나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21394 [3] 경상남도 거제시 일운면 소동리 687 동성그린아파트 105동 15층 1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 일운면 소동리 소재 '소동마을회관' 서측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

기호(1~3) - 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 13층 1314호 외 2개호로서,
(사용승인일: 2000.10.28)
외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등,
내 벽: 내부인테리어 마감 등,
창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지 못하였으나 현황 아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대 내 사다리형 토지로서, 현황 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2024-06-07)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참조바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21394 (3)

소재지: 경상남도 거제시 일운면 소동리 687 동성그린아파트 105동 15층 1501호

용도: 아파트

감정가: 56,000,000원

토지 면적: 24.61㎡ (약 7.44평)

건물 면적: 53.06㎡ (약 16.05평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 거제수산업협동조합

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인, 재매각

1.1. 입지조건

본 건은 경상남도 거제시 일운면 소동리에 소재한 동성그린아파트 105동 15층 1501호입니다.

단지는 2000년 10월에 입주하였으며, 5개 동, 총 495세대로 구성되어 있습니다.

주변으로는 농경지와 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황도 보통으로 평가됩니다.

토지는 완경사지대 내 사다리형으로, 현재 아파트 부지로 이용 중이며, 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역에 해당합니다.

인근에 풀빌라 호스텔 건립 추진으로 주민들이 반발한 사례가 있으며, 이는 주거 환경 침해 및 안전 위협 우려와 관련이 있습니다. 또한, 소동 지역에 대규모 유원지 및 휴양콘도미니엄 개발 사업이 추진 중입니다. 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2015년 11월 13일자 거제수산업협동조합 근저당 (금 45,500,000원).

본 건은 2025년 5월 16일자 거제수산업협동조합의 임의경매 개시결정 (채권액 117,371,728원)으로 진행 중입니다.

이경원 임차인: 보증금 30,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2024-08-30, 확정 2024-09-05, 배당신고 2024-09-24. 대항력 없음. (말소기준권리보다 후순위로, 배당을 통해 보증금 회수 예상).

이지연 임차인: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2014-07-22. 대항력 있음. (보증금 0원으로 명시되어 있으나, 2014년부터 거주하여 대항력이 있는 것으로 판단됩니다. 낙찰 후 명도 과정에서 주의가 필요합니다.).

인수 보증금 합계: 0원.

등기부채권 총액: 75,500,000원.

본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매에서 낙찰되지 않았거나 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유로 재경매되는 건입니다.

1.3. 상권분석

본 건은 경상남도 거제시 일운면 소동리에 위치한 동성그린아파트 단지 내 물건입니다.

최근 매매 거래 사례 (전용 면적 기준):

* 2026년 1월 7일, 105동 5층, 53.0621㎡ (약 16.05평), 3,650만원.

* 2026년 1월 5일, 101동 7층, 59.9694㎡ (약 18.14평), 6,700만원.

* 2026년 3월 6일, 105동 11층, 39.84㎡ (약 12.05평), 4,500만원.

최근 전월세 거래 사례 (전용 면적 기준):

* 2026년 5월 31일, 53.0621㎡ (약 16.05평, 10층), 보증금 300만원, 월세 25만원.

* 2026년 5월 11일, 59.9694㎡ (약 18.14평, 6층), 보증금 500만원, 월세 23만원.

* 2026년 5월 22일, 59.9694㎡ (약 18.14평, 9층), 보증금 5,000만원, 월세 0원.

본건(전용 53.06㎡)과 유사한 면적의 최근 실거래가는 3,650만원으로, 이는 감정가 5,600만원 대비 낮은 수준입니다.

1.4. 생활정보

아파트명: 동성그린

주소: 경상남도 거제시 일운면 소동리 687 (도로명: 반송재로 481-9)

사용승인일: 2000년 10월 28일

총 세대수: 495세대

총 동수: 5동

최고층: 15층

주차 대수: 총 389대 (가구당 0.79대)

단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등

관리사무소 연락처: 0556814031

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(이지연) 존재: 보증금 0원에 대항력 있음으로 명시된 임차인이 존재하며, 2014년부터 거주한 점을 고려할 때 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

재매각 물건: 이전 경매에서 낙찰되지 않았거나 잔금 미납 등의 사유로 재경매된 건으로, 시장 상황 및 권리관계에 대한 철저한 재확인이 필요합니다.

최근 실거래가와 감정가 괴리: 유사 면적의 최근 실거래가(3,650만원)가 감정가(5,600만원)보다 현저히 낮은 수준으로, 투자 가치 판단에 신중해야 합니다.

공동담보 물건: 동일 채무에 대해 여러 부동산이 담보로 제공된 경우로, 다른 담보물의 경매 진행 상황에 따라 채권 총액 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

건물 노후화: 2000년식 건물로, 향후 시설 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

주변 환경 영향: 인근 호스텔 건립 추진으로 인한 주거 환경 침해 및 안전 위협 우려가 제기된 바 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 일운면 소동리 동성그린아파트 105동 15층 1501호(전용 53.06㎡)로, 일반적인 주거용 아파트입니다.

단지는 기본적인 생활 편의시설과 교통 접근성이 보통 수준이나, 대항력 있는 임차인(이지연)의 존재, 재매각 물건, 그리고 유사 면적의 최근 실거래가가 감정가보다 낮은 점 등 여러 리스크 요인이 있습니다.

특히 이지연 임차인의 보증금 0원에도 대항력이 있다는 점은 명도 과정에서 면밀한 확인과 신중한 접근이 요구됩니다.

공동담보 물건으로 채권액 변동 가능성 또한 잠재하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

낮은 감정가와 최근 실거래가의 괴리: 감정가 5,600만원 대비 최근 실거래가(3,650만원)가 낮아, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

소형 평형 아파트: 전용 53.06㎡(약 16평)의 소형 평형으로, 실수요자 또는 소액 투자자에게 접근성이 용이합니다.

재매각 물건의 추가 할인 기대: 재매각을 통해 시장에서 추가적인 가격 조정이 이루어질 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 56,000,000원

유사 면적 최근 실거래가: 3,650만원 (2026년 1월 7일, 105동 5층, 53.0621㎡).

인수 보증금: 0원 (이지연 임차인의 보증금이 0원으로 명시됨).

권리관계 상 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다.

시세 분석:

본 건의 전용 면적은 53.06㎡ (약 16.05평)이며, 가장 최근의 유사 면적(53.0621㎡) 실거래가는 3,650만원입니다.

감정가 5,600만원은 현재 시세보다 약 2,000만원 가량 높게 책정된 것으로 보입니다.

대항력 있는 임차인(이지연)의 존재, 재매각 물건이라는 점, 건물의 노후화 등을 고려하면, 시세 이하로 낙찰받는 것이 필수적입니다.

이지연 임차인의 경우, 보증금 0원임에도 대항력이 있다고 판단된 사유에 대한 명확한 법적 검토가 선행되어야 하며, 명도 과정에서 추가 비용(소송 비용, 이사비 등)이 발생할 수 있습니다.

예상 입찰가 산정:

최근 실거래가 3,650만원을 기준으로, 명도 관련 제반 비용(최소 200만원~500만원 추정) 및 리스크 프리미엄을 고려하여 보수적으로 산정합니다.

추천 입찰가 범위: 3,000만원 ~ 3,500만원.

이 가격대는 최근 실거래가와 유사하거나 약간 낮은 수준이며, 명도 관련 제반 비용 및 불확실성을 감안한 것입니다. 감정가(5,600만원)의 70%는 3,920만원이지만, 현재 시세와 리스크를 고려하면 이 범위를 초과하는 것은 신중해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.