나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경112815 [1] 부산광역시 남구 문현동 53-12 예림빌라2차 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2024.12.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 문현여자중학교 북동측 인근에 위치한
예림빌라2차 2층 202호로서, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이
혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근가능하고, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물내 2층 202호로서,

외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창호.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 및 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 경사지대 내 부정형의 토지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약 3미터 내외 폭의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 일반도로(접합),
가축사육제한구역, 상대보호구역, 주거환경개선지구.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 현장조사시점 현재 공실상태인 것으로 조사되었으니 참고하시기
바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 현재 공실상태임.
- 주택도시보증공사로부터 2026.03.31.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경112815 (1)

* 소재지: 부산광역시 남구 문현동 53-12 예림빌라2차 2층202호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 98,000,000원

* 토지면적: 19.39㎡ (약 5.86평) / 토지지분: 19.387225609756097㎡ (약 5.86평)

* 건물면적: 59.12㎡ (약 17.87평) / 건물지분: 59.12㎡ (약 17.87평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 문현여자중학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 수영세무서장의 압류 (등기구분: 갑14, 접수일자: 2023-07-27)

* 소멸주의 적용: 말소기준권리보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. (을구의 주택임차권, 갑구의 후순위 압류 및 가압류, 강제경매 등)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 참고사항: 지상권 없음)

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 개시)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-04

* 확정일자: 2021-06-04

* 배당신고일자: 2023-06-19

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 임차보증금 관련 확약서 제출됨. (우선변제권만 주장, 대항력 포기, 전액 변제받지 못해도 임차권 등기 말소 조건)

* 인수 보증금 합계: 0원 (본 건 매수인이 인수하는 임차인의 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 본 건은 주거지역에 위치하며, 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경 개선 지구에 속해 있어 향후 재개발 또는 정비 사업 추진 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 2층 202호 (전용면적 59.12㎡, 약 17.87평)

* 이용 상태: 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생설비, 급·배수설비 및 도시가스설비 등이 되어 있습니다.

* 주변 시설: 문현여자중학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현재 공실 상태임: 공실로 인한 임대수익 공백 발생 가능성이 있습니다.

* 주거환경개선지구: 향후 지구단위계획, 재개발 등으로 인한 사업 진행에 따라 변동성이 있을 수 있습니다. (사업 추진 지연 또는 변경 가능성 포함)

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 확약서: 임차인의 보증금 관련 HUG와의 계약 내용이 복잡하게 얽혀 있어, 명확한 권리관계 확인 및 잔여 절차 진행 여부에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다. (다만, '인수 보증금 0원'으로 명시된 점은 긍정적)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 감정평가액 98,000,000원 대비 최근 유사 면적 물건의 실거래가가 85,000,000원 ~ 157,000,000원으로 조사되어, 감정가 대비 시세가 높게 형성된 것으로 보입니다.

* 특히 2026년 5월 실거래가 157,000,000원(59.456㎡)은 본 건과 유사한 면적 및 건축연도를 고려할 때, 향후 시세 상승 여력을 기대할 수 있는 근거가 됩니다.

* 임차인의 보증금 110,000,000원이 매수인이 인수하지 않는다는 점(인수 보증금 0원)은 입찰 참여에 매우 긍정적인 요인입니다.

* 주거환경개선지구라는 특성과 HUG의 개입은 향후 개발 가능성과 권리 관계의 복잡성을 동시에 내포하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가 최고가 대비 감정가가 현저히 낮아 시세 차익 기대 가능성이 높습니다.

* 무인수 권리: 임차인 보증금 110,000,000원을 인수하지 않아 추가 자금 부담이 없습니다.

* 입지 개선 잠재력: 주거환경개선지구 지정으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 활발한 거래량: 주변 유사 물건들의 꾸준한 거래는 지역의 수요가 있음을 시사합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 98,000,000원입니다.

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(59.456㎡)의 물건이 2026년 5월 157,000,000원에 거래되었습니다.

* 또한, 유사 면적(59.99㎡)의 다른 물건도 2026년 2월 85,000,000원에 거래되었으며, 조금 더 넓은 면적(73.2㎡) 물건은 110,000,000원에 거래되었습니다.

* 이를 종합적으로 고려할 때, 본 건물의 실제 시장 가치는 감정가를 상회할 것으로 판단됩니다.

* 특히, 임차 보증금을 인수하지 않는다는 점과 가장 유사한 면적의 최고 실거래가를 감안하여, 경쟁력 있는 입찰가를 산정해야 합니다.

* 보수적으로 감정가의 100% ~ 110% 수준, 또는 시장 가치(최고 실거래가 반영)의 70~80% 수준을 고려하여, 아래와 같이 예상 입찰가를 제시합니다.

* 예상 입찰가: 115,000,000원 ~ 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.