나이스옥션 법원경매 해남 2024타경54334 [1] 전라남도 해남군 화산면 가좌리 487-5 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경54334 [1] 전라남도 해남군 화산면 가좌리 487-5 답 경매

• 사건번호: 2024타경54334
• 주소: 전라남도 해남군 화산면 가좌리 487-5
• 감정가: 51,954,000원
• 최저가: 51,954,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 답

해남지원 경매1계 2024타경54334 | 소재지: 전라남도 해남군 화산면 가좌리 487-5 | 감정가: 51,954,000원 | 최저가: 51,954,000원 | 용도: 답

1. 해남지원 2024타경54334 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.기본사항

사건번호: 해남지원 2024타경54334 (1)

소재지: 전라남도 해남군 화산면 가좌리 487-5

용도: 답 (현재는 공부상 답이나 현황 경계 구분 없이 일괄하여 전(휴경지)으로 이용 중)

감정가: 51,954,000원

토지면적: 2474.00㎡ (약 748.39평)

토지 지분율: 247400 (이는 면적과 동일한 값으로, 전체 지분으로 보입니다.)

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지매각

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 토OOOOOOOO

1.1. 2.입지조건

본건은 전라남도 해남군 화산면 가좌리에 위치하며, "무학마을"에서 남서측 근거리에 자리 잡고 있습니다. 주위 환경으로는 농경지, 축사, 자연림 등이 소재하는 해안 경지정리지대입니다. 차량 접근은 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 북동측으로는 콘크리트 포장 도로(가)에 접해 있어 차량 이용에 편리함이 있습니다.

1.1. 3.권리분석

본 물건은 소유자 겸 채무자인 김OO씨와 채권자 토OOOOOOOO씨 간의 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 매각 대상은 토지 전체이며, 일괄 매각 조건입니다. 등기부상 별도의 권리 승계나 말소 기준 권리 변동 사항은 제공된 정보로는 확인되지 않으나, 일반적인 경매 절차에 따라 매각으로 인해 촉탁 등기되는 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 농지취득자격증명 필요 조건은 중요한 권리 분석 사항에 포함됩니다.

1.1. 4.상권분석

본 물건은 해남군 화산면의 농경지에 위치하고 있어, 일반적인 상업 시설이나 편의 시설이 밀집한 지역과는 거리가 있습니다. 주변은 주로 농경지, 축사, 자연림 등으로 이루어져 있으며, 지역 주민들의 농업 활동이 주를 이루는 한적한 농촌 지역의 특징을 보입니다. 따라서 직접적인 상업적 가치보다는 농업 관련 가치나 지역 개발 가능성에 초점을 맞춰 분석해야 합니다.

1.1. 5.생활정보

화산면 가좌리는 농업이 발달한 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 면 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다. 차량을 이용하면 인근 지역의 편의 시설 및 행정 서비스를 이용할 수 있으나, 도심 지역과 같은 편리성을 기대하기는 어렵습니다. 조용하고 한적한 전원생활을 추구하는 분들에게 적합한 환경입니다.

1.1. 6.잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 "농지취득자격증명"이 필수적이라는 점입니다. 만약 이 증명원을 제출하지 못할 경우, 낙찰받았더라도 보증금이 반환되지 않는 불이익을 받을 수 있습니다. (2025.10.10.자 화산면 사실조회회신서 참조). 또한, 공부상으로는 '답'이나 실제로는 '전(휴경지)'으로 이용되고 있어, 현황과 공부상 공부상 내용이 다소 차이가 있다는 점을 인지해야 합니다. 농지법에 따른 규제를 받을 수 있으므로, 농지취득 및 이용에 관한 법규를 면밀히 검토해야 합니다. 주변에 축사가 소재한다는 점은 냄새나 소음 등 환경적인 부분을 고려할 필요가 있습니다.

1.1. 7.종합 의견

본 물건은 전라남도 해남군 화산면 가좌리의 농지(전)로, 농업 활동 또는 주말 체험 영농을 목적으로 하는 경매 물건입니다. 감정가는 51,954,000원이며, 토지 면적은 약 748평에 달합니다. 가장 큰 특징이자 주의사항은 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이를 충족하지 못할 경우 보증금 몰수라는 치명적인 리스크가 존재합니다. 현재 현황대로 휴경지 상태의 농지로 활용하거나, 향후 농업 관련 법규 변경 및 지역 개발 가능성을 고려한 투자가 요구됩니다.

1.1. 8.투자 포인트

1. 농업 경영 또는 주말 체험 영농 목적: 농지를 직접 경작하거나 체험 목적으로 활용할 의향이 있는 투자자에게 적합합니다.

2. 농지 규제 완화 기대: 정부 정책 변화에 따라 농지 이용 및 취득 관련 규제가 완화될 가능성을 염두에 두고 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다.

3. 저평가 가능성: 농지 취득의 번거로움 때문에 희소성 있는 매물로 인식될 수 있으며, 향후 지역 개발 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

4. (주의) 혐오시설 가능성: 주변에 축사가 있다는 점은 환경적 요인으로 작용할 수 있으므로, 현장 방문 시 꼼꼼히 확인해야 합니다.

법원 정보

해남지원 경매1계