나이스옥션 법원경매 울산 2023타경112105 [1] 울산광역시 동구 방어동 1000-15 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2023타경112105 [1] 울산광역시 동구 방어동 1000-15 다가구주택 경매

• 사건번호: 2023타경112105
• 주소: 울산광역시 동구 방어동 1000-15
• 감정가: 753,438,240원
• 최저가: 527,407,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다가구주택

울산지방법원 경매3계 2023타경112105 | 소재지: 울산광역시 동구 방어동 1000-15 | 감정가: 753,438,240원 | 최저가: 527,407,000원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 울산지방법원 2023타경112105 (1)이며, 용도는 다가구주택입니다. 매각대상은 토지/건물일괄매각이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

감정가는 753,438,240원입니다.

소유자는 채OO, 채무자는 강OO, 채권자는 일OOOOOOO입니다.

1.2. 부동산 현황 (면적 정보)

토지 면적은 216.30 제곱미터 (약 65.46평)이며, 건물 면적은 399.96 제곱미터 (약 121.03평)입니다. 건물 제시외면적은 15.10 제곱미터 (약 4.56평)입니다.

본 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물로, 외벽은 치장석, 스톤코트 등으로 마감되었으며, 단독주택(다가구 8가구)으로 이용 중입니다. 위생급배수, 도시가스, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

1.3. 주의사항 및 특이사항

본 건은 일괄매각이며, 제시외 건물 (총 15.10 제곱미터)이 포함되어 있습니다. 제시외 건물은 옥상 소재 물탱크실(ㄱ, 판넬조립식 5.3 제곱미터) 및 창고(ㄴ, 철근콘크리트조 9.8 제곱미터)입니다.

건물 일부는 폐문 상태로 내부를 확인할 수 없어, 현황도 및 외부관찰을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가되었으므로, 응찰 시 내부 구조 및 관리 상태에 대한 재확인이 필요합니다. 임대관계는 미상입니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 울산광역시 동구 방어동 문현초등학교 서측 인근에 소재합니다. 주변은 주로 단독주택(다가구주택), 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 안정적인 주거지역입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근이 가능합니다.

2.3. 토지 현황 및 도로 조건

남동하향 완경사지대의 가장형지로, 남동측 도로와 대체로 등고이며 평탄한 주택 부지입니다. 남동측으로 폭 6미터 정도의 도로, 북동 및 남서측으로 폭 3미터 정도의 막다른 도로에 접하고 있어 차량 진출입 및 통행에 무리가 없습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역에 해당하여 용적률 및 건폐율 상 비교적 높은 건축 밀도를 가질 수 있습니다. 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역 및 절대보호구역(문현초등학교)에 포함되어 있습니다. 절대보호구역 지정은 교육시설 보호를 위한 것으로, 향후 신축이나 용도 변경 시 일정 수준의 제약이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 및 경매 구분

부동산 임의경매 사건으로, 채권자에 의한 담보권 실행을 위한 경매입니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 방식입니다.

3.2. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 미상(알 수 없음)으로 기재되어 있습니다. 이는 매수인이 잔금을 납부한 이후에 명도(인도명령)에 중대한 영향을 미칠 수 있는 요소이므로, 현장조사 및 전입세대 열람 등을 통해 임차인의 대항력 유무와 보증금 규모를 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 제시외 건물 포함 여부

제시외 건물(물탱크실, 창고)이 감정평가에 포함되어 일괄 매각됩니다. 이로 인해 별도의 법정지상권 문제나 철거 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 건은 주거지역 내에 위치하고 있어 대형 상권보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설들이 주변에 분포할 것으로 예상됩니다. 다가구주택으로서의 수익성을 고려할 때, 안정적인 임대 수요를 확보하기에 적합한 주거형 입지입니다.

4.2. 생활 정보 및 주변 시설

문현초등학교가 인근에 소재하여 학군이 형성되어 있으며, 기본적인 생활 편의 시설(슈퍼마켓, 병원, 식당 등) 이용이 용이할 것으로 보입니다. 주거 밀집 지역의 특성상 일상생활에 필요한 인프라는 잘 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다. (검색된 혐오시설은 확인되지 않음.)

5. 잠재적 리스크

5.1. 명도(인도) 리스크

임대관계가 미상(알 수 없음)이므로, 낙찰 후 명도 과정에서 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 보증금 인수나 명도 지연이 발생할 수 있는 가장 큰 리스크입니다. 이에 대한 철저한 현장 조사와 명도 전략 수립이 필수적입니다.

5.2. 절대보호구역 리스크

문현초등학교의 절대보호구역에 해당되어 유해시설 설치 및 건축 행위에 제한을 받을 수 있습니다. 이는 특히 건물 용도 변경이나 리모델링 계획 시 사전에 교육청의 확인이 필요함을 의미합니다.

5.3. 건물의 상태 리스크

일부 폐문 상태로 인해 건물의 내부 상태(노후도, 하자 여부)가 정확히 파악되지 않았습니다. 통상적인 평가 기준이 적용되었으므로, 예상치 못한 내부 수리 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

울산 동구 방어동의 본 다가구주택은 제2종일반주거지역 내에 위치한 8가구 규모의 임대 수익형 부동산으로, 안정적인 주거 지역에 소재한다는 점이 강점입니다. 건물의 구조가 비교적 견고하며(철근콘크리트), 제시외 건물도 일괄 매각에 포함되어 권리상의 문제는 최소화되었습니다. 다만, 임대차 관계 미상이라는 점이 가장 큰 리스크이므로, 입찰가 결정에 앞서 명도 리스크를 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 학교 인근의 안정적인 주거 지역(문현초등학교)으로, 주택 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되는 입지입니다.

수익형 부동산: 다가구주택(8가구)으로서, 월세 등 안정적인 임대 수입을 목적으로 하는 투자자에게 적합한 물건입니다.

권리 관계의 명료성: 토지/건물 일괄매각 및 제시외 건물 포함으로, 부동산 자체의 권리 관계는 비교적 명료합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매3계