나이스옥션 법원경매 성남 2025타경50034 [1] 경기도 성남시 분당구 야탑동 341 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 3층220호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대모 · 평가일 2025.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 야탑동 소재 "야탑역" 북서측 인근에 위치하며 주위는 음식점
소매 점포, 쇼핑센터, 위락시설 등 각종 상업용 및 업무용 빌딩, 아파트단지, 단독주택단지
등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통사정은
양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 지하4층 지상7층 중 3층 220호로서
외벽 : 석재 및 시멘몰탈위 페인팅, 복합판넬 등 마감.
내벽 : 철판 및 인테리어 마감.

이용상태

본건은 인접 호수와 경계 구분 없이 일단의 음식점으로 이용 중임.

설비내역

본 건물에 공용 위생설비, 냉.난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄한 토지로서, 집합건축물(여객자동차터미널 및 복합건물) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 주위로 대로3류, 중로1류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당), 대로3류(폭 25m-30m)(보조간선도로)(접
합), 자동차정류장, 중로1류(폭 20m-25m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경
규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구
<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시
설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
2. 지분매각, 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함
3. 집합건축물대장(표제부)상 위반건축물로 등재되어 있음
4. 본건은 인접 호수와 경계 구분없이 일단의 음식점으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 내역

사건번호: 성남지원 2025타경50034 (1)

소재지: 경기도 성남시 분당구 성남대로925번길 16 (야탑동) 3층 220호

용도: 근린상가 (판매시설, 운수시설, 문화및집회시설, 제1종근린생활시설 등 복합 용도)

경매 구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

채권자: 오OOOOOOOOOOOOOO

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 54,000,000원

토지면적: 7.06㎡ (약 2.13평)

토지지분: 1.76505㎡ (약 0.53평)

건물면적: 20.32㎡ (약 6.15평)

건물지분: 5.08㎡ (약 1.54평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경기도 성남시 분당구 야탑동 소재 "야탑역" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 음식점, 소매점포, 쇼핑센터, 위락시설 등 다양한 상업용 및 업무용 빌딩, 아파트단지, 단독주택단지 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건은 주위로 대로3류, 중로1류와 접하고 있습니다.

2.2. 지역 지구 및 규제 현황

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당)으로 지정되어 있습니다.

자동차정류장, 대로3류(폭 25m-30m), 중로1류(폭 20m-25m)에 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 구분

채권자: 오OOOOOOOOOOOOOO

경매 구분: 부동산강제경매 (사건번호: 성남지원 2025타경50034 (1))

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2025년 1월 7일 접수된 '오케이에프앤아이대부'의 7번 이상혁 지분강제 경매개시결정입니다.

이 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있습니다. (세부 내역은 추가 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 수라예찬야탑직영점

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 현황

본건은 현재 인접 호수와 경계 구분 없이 일단의 음식점으로 이용 중입니다.

건물 구조는 철골철근콘크리트조 지하 4층, 지상 7층 중 3층 220호입니다.

건물 내 공용 위생설비, 냉난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

야탑역 인근의 중심 상업지역에 위치하여 유동인구가 풍부하고 다양한 소비 활동이 이루어지는 지역입니다.

주변에 쇼핑센터, 백화점, 금융기관, 관공서 등이 밀집해 있어 상업적 가치가 높습니다.

5. 생활정보

야탑역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변에 다양한 상업시설, 편의시설, 행정시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

대규모 아파트 단지 및 주택 단지가 인접해 있어 배후 수요 확보에도 유리한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 등재

집합건축물대장(표제부)상 본건이 위반건축물로 등재되어 있습니다.

이는 향후 건축물 철거, 사용 제한, 이행강제금 부과 등 법적 제재 및 재산권 행사 제약의 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 지분매각 및 공유자 우선매수

본건은 토지 및 건물 지분 매각으로 진행됩니다.

전체 소유권이 아닌 일부 지분만 취득하게 되므로, 공유자와의 협의가 필요하며 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

또한, 공유자 우선매수권 행사가 가능하며, 이는 낙찰의 불확실성을 높이는 요인입니다. (우선매수권 행사는 1회에 한함)

6.3. 경계 구분 없는 이용

현재 인접 호수와 경계 구분 없이 하나의 음식점으로 이용 중입니다.

향후 독립적인 분할 이용이나 임대 시 명확한 경계 구분 및 칸막이 설치 등 추가 공사가 필요할 수 있으며, 이로 인한 비용 발생 및 사용상의 불편이 예상됩니다.

6.4. 임대 관계 미상

현재 본건의 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

(다만, 등기부상 현 임차인은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수 부담은 없습니다.)

6.5. 특별매각조건

본건은 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매보다 높게 책정되어 있습니다. (최저매각가격 54,000,000원의 20% = 10,800,000원)

7. 종합 의견

본건은 야탑역 인근 중심상업지역에 위치한 상가 지분 물건으로, 역세권 프리미엄과 상권의 잠재력을 기대할 수 있습니다.

하지만 집합건축물대장상 위반건축물 등재, 지분매각으로 인한 공유자와의 관계 문제, 경계 구분 없이 이용 중인 현황 등 다수의 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다.

이러한 리스크 해소 방안 및 비용, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등을 면밀히 분석하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

야탑역 초역세권의 핵심 상업지역에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

위반건축물, 지분매각 등의 리스크 요인으로 인해 경쟁 입찰자가 적을 경우, 시세보다 저렴하게 취득하여 시세차익을 노릴 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 54,000,000원입니다.

매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 10,800,000원입니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

상기 명시된 위반건축물 해소 비용, 명도 비용, 공유물 분할 관련 법적 절차 비용, 인테리어 및 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 공유자와의 사전 협의, 위반건축물 관련 행정기관 문의 등 추가적인 조사와 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.