나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63325 [1] 서울특별시 송파구 장지동 842 송파파인타운8단지 805동 9층904호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63325 [1] 서울특별시 송파구 장지동 842 송파파인타운8단지 805동 9층904호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매6계 2024타경63325 | 소재지: 서울특별시 송파구 충민로4길 6, 805동 9층904호 (장지동,송파파인타운8단지) | 감정가: 1,230,000,000원 | 최저가: 1,230,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호는 서울동부지방법원 2024타경63325 (1)이며, 용도는 아파트입니다. 본 경매는 채권자 유OO에 의한 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일인(김OO)입니다.

1.2. 경매 대상물 정보

소재지는 서울특별시 송파구 장지동 842 송파파인타운8단지 805동 9층904호입니다. 전용면적은 59.97㎡이며, 총 20층 건물 중 9층에 위치합니다. 사용승인일은 2008년 10월 20일로, 약 16년차의 철근콘크리트 구조 아파트입니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다. 감정가는 1,230,000,000원입니다.

2. 핵심 분석

2.1. 입지 조건 및 환경 분석

본건은 서울특별시 송파구 장지동 소재 '문현중학교' 남측 인근에 위치한 송파파인타운8단지입니다. 주위는 대규모 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

교통 상황은 양호한 편으로, 차량의 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 장지역이 소재하여 대중교통 이용에 무리가 없습니다. 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 및 택지개발지구에 해당하며, 주거 환경의 안정성이 높은 지역으로 판단됩니다. 다만, 교육환경 보호구역 및 대공방어협조구역 등 다양한 법적 제한사항이 존재하므로, 개발 목적보다는 실수요 및 투자 관점에서 접근하는 것이 적절합니다.

2.2. 권리 분석 및 특이사항

본건은 부동산강제경매로서 소유권 관계는 명확한 것으로 보이나, 대지권 미등기 상태에 대한 정확한 분석이 필수입니다.

등기부상 토지 지분율이 0으로 기재되어 대지권이 등기되어 있지 않은 상태입니다. 그러나 감정평가서에 '적정대지지분을 포함하여 감정평가하였음'으로 명시되어 있으며, 결정적으로 2024년 11월 4일자 서울주택도시공사(SH공사)의 회보서에 '분양대금을 완납하여 대지권을 취득하였으며, 확정된 대지권 지분은 34.690㎡임'이 확인되었습니다.

따라서 매수인은 매각대금 완납 후 법원에 대지권이 존재함을 증명하는 서류(SH공사 회보서 등)를 제출하여 대지권 등기를 촉탁해야 합니다. 대지권 취득에 실질적인 하자가 없는 것으로 보이나, 매각 완료 후 소유권 등기 과정에서 추가적인 시간과 비용(법무사 수수료 등)이 발생할 수 있습니다.

3. 투자 검토

3.1. 상권 분석 및 생활 정보

단지는 아파트, 근린생활시설, 학교가 인접한 전형적인 주거 밀집 지역에 위치하여 생활 편의성이 높습니다. 인근에 문현중학교를 비롯한 교육시설이 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

지하철 8호선 장지역을 통한 서울 시내 접근성이 양호하며, 대규모 아파트 단지 특성상 기본적인 생활 편의 시설(상가, 병원, 학원 등)의 인프라가 잘 갖추어져 있어 실거주 만족도가 높은 지역으로 평가됩니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대지권 미등기' 상태입니다. 비록 SH공사의 회보서를 통해 대지권이 확정되었음을 확인하였으나, 매수인이 직접 대지권 등기를 진행해야 하는 절차적 리스크가 존재합니다. 등기 절차에 필요한 추가적인 비용과 시간을 고려해야 합니다.

또한, 임대관계 미상으로 보고되어 있으므로, 낙찰 후 명도 진행 시 점유관계 확인 및 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 추가적으로 확인해야 합니다. 강제경매의 특성상 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 수 있으므로 명도 난이도를 미리 예측하기 어렵습니다.

3.3. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 송파구 장지동의 안정적인 주거 지역 내에 위치하며, 지하철역 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있어 실수요자 및 장기 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다.

대지권 미등기라는 형식상의 하자가 존재하나, 공공기관인 SH공사의 회보서를 통해 실질적인 대지권(34.690㎡)이 확보되었음이 확인되어 권리상의 중대한 문제는 아닌 것으로 판단됩니다.

**투자 포인트:** 최고의 입지: 8호선 장지역 인근 역세권 입지 및 송파구라는 입지적 희소성. 대지권 확보: 대지권 미등기 리스크가 SH공사 회보서로 해소되어, 입찰가 산정 시 경쟁률이 낮아질 가능성을 활용하여 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회. 양호한 실거주 환경: 학교, 근린생활시설이 갖춰진 안정적인 주거 환경.

법원 정보

서울동부지방법원 경매6계