나이스옥션 법원경매 평택 2024타경3914 [11] 경기도 안성시 대덕면 내리 675 신라아파트 3층가315호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 평택 2024타경3914 [11] 경기도 안성시 대덕면 내리 675 신라아파트 3층가315호 아파트 경매

물건 대표 이미지

평택지원 경매1계 2024타경3914 | 소재지: 경기도 안성시 대덕면 대학6길 25, 3층가315호 (신라아파트) | 감정가: 74,000,000원 | 최저가: 74,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서 (평택지원 2024타경3914)

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 평택지원 2024타경3914 (11)

소재지: 경기도 안성시 대덕면 내리 675 신라아파트 3층가315호

용도: 아파트

감정가: 74,000,000원

토지면적: 11.25㎡ (지분)

건물면적: 35.28㎡ (전용)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 유동화물건

1.2. 감정평가 요약 정보

본건은 경기도 안성시 대덕면 내리 소재 "중앙대학교 다빈치캠퍼스" 남서측 인근에 위치한 아파트입니다. 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 용이하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가되었습니다. 건물의 구조는 철근콘크리트 벽식구조의 15층 아파트 중 3층에 해당하며, 급.배수, 위생, 난방, 도시가스, 소화, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주요 입지 및 환경 분석

본건은 중앙대학교 다빈치캠퍼스 남서측 인근에 위치하여 대학가를 배후로 하는 입지적 장점을 가집니다.

주변 환경은 주거와 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역으로 건물의 용적률 및 밀도가 양호한 지역에 해당하며, 토지구획정리사업지구에 속해 있어 체계적인 도시계획을 기반으로 하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 현황

차량 접근성이 양호하며, 인근 노선버스 정류장의 소재로 인해 대중교통 이용도 무난합니다.

부지는 부정형의 평탄한 아파트 건부지로, 소로1류, 소로2류, 중로2류 등의 도로와 접하고 있어 도로 접근성이 뛰어납니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 및 채권 관계

본 사건은 부동산임의경매이며 토지/건물 일괄 매각 건입니다.

특이사항으로 중복병합사건이며 유동화물건(NPL 관련 가능성)으로 진행되는 건이므로, 권리관계의 복잡성을 예상하고 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

소유자와 채무자가 동일한 '주OOOOOOOOO'으로 확인됩니다.

3.2. 점유 및 임대차 관계 (주의사항)

감정평가서상 임대관계는 미상(알 수 없음)입니다.

이는 가장 큰 잠재적 리스크로, 현장 조사를 통해 실제 점유자 및 임차인의 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건은 중앙대학교 캠퍼스를 인접하고 있어 주요 수요층은 학생 및 교직원이 될 가능성이 높습니다.

주변에 점포, 근린생활시설이 혼재되어 있어, 이들을 대상으로 하는 안정적인 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

주거와 학술 기능이 결합된 형태의 상권으로, 대학의 학사 일정에 따른 수요 변화가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 시설 상태

본건은 15층 아파트 중 3층에 위치한 소형 아파트(전용 35.28㎡)입니다.

철근콘크리트 구조로 건축되었으며, 급.배수, 위생, 난방, 도시가스 설비 및 승강기가 설치되어 있어 생활 편의성이 확보되어 있습니다.

5.2. 지역적 제한사항

토지이용계획상 상대보호구역(학교보건법)으로 지정되어 있어, 일부 시설의 설치 및 용도 변경에 제한이 있을 수 있습니다.

또한 가축사육제한구역 및 성장관리권역 등에 해당되어 환경 및 개발 관련 제약이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리적 리스크 (최대 리스크)

임대관계가 미상인 점을 고려할 때, 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.

중복병합사건 및 유동화물건의 특성상 권리 분석의 난이도가 일반 경매 물건 대비 높을 수 있습니다.

6.2. 이용상 리스크

상대보호구역 지정으로 인해 주거 외 다른 용도로의 전환 시 규제에 직면할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 중앙대학교 인근의 제3종일반주거지역 내에 위치한 소형 아파트로, 7400만원의 감정가를 가진 저가형 투자 물건입니다.

대학가 인접이라는 입지적 장점을 바탕으로 안정적인 임대수익 창출이 기대됩니다.

다만, 권리 분석상 임대차 관계 미상이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 입찰 전 현장 조사 및 명도에 대한 철저한 대비가 필요합니다.

명도 리스크가 해결될 경우, 비교적 안전한 소액 투자처로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

1. 대학교 배후 수요: 중앙대학교 다빈치캠퍼스 인접으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2. 양호한 토지 이용 계획: 제3종일반주거지역 지정 및 토지구획정리사업지구에 속해 있어 주거 환경이 체계적입니다.

3. 저렴한 투자 진입 비용: 감정가 기준 7400만원으로 소액 투자가 가능합니다.

4. 소형 평형 선호도: 전용 35.28㎡의 소형 평형은 대학가 임차인에게 적합하여 공실 위험이 낮을 수 있습니다.

법원 정보

평택지원 경매1계