나이스옥션 법원경매 통영 2025타경20828 [6] 경상남도 통영시 도남동 410-1 도남청솔아파트 101동 12층 1205호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경20828 [6] 경상남도 통영시 도남동 410-1 도남청솔아파트 101동 12층 1205호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경20828
• 주소: 경상남도 통영시 도남로 190, 101동 12층 1205호 (도남동,도남청솔아파트)
• 감정가: 91,000,000원
• 최저가: 91,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 아파트

통영지원 경매5계 2025타경20828 | 소재지: 경상남도 통영시 도남로 190, 101동 12층 1205호 (도남동,도남청솔아파트) | 감정가: 91,000,000원 | 최저가: 91,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 평가 요약

1.1. 기본 정보

본 건은 경상남도 통영시 도남동에 위치한 도남청솔아파트 101동 12층 1205호 아파트에 대한 부동산 임의경매 사건입니다. 토지/건물 일괄매각 건으로, 사건번호는 통영지원 2025타경20828 (6)입니다. 채권자가 담보권 실행을 위해 진행하는 경매로 판단됩니다.

건물 전용면적은 58.80㎡, 대지권 면적은 41.71㎡의 소형 아파트입니다.

1.2. 감정 평가 개요

본 건의 감정가는 91,000,000원으로 산정되었습니다.

감정평가 시 현장 조사 결과, 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부조사가 불가능하여 인근 주민 탐문 및 외부 관찰, 관련 공부를 기준으로 평가가 이루어졌으므로, 입찰 전 내부 상태에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상남도 통영시 도남동 소재 한려초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 공동주택(아파트), 조선소 등이 혼재되어 있는 복합적인 주거 환경을 형성하고 있습니다. 생활 편의시설 및 산업 시설이 인접해 있어 주거 수요는 꾸준할 것으로 보입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

단지 내 차량 진출입은 용이하며, 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

북측 및 서측으로 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 매각 대상

본 건은 부동산 임의경매 사건이며, 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로 권리 관계는 명확합니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

가장 큰 주의사항은 임대차 관계가 미상이라는 점입니다. 현장 조사 시 폐문으로 인해 점유 관계 확인이 불가능했습니다.

임대차 관계가 확인되지 않을 경우, 실제 거주하고 있는 점유자에 대한 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용(명도 저항, 미납 관리비 등)이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 점유자 확인 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

4. 상권 분석 및 주변 환경

4.1. 상권 현황

본 건이 위치한 도남동 지역은 주거 시설과 조선소 등 산업 시설이 혼재되어 있어 인근 근로자 및 실수요자 중심의 주거 수요가 형성될 가능성이 높습니다.

4.2. 토지 이용 계획

도시지역, 제2종일반주거지역에 속하여 주거 안정성 및 용적률 확보 측면에서 양호한 편입니다.

다만, 제1종지구단위계획구역, 소하천(저촉), 각종 보호구역(교육환경, 가축사육제한) 등의 제한 사항이 있어, 토지의 장기적인 개발 가능성에는 일부 제약이 있을 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 건물의 구조 및 이용 상태

철근콘크리트조 경사슬래브지붕의 12층 건물 중 12층에 해당합니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 새시창호입니다.

현재 '아파트'로 이용 중이며, 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 및 소화전 등이 완비되어 있습니다.

5.2. 주거 환경

최상층(12층)에 위치하여 층간 소음에서는 비교적 자유로우나, 최상층의 특성상 단열 및 누수 등에 대한 잠재적인 리스크를 감안해야 합니다.

한려초등학교가 인근에 있어 어린 자녀를 둔 가구에게는 양호한 교육 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 리스크

임대차 관계 미상으로 인해 점유자가 불분명하며, 미상의 임차인 또는 소유자(채무자) 가족이 점유하고 있을 경우 명도 진행에 난항을 겪을 수 있습니다.

6.2. 건물 상태 리스크

내부 조사가 불가능했으므로, 내부의 심각한 하자를 발견하지 못하고 입찰할 위험이 존재합니다. 특히 최상층은 구조적 하자에 취약할 수 있습니다.

6.3. 법적 제한 리스크

소하천 예정지 저촉 및 각종 보호구역 등 토지이용계획상의 제한 사항은 재건축이나 증축 등 장기적인 투자를 고려할 때 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 감정가 91,000,000원 기준으로 접근성이 좋은 소형 아파트 경매 물건입니다.

제2종일반주거지역에 속하는 등 입지적 장점은 있으나, 임대차 관계 미상 및 내부조사 불능이라는 가장 큰 리스크를 안고 있습니다. 현 시세 대비 감정가가 적절한지 판단하고, 명도 리스크를 최소화하기 위한 사전 현장 조사가 수반된다면 성공적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 소액 투자 가능성

감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 경우, 소액으로 아파트에 투자할 수 있는 기회입니다.

8.2. 실수요 및 임대 수요 확보 용이성

58. 80㎡의 소형 면적과 주변의 근린생활시설 및 산업시설 혼재 환경은 실수요 및 임대 수요를 확보하기에 유리한 조건입니다.

8.3. 주거지역의 이점

제2종일반주거지역에 속하여 향후 가치 상승의 여지가 있으며, 주거용 부동산으로서의 기본적인 안정성을 갖추고 있습니다.

8.4. 최상층의 조망권 확보 가능성

12층 중 12층으로, 주변 환경에 따라 우수한 조망권을 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매5계