나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경1011 [2] 경상남도 밀양시 무안면 정곡리 619 과수원 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경1011 [2] 경상남도 밀양시 무안면 정곡리 619 과수원 경매

• 사건번호: 2025타경1011
• 주소: 경상남도 밀양시 무안면 정곡리 619
• 감정가: 87,795,000원
• 최저가: 87,795,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 과수원

밀양지원 경매1계 2025타경1011 | 소재지: 경상남도 밀양시 무안면 정곡리 619 | 감정가: 87,795,000원 | 최저가: 87,795,000원 | 용도: 과수원

1. 밀양지원 2025타경1011 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2025타경1011 (2)

주소: 경상남도 밀양시 무안면 정곡리 619 (감정평가서상 본건 토지는 밀양시 무안면 정곡리 및 부북면 운전리에 걸쳐 소재하는 것으로 파악됩니다.)

용도: 과수원 (단, 지목별 이용현황은 감정평가서상 내용과 다소 상이할 수 있습니다.)

감정가: 87,795,000원

총 토지면적: 1,951.00㎡ (약 590.2 평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 전체

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 밀OOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건 토지는 크게 두 지역으로 나뉩니다.

경상남도 밀양시 무안면 정곡리 소재 토지(기호1, 2)는 '정곡못' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 임야와 농지가 혼성된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

기호1 토지는 차량 출입이 가능하나 대중교통 사정은 보통 이하입니다.

기호2 토지는 차량 출입이 불가능한 맹지이며, 대중교통 사정 역시 보통 이하입니다.

경상남도 밀양시 부북면 운전리 소재 토지(기호3~6)는 '부북초등학교' 북측 및 북서측 인근에 위치하며, 마을 주변 경지정리 지역으로 주위환경은 보통입니다.

이 지역 토지들은 농기계 출입은 가능하나 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 통상적으로 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 절차에서 소멸됩니다.

소유자 겸 채무자는 이OO이며, 채권자는 밀OOOOOOOO입니다.

가장 중요한 사항은 농지취득자격증명 발급이 필수적이라는 점입니다. 해당 증명을 미제출할 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 매수인은 반드시 사전에 확인 및 준비해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 전형적인 농촌 지역에 위치한 토지입니다.

무안면 정곡리 인근은 임야 및 농지가 혼재된 자연환경을 이루고 있으며, 부북면 운전리 인근은 마을과 농경지가 어우러진 지역입니다.

주변에 대규모 상업 시설이나 유흥 시설은 파악되지 않으며, 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을이나 읍내를 이용해야 할 것으로 보입니다.

부북초등학교가 인근에 위치하여 해당 지역에 기본적인 생활 기반이 존재함을 알 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주된 용도는 과수원이지만, 감정평가서상 일부 토지는 무허가 가건물 부지 및 마당, 휴경지(대나무 자생) 등으로 이용되고 있어 실제 이용 현황을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

정곡못이라는 자연 시설이 인근에 있어 조용하고 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

교통 접근성은 기호1 및 기호3~6 토지의 경우 차량이나 농기계 진입이 가능하나, 기호2 토지는 맹지여서 접근성에 심각한 제약이 있습니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

맹지 (Landlocked Property): 본건 토지 중 기호2는 명백한 맹지로서, 차량이나 장비의 진출입이 불가능하여 활용성에 큰 제약을 받습니다. 이는 재산권 행사 및 개발에 있어 치명적인 단점으로 작용할 수 있습니다.

농지취득자격증명 필수: 농지법에 따라 농지를 취득하기 위해서는 해당 자치단체의 농지취득자격증명이 필요하며, 이를 취득하지 못하거나 제출하지 못할 경우 계약이 무효가 되고 보증금을 몰수당하는 큰 불이익을 받을 수 있습니다.

복합적인 토지 이용 제한: 본건 토지는 지역별로 다양한 법적 규제를 받고 있습니다.

무안면 정곡리 소재 토지(기호1, 2)는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 일부 가축사육제한구역에 해당합니다.

부북면 운전리 소재 토지(기호3~6)는 농림지역, 농업진흥구역, 접도구역, 배출시설설치제한지역, 일부 및 전부 가축사육제한구역, 상대보호구역(부북초등학교) 등으로 지정되어 있습니다.

이러한 제한들은 건축, 농업 외 타용도 개발, 가축 사육 등에 큰 제약을 가하므로, 투자 전 해당 지역의 구체적인 개발 행위 허가 가능 여부를 철저히 확인해야 합니다.

지역별 상이한 현황: 무안면 정곡리 소재 토지와 부북면 운전리 소재 토지가 동일 경매 사건으로 나왔으나, 두 지역의 환경, 접근성, 도로 상태 등이 다르므로, 실제 현장 답사를 통해 각 필지의 정확한 위치와 상태, 상호 연관성 등을 파악하는 것이 중요합니다. (각 필지의 면적이 명시되지 않아 전체 면적 1,951.00㎡가 어떻게 배분되는지 불분명합니다.)

1.7. 종합 의견

본건 경매 물건은 경상남도 밀양시 일대에 소재한 농업용 토지입니다.

농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 특히 일부 필지가 맹지라는 점, 그리고 각종 법규에 의한 개발 및 이용 제한이 많다는 점은 상당한 리스크 요인입니다.

그러나 농촌 지역의 토지로서 향후 지역 개발 가능성이나 농업용 토지로서의 가치를 보고 접근한다면 고려해볼 수 있습니다. 다만, 부동산 전문가의 도움을 받아 철저한 권리 분석과 현장 조사를 선행해야 하며, 농지 관련 법규 및 제한 사항을 완벽히 숙지해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

농업 종사자 또는 농지 취득 경험이 풍부한 투자자에게 적합할 수 있습니다.

장기적인 관점에서 농촌 지역의 토지 가치 상승을 기대하는 경우, 현재의 제약 사항들을 극복할 수 있는 방안을 모색할 수 있습니다.

'정곡못' 인근의 자연 환경은 전원생활이나 주말 농장 등 활용 방안을 고려할 때 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.

특히, 맹지 문제를 해결할 수 있는 방안(인접 토지 매입, 도로 확보 계획 등)을 찾는다면 잠재적 가치를 높일 수 있을 것입니다.

법원 정보

밀양지원 경매1계