나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경111256 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 달산리 1222-3 주건축물제1동 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2024.10.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 "부산중앙중학교" 남동측 인근에 소재하며 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(2) : 인접 도로 및 토지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(2) : 남측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2) : 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서,
(사용승인일 :2022.05.09)
외벽 : 화강석 및 몰탈 위 페인팅 등 마감 ,
내벽 : 인테리어 마감(5층 제외),
바닥 : 인테리어 마감(5층 제외),
창호 : 샷시창호 등 마감.

5층은 현재 인테리어 공사중임.(사진 참고)

이용상태

근린생활시설으로 이용중임. 5층은 현재 인테리어 공사중임.(사진 참고)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비,엘리베이터 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각.
목록1.은 근린생활시설로 이용중이고 5층은 현재 인테리어 공사중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 달산리 1222-3번지에 위치한 주건축물 제1동에 대한 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 부산동부지원 2024타경111256 (1)이며, 건물 용도는 제2종근린생활시설입니다.

감정평가액은 2,152,718,400원입니다.

토지 면적은 282.00㎡ (약 85.31평)이며, 건물 면적은 736.90㎡ (약 222.92평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 삼덕주류판매주식회사입니다.

건물의 사용승인일은 2022년 5월 9일이며, 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 달산리 "부산중앙중학교" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통입니다.

차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

건물은 남측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획상 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m) 등에 해당하며, 가축사육제한구역 및 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

주변 시설: 본건 인근에는 부산중앙중학교, 정관고등학교 등 다수의 교육시설이 소재하고 있으며, 아파트 단지 및 상업시설이 밀집하여 생활 편의성이 우수합니다. 또한, 정관생태하천공원과 같은 녹지 공간도 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

혐오시설: 현재 주변 지역에서 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 5월 31일 접수된 대구은행 근저당권 (을8/을1)입니다.

등기부채권 총액은 토지 및 건물 합계 약 2,437,209,981원입니다.

임차인 현황:

* 김*: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024-12-12, 확정일자 2025-03-27, 배당신고일자 2026-02-25. 대항력 없음.

* 김*: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024-05-13. 대항력 없음.

* 김*: 보증금 25,000,000원, 차임 1,150,000원, 전입/사업일자 2024-09-05, 확정일자 2024-09-05, 배당신고일자 2024-12-16. 대항력 없음.

인수되는 권리:

임차인 현황에 기재된 보증금 총액은 35,000,000원이지만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 별도의 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 건물 전체의 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 채권/채무 관계에 대한 철저한 현장 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 제2종 근린생활시설로 이용 중이며, 5층은 현재 인테리어 공사 중에 있습니다.

주변 지역은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 상권이 형성되어 있습니다.

준주거지역 및 택지개발지구로 지정된 점을 고려할 때, 향후 지역 개발에 따른 상권 성장 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

인근 편의시설: 대형마트, 각종 병의원, 금융기관, 식당, 카페 등 다양한 상업 및 편의시설을 도보 또는 차량으로 쉽게 이용할 수 있습니다.

교육시설: 부산중앙중학교, 정관고등학교 등 초중고 교육기관이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

의료시설: 종합병원 및 의원급 의료기관이 인근 상업지구 내에 다수 분포하고 있어 의료 서비스 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건: 본 물건에 대해 여러 개의 경매 사건이 중복으로 진행 중입니다.

5층 공사 중: 5층이 현재 인테리어 공사 중에 있어, 공사 관련 미완료 상태 또는 하자 여부에 대한 확인이 필요합니다.

임대관계 미상: 토지 및 건물 모두 정확한 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 상태 및 임대차 내역에 대한 추가적인 조사가 요구됩니다.

경매 절차 리스크: 중복 사건 및 다수의 권리 관계로 인해 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 준주거지역 및 택지개발지구라는 개발 잠재력을 가진 입지에 자리하고 있습니다. 주변의 아파트 단지 배후 수요를 활용할 수 있는 근린생활시설로서의 가치가 높을 것으로 판단됩니다. 그러나 5층 공사 진행 중, 임대 관계 미상, 중복 사건 등 현장 확인 및 추가적인 조사가 필수적인 사항들이 존재합니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보이나, 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

최신 건축물: 2022년에 사용 승인된 최신식 건물로 유지보수 비용이 적게 소요될 것으로 예상됩니다.

우수한 접근성: 차량 접근이 용이하고 인근 대중교통 이용이 편리하여 접근성이 뛰어납니다.

지역 개발 잠재력: 준주거지역 및 택지개발지구로 지정되어 있어 향후 지역 발전과 함께 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

안정적인 배후 수요: 주변 아파트 단지 및 상업시설의 풍부한 배후 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 경매 물건은 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 감정가 2,152,718,400원을 기준으로, 시장 상황, 경쟁 구도, 본건의 현재 상태 및 잠재적 가치 등을 종합적으로 면밀히 분석하여 최적의 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.