나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21354 [2] 경상남도 거제시 사등면 창호리 522 전 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21354 [2] 경상남도 거제시 사등면 창호리 522 전 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매5계 2025타경21354 | 소재지: 경상남도 거제시 사등면 창호리 522 | 감정가: 599,066,000원 | 최저가: 599,066,000원 | 용도: 전

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

물건 고유 번호: 통영지원 2025타경21354 (2)

소재지: 경상남도 거제시 사등면 창호리 522

용도: 전 (농지)

감정가: 599,066,000 원

토지 면적: 2814.00 제곱미터 (약 851.30 평)

건물 면적: 0.00 제곱미터 (없음)

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

소유자 / 채무자: 이OO

채권자: 부OOOOOOO

토지 지분율: 281400 (주의: 제공된 숫자 형식은 일반적인 지분율 표기와 다릅니다. 제공된 그대로 기재합니다.)

건물 지분율: 0

제시외 면적 (토지): 0.00 제곱미터

제시외 면적 (건물): 0.00 제곱미터

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항: 일괄매각, 농지취득자격증명 미제출시 보증금 미반환, 목록 3,4 현황 맹지, 목록 4 지상 자생입목 등은 토지 가격에 포함 평가.

2. 입지조건

본 건은 경상남도 거제시 사등면 창호리에 위치하고 있으며, 주변으로는 농경지와 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진입은 가능하며, 교통 상황 또한 보통으로 평가됩니다.

본 건 토지의 도로 접면 상태는 다음과 같습니다.

기호 1번지는 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

기호 2번지는 북서측으로 노폭 약 2미터 내외의 비포장도로와 접하고 있습니다.

기호 3, 4번지는 서측으로 노폭 약 2미터 내외의 지적도상 도로가 있으나, 해당 도로는 장기간 방치되어 현황 맹지 상태입니다.

토지 이용 계획상 기호 1, 4번지는 계획관리지역, 기호 2, 3번지는 생산관리지역에 해당하며, 모두 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 포함됩니다. 기호 1번지는 중로3류(폭 12~15m)에 저촉됩니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로, 채권자인 부OOOOOOO의 신청에 의한 경매로 추정됩니다.

소유자와 채무자가 이OO으로 동일합니다.

등기부상 권리 관계에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 임의경매 사건의 경우 일반적으로 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸됩니다. 다만, 유치권, 법정지상권 등 별도의 특수 권리가 있는지 여부는 현장 조사 및 등기부 확인을 통해 반드시 검토해야 합니다.

가장 중요한 주의사항은 해당 물건이 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명이 필수적으로 요구된다는 점입니다. 이를 제출하지 못할 경우, 낙찰받더라도 계약이 무효 처리될 뿐만 아니라 경매 보증금이 반환되지 않는 중대한 위험이 있습니다.

4. 상권분석

제공된 정보에 따르면 본 건의 소재지는 농경지와 단독주택이 혼재된 지역으로, 이는 전원생활이나 농업 활동에 적합한 환경임을 시사합니다. 대규모 상업 시설이나 활성화된 상권이 밀집된 지역과는 거리가 있는 것으로 판단됩니다. 따라서 일반적인 상권 분석보다는 해당 지역의 농업적 가치나 향후 잠재적 개발 가능성에 초점을 맞추는 것이 적합합니다.

5. 생활정보

본 건 주변은 농경지가 넓게 분포하고 단독주택들이 자리 잡은 비교적 한적하고 조용한 환경입니다.

가까운 시내나 읍면 소재지의 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다. 구체적인 생활 편의 시설 정보는 제공되지 않았으나, 거제시 사등면 일대의 일반적인 생활 인프라 수준을 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 발급 불가: 본건은 농지이므로, 농지법에 따른 취득 자격이 필수입니다. 자격증명 발급이 불가능할 경우, 낙찰 후 보증금 전액을 몰수당하는 최대의 리스크가 존재합니다. 사전에 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

맹지(목록 3, 4): 서측에 지적도상 도로만 존재하나 장기간 방치되어 사실상 맹지인 필지가 있습니다. 이 토지들의 건축 또는 실질적인 활용에는 상당한 제약이 따르며, 도로 확보를 위한 추가 비용이나 협상이 필요할 수 있습니다.

도로 접면 불량: 목록 2번지는 비포장도로, 3, 4번지는 맹지이므로 차량 접근 및 건축 허가에 어려움이 있을 수 있습니다.

완경사지: 토지가 완경사지로 이용 중이므로, 개발 시 토목 공사 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

이용 제한: 모든 토지가 가축사육제한구역에 해당하여 축산업 관련 용도로는 이용이 제한됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 사등면에 위치한 토지(농지)로, 총 감정가는 약 6억원입니다. 부근에는 농경지와 단독주택이 혼재되어 있어 조용한 전원생활이나 농업에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

주요 특징으로는 전체 면적이 넓고, 일부 필지는 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 발전 가능성을 내포하고 있습니다.

하지만, 본 건 취득에 앞서 반드시 해결해야 할 중대한 문제들이 존재합니다. 첫째, 농지취득자격증명 발급 가능 여부는 계약 성사의 핵심이며, 미제출 시 보증금 전액 손실이라는 치명적인 리스크가 있습니다. 둘째, 목록 3, 4번지는 현황 맹지로서 도로 접근성이 매우 취약하여 활용 가치가 크게 제한될 수 있습니다. 또한, 일부 필지의 도로 접면 상태가 좋지 않아 건축 및 개발 시 제약이 예상됩니다.

따라서 본 건은 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 농지취득자격증명 발급 가능성을 최우선으로 확인하며, 맹지 및 도로 접근성 문제를 해결할 수 있는 방안을 마련할 수 있는 경험 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

농업 목적 투자: 농업에 종사하거나 스마트팜 등 농업 관련 시설 설치를 계획하는 경우, 넓은 면적의 농지를 확보할 기회가 될 수 있습니다. 거제시 내에서의 농지 시세 및 경작 환경을 고려하여 투자를 검토해볼 만합니다.

계획관리지역의 잠재력: 기호 1, 4번지가 계획관리지역에 포함되어 있어, 장기적인 관점에서 해당 지역의 개발 동향 및 규제 완화 여부에 따라 용도 변경이나 개발 사업 추진의 가능성을 타진해볼 수 있습니다. 다만, 이는 상당한 시간과 노력이 소요될 수 있는 부분입니다.

지역 개발 연계 가능성: 거제시의 해양 관광 산업 발달 등 전반적인 지역 개발 동향과 연계하여, 본 건 토지의 가치 상승 잠재력을 장기적인 관점에서 고려할 수 있습니다. (다만, 이는 현재 물건의 즉각적인 투자 가치보다는 거시적인 전망에 해당합니다.)

주변 시설 및 혐오 시설: 주변 지역은 주로 농경지와 주거지가 혼재된 조용한 지역으로, 검색 결과 현재 본 건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오 시설은 보고되지 않았습니다. 다만, 농업 지역의 특성상 축산 관련 시설 등에서 발생하는 일상적인 냄새 등은 존재할 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매5계