나이스옥션 법원경매 원주 2024타경3451 [1] 강원특별자치도 횡성군 우천면 하궁리 114 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 횡성군 우천면 하궁리 소재 "강원특별자치도 소방본부1항공대" 북측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공장, 창고, 농경지 및 임야 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1, 2) : 각 필지 공히 완경사지의 사다리형의 토지로서, 전으로 이용중임.
일련번호(3) : 본건은 완경사지의 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임.
일련번호(4) : 본건은 완경사지의 사다리형의 토지로서, 주거나지 상태임.

인접 도로상태

일련번호(1 - 3) : 각 필지 공히 맹지임.
일련번호(4) : 남서측으로 지적도상 도로와 접하나, 미개설 상태로 현황 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1 - 4) : 각 필지 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(2017-05-01)(일부제한구역(돼지, 개, 닭, 오리, 메추리:2000m이하))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수) 원상회복명령 가능성 있고(복구필요) 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 관서에 미리 발급 문의 바람
- 분묘소재여부는 별도 확인 요망(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음)
- 목록 1~3 맹지, 목록 4 지적도상 도로와 접하나 현황 맹지
- 감정평가액(최저매각가격)은 지상에 소재하는 수목을 포함한 가격임
- 공유자우선매수권 행사 1회로 제한

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2024타경3451 (1)

소재지: 강원특별자치도 횡성군 우천면 하궁리 114

용도: 전

감정가: 63,827,000원

토지면적: 8185.00㎡ (약 2476.06평)

토지지분: 2046.25㎡ (약 618.97평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 충OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 강원특별자치도 횡성군 우천면 하궁리 소재 "강원특별자치도 소방본부1항공대" 북측 인근에 위치합니다.

부근 지역은 소규모 공장, 창고, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근은 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

일련번호(1, 2) 각 필지는 완경사지의 사다리형 토지로서 전으로 이용 중이며, 일련번호(3)은 완경사지의 부정형 토지로서 전으로 이용 중입니다. 일련번호(4)는 완경사지의 사다리형 토지로서 주거나지 상태입니다.

토지이용계획으로는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 8월 21일 접수된 충남신용보증재단의 1번 김형준 지분가압류 (49,058,742원)입니다.

매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 농경지와 소규모 공장, 창고, 임야 등이 혼합된 지역으로, 전형적인 농촌 및 산업 복합 지역의 특성을 보입니다.

주변에 대규모 상업 시설이나 주거 밀집 지역은 확인되지 않으며, 기본적인 생활 편의시설은 인근 지역을 통해 이용 가능할 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 "강원특별자치도 소방본부1항공대"가 위치하고 있어 지역적 특성을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

전반적인 생활 편의시설에 대한 상세 정보는 부족하나, 지역 주민의 일상생활에 필요한 시설은 인근 지역을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 농지이므로, 농지법에 따른 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 발급 가능 여부 및 절차를 확인해야 합니다.

* 분묘기지권 성립 가능성: 토지 내 분묘 소재 여부에 따라 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이 경우 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 분묘 존재 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

* 맹지: 목록 1부터 3까지의 필지는 맹지이며, 목록 4 또한 지적도상 도로와 접하나 현황 맹지 상태입니다. 도로 접근성이 확보되지 않아 토지 활용에 큰 제약이 따릅니다.

* 원상회복명령 가능성: 농지 전용 또는 건축물 신축 등이 이루어진 경우, 원상회복명령이 내려질 가능성이 있으며, 이에 따른 복구 비용 발생을 고려해야 합니다.

* 수목 포함 감정가: 감정평가액에는 지상 수목이 포함되어 있으므로, 현장에서 수목 현황을 확인하고 가치를 재평가할 필요가 있습니다.

* 공유자 우선매수권 행사 제한: 공유자 우선매수권 행사가 1회로 제한되어 있으므로, 공유자의 행사 여부를 주시해야 합니다.

* 일괄매각: 건물 면적이 0㎡이나, 관련 고지사항으로 포함되어 있습니다.

7. 투자 포인트

* 계획관리지역: 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 계획 변경 및 개발 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

* 토지 지분 매각: 본건은 토지 지분 매각 건으로, 전체 토지 취득 시보다 상대적으로 낮은 금액으로 투자를 시작할 수 있습니다. 다만, 전체 지분 취득을 전제로 투자가치가 달라질 수 있습니다.

* 가격 메리트 잠재력: 현장 조사 및 주변 시세 비교를 통해 감정가 대비 가격 메리트를 확보할 수 있는 가능성이 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 지분 경매 물건으로, 농지 및 맹지, 분묘기지권 등 복합적인 리스크가 존재하는 토지입니다.

농지취득자격증명은 필수이며, 분묘 유무 확인이 중요합니다. 또한 맹지 상황과 공유자 우선매수권 행사 가능성을 신중히 고려해야 합니다.

계획관리지역이라는 점은 향후 개발 가능성을 시사하지만, 농지 관련 법규 및 맹지 문제 해결 방안 모색이 선행되어야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 최저매각가격은 감정가인 63,827,000원입니다.

위에서 언급된 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권, 맹지, 원상회복 가능성, 수목 포함 감정가, 공유자 우선매수권 행사 등 다수의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

특히, 맹지 상태로 인한 도로 확보 비용, 분묘 이전 또는 토지 이용 제약에 따른 비용, 농지 복구 가능 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

인수되는 보증금은 없으므로, 감정가의 70%~80% 수준에서 현장 조사 및 권리 분석을 심층적으로 진행한 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.