나이스옥션 법원경매 통영 2025타경418 [6] 경상남도 거제시 사등면 지석리 1224-1 덕진봄아파트 106동 6층602호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경418 [6] 경상남도 거제시 사등면 지석리 1224-1 덕진봄아파트 106동 6층602호 아파트 경매

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통영지원 경매6계 2025타경418 | 소재지: 경상남도 거제시 사등면 지석리 1224-1 덕진봄아파트 106동 6층602호 | 감정가: 48,000,000원 | 최저가: 48,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서: 거제시 덕진봄아파트 소형 평형 경매 분석

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 통영지원 2025타경418 (6)

소재지: 경상남도 거제시 사등면 지석리 1224-1 덕진봄아파트 106동 6층 602호

용도: 아파트

감정가: 48,000,000원

토지면적: 26.66㎡ (8.06평)

건물면적: 39.53㎡ (11.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

특이사항: 유동화물건

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 사등면축구장 북서측 인근. 근린생활시설, 단독주택 및 농경지 혼재 지역.

교통상황: 차량 접근 가능, 제반 교통상황 보통.

건물구조: 철근콘크리트구조 (13~15층 건물 중 6층).

이용상태: 아파트로 이용 중.

토지이용계획: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(수립).

2. 입지 조건 분석

2.1. 지역 특성

본건 아파트는 거제시 사등면 지석리 소재로, 일반적인 도심 주거지역과는 달리 근린생활시설과 농경지가 혼재된 주거지역 외곽에 위치합니다. 계획관리지역 및 주거개발진흥지구로 지정되어 있어, 현재는 주위 환경이 보통 수준이나 향후 지역 개발 여부에 따라 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다.

2.2. 접근성

차량 접근은 용이하며, 대지권의 목적인 토지는 포장도로에 접하고 있어 물류 및 차량 이동에 불편함은 없을 것으로 보입니다. 다만, 관내 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 자가용 의존도가 높을 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 형태

본건은 부동산 임의경매로, 근저당권 등 담보 물권 실행에 따른 경매입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 상의 하자는 없는 표준적인 형태입니다. 소유자와 채무자가 동일인(정OOOOOOOO)이므로 권리 관계는 비교적 단순합니다.

3.2. 특이사항 및 명도 리스크

유동화물건이라는 특이사항은 일반 채권이 자산유동화회사에 양도되어 진행되는 것을 의미하며, 입찰 자체에는 영향을 미치지 않습니다.

가장 큰 권리적 리스크는 '임대관계 미상' 및 '내부 조사 불가(폐문·부재)'입니다. 이는 실제 점유자를 파악하기 어렵고, 낙찰 후 명도 진행 시 예상치 못한 저항이나 시간적, 비용적 지연이 발생할 가능성이 높음을 시사합니다. 명도 소송 및 강제 집행에 대한 대비가 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

주위는 근린생활시설이 일부 혼재되어 있어 기본적인 편의시설(소매점, 식당 등) 이용은 가능할 것으로 보이나, 대규모 상업시설이나 학군은 거제시 중심지로 이동해야 하는 위치적 한계가 있습니다. 소형 평형임을 감안할 때 인근 공단 근로자나 1~2인 가구의 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 주거 환경

본건은 10평대의 소형 평형 아파트로, 실거주 목적보다는 투자 목적이나 소형 가구의 경제적인 주거 공간으로 적합합니다. 공동 승강기, 소화전, 급배수, 위생 및 난방 설비 등 기본적인 아파트 시설은 잘 갖추어져 있습니다. 인근에 사등면축구장이 있어 간단한 여가 활동에는 도움이 될 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 내부 상태 및 수리비 리스크

현장조사 시 폐문·부재로 인해 내부 이용 상태를 확인하지 못했습니다. 이는 낙찰 후 내부 상태가 감정가 대비 현저히 불량할 경우 예상치 못한 수리 비용(도배, 장판, 설비 등)이 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

5.2. 개발 제한 관련 리스크

토지이용계획상 지구단위계획구역(수립) 및 소로1류(폭 10m~12m) 저촉 여부가 언급되어 있습니다. 이는 향후 개발 진행 시 건축 행위 등에 추가적인 제한 사항이 발생하거나, 일부 토지 부분이 도로 등에 편입될 가능성을 배제할 수 없으므로, 입찰 전 관련 도시계획과에 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

6. 종합 의견

본건은 거제시 외곽의 주거 개발 가능 지역에 위치한 저가형 소형 아파트입니다. 4,800만원이라는 낮은 감정가는 투자 진입 장벽을 낮추는 장점이지만, 내부 상태 미확인 및 명도 리스크라는 큰 숙제를 안고 있습니다. 실거주 목적보다는 소액 투자 후 월세 수익을 기대하거나 향후 지역 개발의 수혜를 노리는 장기적인 관점의 투자에 적합합니다. 명도 및 개발 계획에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 필요합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 최고의 입지: 주거개발진흥지구 내 위치

계획관리지역이면서도 '주거개발진흥지구' 및 '지구단위계획구역'으로 지정되어 있어, 향후 거제시의 도시 개발 계획에 따라 주변 환경이 개선되고 부동산 가치가 상승할 잠재력을 가지고 있습니다.

7.2. 소액 투자 및 높은 환금성

감정가가 4,800만원으로 소액 투자자에게 적합하며, 10평대의 소형 평형은 실수요자 및 임대 수요가 꾸준하여 일반적인 중대형 평형에 비해 상대적으로 환금성이 높을 수 있습니다.

7.3. 유찰 시 수익률 극대화 가능성

현재 감정가가 낮음에도 불구하고 1회 이상 유찰될 경우, 최저가 기준 수익률이 극대화될 수 있습니다. 명도 및 내부 수리 비용을 충분히 감안하여 보수적인 입찰가를 산정한다면 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매6계