지로서 도로 접근에 있어 제약이 큽니다. 대중교통 이용이나 주요 생활 편의시설, 상업 지구와의 접근성은 차량을 이용해야 하며, 인근 읍면 소재지 또는 충주시내로 이동해야 합니다.

1.4. 권리분석

본건은 충주지원에서 진행하는 부동산 강제경매 사건으로, 소유자 겸 채무자는 박OO입니다. 채권자는 신OOOOOOOO이며, 매각 대상은 토지의 일부 지분입니다. '기타참고사항'에서 박용철 소유권 지분(1/2)으로 언급되어 있어 1/2 지분 매각으로 추정되나, 정확한 지분율은 추가 확인이 필요합니다.

주요 권리 관계로는 '지분 매각'과 '공유자의 우선매수 신고' 가능성이 있습니다. 공유자의 우선매수 신고는 해당 토지의 다른 공유자가 다른 입찰자보다 우선하여 해당 지분을 매수할 수 있는 권리이며, 이는 1회에 한해 행사 가능하므로 입찰 시 중요한 고려사항이 됩니다. 맹지인 기호(2)의 경우, 실제적인 이용 및 소유권 행사를 위해 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다.

1.5. 상권분석

본건 소재지는 대부분 임야 및 농경지로 구성되어 있어, 직접적인 상업 활동이 활발한 상권과는 거리가 있습니다. 인근에는 농업 관련 시설이나 지역 주민을 위한 소규모 점포 등이 있을 수 있으나, 대규모 상업 시설이나 금융, 편의시설 등은 인근 읍면 소재지나 충주시내로 이동해야 이용 가능합니다. 따라서 상권 분석 관점에서는 특별한 이점은 찾기 어렵습니다.

1.6. 생활정보

본건은 자연 속에서 전원생활이나 임업, 농업 활동에 적합한 환경을 제공합니다. 그러나 도시 지역에서 일반적으로 누릴 수 있는 편리한 생활 인프라(대형마트, 병원, 학교, 문화시설 등)는 부족한 편입니다. 기호(1)은 일부 도로로 사용되어 접근성이 있으나, 지적상 맹지인 기호(2)는 실질적인 주거 또는 활동을 위한 편의성이 제한적입니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 지적상 맹지 (기호(2)): 도로와의 직접적인 법적 연결이 없어 토지 활용에 상당한 제약이 따릅니다. 향후 개발이나 이용을 위해서는 인접 토지 소유자와의 합의가 필수적이며, 이는 시간과 비용 소모를 야기할 수 있습니다.

2. 지분 매각의 복잡성: 전체 토지의 일부 지분만 매각되므로, 소유권 행사 범위, 다른 공유자와의 관계 설정, 지분 위치 및 경계 확인 등에서 복잡성이 발생할 수 있습니다.

3. 공유자 우선매수 신고: 다른 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다.

4. 토지 이용 제한: 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역 등 지정된 용도 지역과 가축사육제한, 산지 관련 규제 등이 토지 활용 방안을 제한할 수 있습니다.

5. 경사지 토지: 급경사지(기호(2))는 개발 시 공사비 증가 및 설계상의 제약이 따를 수 있습니다.

6. 혐오시설 존재 가능성 (부재): 주변 지역 검색 결과, 현재 눈에 띄는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 과거 살미면에 소각장 건립이 추진되다 무산된 사례가 있어, 지역 개발 과정에서 주민 민감성이 작용할 수 있음을 시사합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 충주시 살미면 및 주덕읍 인근의 임야 지분 경매 물건으로, 자연 경관이 좋은 지역에 위치하고 있습니다. 그러나 지적상 맹지라는 점과 토지 일부 지분 매각이라는 점이 가장 큰 특징이자 위험 요소로 작용합니다. 공유자 우선매수 신고 가능성, 복잡한 지분 관계, 다양한 토지 이용 규제 등은 투자를 결정하기 전에 매우 신중한 검토가 필요함을 시사합니다.

기호(1)은 일부 도로로 사용되어 접근성이 상대적으로 양호하지만, 기호(2)는 맹지로서 활용에 제약이 큽니다. 농림지역, 보전산지 등 지정된 용도 지역을 고려할 때, 대규모 개발보다는 임업, 농업 관련 활동 또는 장기적인 지역 개발 가능성을 보고 접근하는 것이 합리적입니다.

1.9. 투자 포인트

1. 합리적인 투자 기회: 지분 매각 및 맹지라는 특수성으로 인해 일반 토지 물건 대비 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

2. 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발 계획 수립, 도로 편입 또는 맹지 문제가 해결될 경우 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

3. 임야 자산 투자: 장기적인 관점에서 임야 자산에 대한 투자 가치를 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다. (단, 모든 토지 이용 규제에 대한 사전 확인 필수)

4. 공유자 협의를 통한 활용 방안 모색: 맹지 문제를 해결하고 토지 활용 가치를 높이기 위해 다른 공유자와 적극적으로 협의하여 공동 이용 방안을 마련한다면, 숨겨진 잠재력을 발휘할 수 있습니다.

법원 정보

충주지원 경매1계