나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경65239 [4] 서울특별시 광진구 자양동 553-458 도로 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경65239 [4] 서울특별시 광진구 자양동 553-458 도로 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매1계 2024타경65239 | 소재지: 서울특별시 광진구 자양동 553-458 | 감정가: 1,588,650,000원 | 최저가: 1,588,650,000원 | 용도: 도로

1. 물건 보고서 개요

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 서울동부지방법원 2024타경65239 (4)이며, 물건의 소재지는 서울특별시 광진구 자양동 553-458입니다.

본 매각 물건은 토지 매각(부동산강제경매)이며, 용도는 '도로'로 현황 이용 중인 토지입니다.

토지면적은 357.00㎡이며, 감정가는 1,588,650,000원입니다. 건물면적은 없으며, 매각대상은 토지 전부에 해당합니다.

채무자와 소유자가 동일인이며, 채권자는 신OO입니다. 특이사항으로는 현황이 도로이므로, 정확한 경계 확인을 위해 별도의 지적측량이 요구됩니다.

1.2. 최고의 입지: 교통 및 환경

본건은 서울특별시 광진구 자양동 소재 '건대입구역'(지하철 2, 7호선) 남서측 인근에 위치하여 대중교통 접근성이 매우 우수합니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 건대입구역이 소재하여 제반 교통상황은 무난합니다.

주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 편의성과 상업시설 접근성이 양호하여 제반 주위환경은 보통 수준 이상으로 판단됩니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 지역 특성 및 토지 이용 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하여, 이론적으로는 양호한 입지입니다. 그러나 현황은 도로(기호 4는 사다리형 토지)로 이용되고 있어, 일반적인 주거용/상업용 토지로서의 가치 평가와는 다르게 접근해야 합니다.

해당 토지는 현재 도로로 이용되고 있으므로, 건물을 신축하거나 기타 개발 행위를 하는 데에는 상당한 제약이 따릅니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한사항

가장 주목해야 할 제한사항은 '도로(2014-03-13)(접합)'이며, 지목이 도로이기 때문에 '토지거래계약에관한허가구역'으로 지정되어 허가가 필요합니다. 그 외에 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 공법상 제한이 존재합니다. 특히 기호(4)는 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 교육환경보호구역 및 상대보호구역(200m)에 해당하므로 학교 관련 시설에 대한 추가적인 건축 제한도 고려해야 합니다.

3. 권리 분석 및 법적 검토

3.1. 권리 관계 분석

본건은 채무자와 소유자가 동일한 '부동산강제경매' 사건으로, 등기부상 권리관계는 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 강제경매의 특성상 형식적인 면에서 권리상의 큰 하자는 없을 것으로 보이나, 상세한 권리분석은 별도의 등기부등본 확인이 필요합니다. 다만, 토지가 '도로'로 이용되는 현황상의 권리(통행권 등)는 매각으로 소멸되지 않습니다.

3.2. 현황 도로의 법적 검토

가장 중요한 쟁점은 현황이 도로로 사용되고 있다는 점입니다. 이 토지가 건축법상 도로에 해당하거나 인근 주민들의 통행에 필수적인 경우, 소유권 취득 후에도 개발 행위(건축 등)가 사실상 불가능하며, 사유지임에도 불구하고 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다. 이러한 토지는 일반적으로 지자체의 장기 미집행 도시계획 시설로 편입되어 향후 보상받을 가능성도 있으나, 그 시기와 금액은 불확실합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 건대입구역 상권의 배후 주거 지역에 인접해 있습니다. 건대입구 상권은 유동인구가 매우 풍부하고 서울 동부권의 주요 상업지구 중 하나입니다. 그러나 본건 물건 자체는 상업 용도가 아닌 도로이므로, 상권 분석은 주변 환경의 안정성을 판단하는 보조 지표로만 활용해야 합니다. 주변 단독/공동주택 및 근린생활시설의 수요는 안정적입니다.

4.2. 생활 정보

지하철 2, 7호선 이용이 가능하며, 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 주변에 다양한 생활 편의 시설(병원, 상점, 식당 등)이 밀집되어 있어 주거 환경은 매우 우수합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 현황 도로의 사용 제한

가장 큰 리스크입니다. 현황이 도로라는 점은 건축허가 등을 받을 수 없음을 의미하며, 소유권 취득 후에도 토지를 배타적으로 사용하기 어렵습니다. 이는 감정가 산정 시에도 현저히 낮은 수준으로 반영되었을 가능성이 높습니다.

5.2. 토지거래허가구역 지정

지목이 도로인 관계로 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 매매 시 광진구청장의 허가를 받아야 함을 의미하며, 실수요자 여부, 토지 이용 계획의 적정성 등을 검토받게 됩니다. 도로 부지의 경우 허가 가능성이 상대적으로 낮을 수 있으며, 허가가 거절될 경우 매매 자체가 무효가 됩니다.

5.3. 경계 및 면적 불확실성

감정평가서에 명시된 바와 같이 정확한 경계 확인을 위해 별도의 지적측량이 필요합니다. 이는 매입 후 경계 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 위치적으로는 서울 광진구의 우수한 입지(건대입구역 인근)에 있으나, 현황이 '도로'라는 치명적인 단점을 안고 있는 특수물건입니다. 일반적인 투자자가 접근하기에는 리스크가 매우 크며, 토지거래허가구역 지정으로 인해 거래 절차도 복잡합니다.

따라서 본 물건은 개발을 목적으로 하는 일반 투자보다는, 장기적인 관점에서 국가 또는 지자체의 매수(수용/보상)를 기대하거나, 주변 토지를 소유하고 있어 도로 문제 해결을 위해 매입할 필요가 있는 특수 수요자에게 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

특수물건 투자에 대한 높은 이해와 장기적인 안목이 필요합니다.

1. 서울 도심 내 역세권 토지: 지리적 입지는 최상입니다.

2. 장기 보상 기대: 도시계획도로 등 공용으로 사용되는 사유지는 향후 지자체의 보상 매입 대상이 될 잠재성이 있습니다.

3. 시세 대비 낮은 가격 진입 가능성: 현황 도로라는 리스크 때문에 유찰되어 낮은 가격에 진입할 가능성이 높습니다.

입찰 전, 반드시 지자체를 통한 현황 도로의 지정 여부(건축법상 도로, 사도법 적용 여부 등)를 확인하고, 토지거래허가 요건 및 절차에 대한 철저한 사전 검토가 필수적입니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매1계