나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경950 [1] 경상남도 창녕군 도천면 송진리 157-1 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경950 [1] 경상남도 창녕군 도천면 송진리 157-1 단독주택 경매

물건 대표 이미지

밀양지원 경매1계 2024타경950 | 소재지: 경상남도 창녕군 도천면 송진리 157-1 | 감정가: 109,859,124원 | 최저가: 109,859,124원 | 용도: 단독주택

1. 창녕군 도천면 송진리 157-1 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본건은 경상남도 창녕군 도천면에 위치한 단독주택 용도의 부동산입니다.

사건번호는 밀양지원 2024타경950 (1)이며, 경매 구분은 부동산 임의 경매입니다.

감정평가액은 109,859,124원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 소유자는 정OO, 채무자도 정OO입니다. 채권자는 이OO입니다.

토지 정보:

소재지: 경상남도 창녕군 도천면 송진리 157-1

토지 면적: 1,355.00㎡ (약 410.12평)

토지 지분율: 63,495.299999999996 (제시된 정보 그대로 기재)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 정보:

건물 면적: 0.00㎡ (제시된 정보 그대로 기재)

건물 지분율: 0 (제시된 정보 그대로 기재)

건물 제시외 면적: 82.50㎡ (약 24.96평)

특이사항: 지분매각, 법정지상권이 존재합니다.

주의사항: 일괄매각이며, [목록1.2]에 따라 지분매각입니다. 제시외 건물(1-1~1-5)은 매각에 포함되나, 제시외 건물(2-1) 및 제시외 수목(1-6~1-10)은 매각에서 제외됩니다. [목록2]에 따르면 최저매각가격은 제시외 건물로 인해 영향을 받는 가격입니다. [목록1]에서는 토지상의 제시외 건물과 수목이 토지 수요에 거의 영향을 주지 않는 것으로 판단되었습니다.

건물은 크게 두 가지로 나뉩니다.

기호3-1: 목조 시멘트 기와지붕 단층 건물로 주택으로 이용 중이며, 급배수 및 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

기호3-2: 조적조(블록) 슬레이트지붕 단층 건물로 주택으로 이용 중이며, 급배수 및 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 창녕군 도천면 송진리 소재 "삼호아파트" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 주택과 농경지로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 본건 기호1까지 차량 출입이 가능하며, 기호2는 기호1을 경유하여 차량 출입이 가능합니다. 대중교통 사정은 보통입니다.

기호1은 약 4미터 내외 폭의 콘크리트 포장도로와 접해 있습니다.

기호2는 지적도상 맹지이나 기호1을 통해 접근이 가능합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의 경매 사건으로, 채무자의 재산에 대한 근저당권 실행으로 경매가 개시되었습니다.

소유자와 채무자는 동일 인물(정OO)이며, 채권자는 이OO입니다.

주요 권리 분석 사항으로는 '지분매각'과 '법정지상권'이 있습니다.

'지분매각'은 본건 토지(또는 건물)의 전체 소유권 중 일부 지분만 매각 대상이 된다는 것을 의미합니다. 이는 낙찰자가 다른 지분 소유자와 공동 소유하게 됨을 뜻합니다.

'법정지상권'은 타인의 토지에 건물 등이 존재할 경우, 법률 규정에 따라 토지 소유자와 별개로 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리입니다. 본건의 경우, 제시외 건물 등과 관련하여 법정지상권이 성립되어 있을 가능성이 있어 면밀한 검토가 필요합니다.

제시외 건물 중 일부는 매각에 포함되나, 일부는 제외되므로 이에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

건물 면적이 0.00㎡로 기재되어 있고 건물 지분율이 0으로 되어 있는 점과 제시외 건물이 82.50㎡인 점은, 건축물대장 등 공부와의 차이 또는 법적 상황으로 인해 발생한 것일 수 있으며, 현황 조사를 통해 실제 이용 상태 및 법적 지위를 파악하는 것이 중요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 창녕군 도천면 송진리 지역은 주로 주택과 농경지가 혼합된 농촌 지역입니다.

인근 "삼호아파트"가 있어 어느 정도의 주거 단지 형성은 되어 있으나, 대규모 상업 시설이나 중심 상권과는 거리가 있습니다.

주변 환경은 보통 수준이며, 영농 활동과 관련된 시설이 일부 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 배출시설설치제한지역 등 다양한 제한 사항이 있어 개발에 제약이 따릅니다.

1.5. 생활정보

본건은 단독주택 용도로, 목조 및 조적조 단층 건물이 주택으로 이용되고 있습니다.

주거 환경으로는 조용하고 한적한 농촌 생활을 누릴 수 있습니다.

교통은 자가용 이용이 편리하나, 대중교통 이용은 보통 수준으로, 주요 편의 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

마을 및 인근 주거 지역과의 연계는 보통 수준으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 '지분매각'입니다. 낙찰자는 전체 소유권이 아닌 일부 지분만을 취득하게 되어, 추후 다른 지분 소유자와의 의견 충돌, 건물 사용 및 관리, 재산 처분 등에 있어 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

'법정지상권' 역시 큰 리스크 요인입니다. 만약 법정지상권이 성립되어 있다면, 이는 토지 사용에 대한 제약을 발생시키고, 소유권 행사 및 향후 건물 철거 또는 재건축 시 예상치 못한 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

제시외 건물 포함 여부 및 제외 항목이 명확히 구분되어 있으므로, 매각 대상에 포함되지 않는 부분에 대한 소유 관계 및 현황을 정확히 파악해야 합니다.

토지이용계획상 여러 제한사항(가축사육제한, 비행안전, 배출시설 제한 등)은 향후 건물 신축 또는 증축, 용도 변경 등의 개발 행위에 상당한 제약을 줄 수 있습니다.

건물 면적이 0.00㎡로 등재된 점과 건물 제시외 면적 82.50㎡의 관계, 그리고 법정지상권의 연관성은 반드시 현장 조사를 통해 명확히 규명되어야 하는 부분입니다.

1.7. 종합 의견

본건 경매 물건은 경상남도 창녕군 도천면의 농촌 지역에 위치한 토지 및 일부 건물입니다.

주변 환경은 주택과 농경지가 혼재된 일반 농촌 마을의 형태를 띠고 있으며, 교통 접근성은 자가용 이용 시 양호하나 대중교통은 보통입니다.

본건의 가장 큰 특징이자 리스크는 '지분매각'과 '법정지상권'입니다. 특히 지분매각으로 인해 낙찰자는 소유권 행사에 제약을 받을 수 있으며, 법정지상권 존재 시 건물 및 토지 이용에 대한 복잡한 법적 관계가 형성될 수 있습니다.

토지이용계획상의 제한 사항들도 개발 가능성을 제한하는 요인으로 작용할 것입니다.

감정평가 요약표에 따르면, 토지는 부정형 및 사다리형으로 일부 경사지 및 임야 상태이며, 현재 주거용 건부지와 축사 부지로 이용 중입니다.

이러한 복합적인 요인들을 고려할 때, 본건은 단순한 부동산 취득을 넘어선 심도 있는 법률 및 현장 분석이 필수적인 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 해당 물건의 현재 감정가 대비 잠재적 가치 상승 가능성, 그리고 복잡한 권리관계를 명확히 해소했을 때의 시너지 효과에 있습니다.

1. 지분매각의 특성상, 다른 지분 소유자와의 협의를 통해 합리적인 가격으로 잔여 지분을 확보하거나, 법적 절차를 통해 공유물 분할을 진행하여 단독 소유권을 확보할 수 있다면 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2. 법정지상권이 성립된 건물이나 토지에 대한 법적 권리를 명확히 파악하고, 이를 해결할 수 있는 방안을 모색한다면, 부동산의 가치를 재평가할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

3. 농촌 지역의 토지로서, 향후 지역 개발 계획이나 토지 이용 규제 완화 시 잠재적인 가치 상승 여력이 있습니다.

4. 제시외 건물 82.50㎡를 즉시 활용 가능하며, 이를 기존 토지 이용 계획과 어떻게 연계시킬지 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 해당 건물의 법적 지위와 소유 관계는 면밀히 확인해야 합니다.

5. 농경지 및 주거용 부지로서의 활용 가능성을 고려할 때, 향후 영농 목적 또는 전원주택 부지로의 활용을 염두에 둔다면 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다.

법원 정보

밀양지원 경매1계