나이스옥션 법원경매 평택 2024타경3914 [32] 경기도 안성시 대덕면 내리 675 신라아파트 1층나112호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 평택 2024타경3914 [32] 경기도 안성시 대덕면 내리 675 신라아파트 1층나112호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경3914
• 주소: 경기도 안성시 대덕면 대학6길 25, 1층나112호 (신라아파트)
• 용도: 아파트

평택지원 경매1계 2024타경3914 | 소재지: 경기도 안성시 대덕면 대학6길 25, 1층나112호 (신라아파트) | 감정가: 76,000,000원 | 최저가: 76,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 물건 개요

사건번호: 평택지원 2024타경3914 (32)

소재지: 경기도 안성시 대덕면 내리 675 신라아파트 1층나112호

용도: 아파트

감정가: 76,000,000원

토지면적: 11.25㎡ (약 3.4평)

건물면적: 35.28㎡ (약 10.67평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 중복병합사건, 유동화물건

1.2. 분석 요약

본건은 중앙대학교 다빈치캠퍼스 인근에 위치한 소형 아파트로, 대학가 주변의 임대 수요를 기대할 수 있는 물건입니다. 1층이며 면적이 작아 임차인 확보에 유리한 구조이나, 임대차 관계가 미상인 점을 고려하여 명도 난이도를 분석할 필요가 있습니다. 감정가가 7천만 원대 초반으로 투자 초기 비용이 비교적 낮아 높은 임대수익률을 목표로 하는 투자자에게 적합합니다.

2. 상세 분석

2.1. 입지조건

본건은 경기도 안성시 대덕면 내리 소재 중앙대학교 다빈치캠퍼스 남서측 인근에 위치하며, 대학 상권 및 주거 단지가 혼재하는 지역입니다. 주변에는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 기본적인 주거 편의시설 이용이 용이합니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 수준입니다. 주위로 소로 및 중로 등 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 토지이용계획상 제3종일반주거지역으로, 향후 주변 개발 환경에 따라 잠재적인 가치 상승 여력도 기대할 수 있습니다.

2.2. 권리분석

본 물건은 부동산임의경매 사건으로, 채무자(주OOOOOOOOO)와 소유자(주OOOOOOOOO)가 동일한 법인으로 추정됩니다. 채권자는 유동화 회사(유OOOOOOOOOOOOOOO)로, 유동화 물건 특성상 권리관계가 단순하게 정리되어 진행될 가능성이 높습니다. 중복병합사건은 다수의 채권자가 경매를 신청하여 사건이 병합된 것으로, 매각 절차상 큰 특이점은 없으나, 채권관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 '임대관계 미상'입니다. 낙찰 후 매수인이 인수할 가능성이 있는 임차인의 존재 여부와 그 보증금 규모를 철저히 조사해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 있을 경우 인수 부담이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사 및 법원 문건 확인이 필수적입니다.

2.3. 상권분석

본건의 상권은 중앙대학교 다빈치캠퍼스에 크게 의존하는 대학가 상권입니다. 주 수요층은 학생 및 교직원, 그리고 인근 산업단지 관련 1인 가구입니다. 본건의 전용면적(35.28㎡)은 1인 또는 2인 거주에 적합한 소형 아파트로, 대학생을 대상으로 하는 월세 임대차 시장에서 높은 경쟁력을 가질 수 있습니다.

1층에 위치하여 통행이 편리하고 택배 수령 등이 용이하다는 장점이 있으나, 일반적인 아파트와 비교하여 채광, 조망, 보안 측면에서 선호도가 낮아 임대료가 다소 낮게 형성될 수 있습니다. 주변 상권은 기본적인 식당, 편의점, 근린생활시설 등이 혼재하는 형태로 형성되어 있습니다.

2.4. 생활정보

본건은 15층 아파트 중 1층에 위치하며, 철근콘크리트 벽식구조로 건축되었습니다. 급·배수설비, 위생설비, 난방설비(도시가스), 소화설비, 승강기설비 등이 완비되어 있어 아파트로서의 주거 기능에 문제가 없습니다.

내부 이용 상태는 아파트로 이용 중이며, 외벽은 페인팅, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감입니다. 샷시 이중 창호로 단열 및 방음 성능은 양호할 것으로 판단됩니다. 단지 토지는 부정형의 평탄한 부지 위에 아파트 건부지로 이용 중입니다.

3. 투자 위험 및 전략

3.1. 잠재적 리스크

첫째, 임대관계 미상: 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부가 가장 큰 리스크입니다. 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

둘째, 1층의 한계: 1층은 통상적으로 중층 이상에 비해 선호도가 낮아 매매가 및 임대료 책정 시 약간의 불이익이 있을 수 있습니다.

셋째, 상대보호구역: 본건 토지이용계획상 상대보호구역에 해당되어, 혹시 모를 용도 변경이나 특정 업종의 입주에는 제한이 따를 수 있습니다 (주거용도에는 영향 없음).

3.2. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 대학가 주변에 위치한 소형 아파트로서, 임대수익을 목적으로 하는 투자에 매우 적합합니다. 감정가가 7천만 원대 초반으로 초기 투자 비용이 낮아 자금 회전율을 높일 수 있으며, 대학생을 주 타겟으로 안정적인 임차 수요를 기대할 수 있습니다.

성공적인 투자를 위해서는 입찰 전 임대차 관계에 대한 철저한 조사가 필수적이며, 명도 비용 및 시간을 보수적으로 예측하여 입찰가를 산정해야 합니다. 소액으로 대학가 인근 부동산을 확보하여 현금 흐름을 창출하고자 하는 투자자에게 매력적인 물건입니다.

3.3. 투자 포인트

최고의 입지: 중앙대학교 다빈치캠퍼스 인접으로 꾸준한 임대 수요 확보 용이.

저렴한 감정가: 7천만 원대 초반의 감정가로 소액 투자가 가능, 높은 임대수익률 기대.

주거 편의성: 도시가스, 승강기 등 아파트의 기본 편의시설 완비.

소형 면적: 1인 가구 증가 추세에 부합하는 소형 면적으로 임대 시장 경쟁력 우위.

법원 정보

평택지원 경매1계