나이스옥션 법원경매 수원 2024타경101499 [1] 경기도 수원시 권선구 고색동 291 대원아파트 105동 9층906호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경101499 [1] 경기도 수원시 권선구 고색동 291 대원아파트 105동 9층906호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경101499
• 주소: 경기도 수원시 권선구 고산로6번길 45, 105동 9층906호 (고색동,대원아파트)
• 감정가: 370,000,000원
• 최저가: 370,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 아파트

수원지방법원 경매3계 2024타경101499 | 소재지: 경기도 수원시 권선구 고산로6번길 45, 105동 9층906호 (고색동,대원아파트) | 감정가: 370,000,000원 | 최저가: 370,000,000원 | 용도: 아파트

1. 기본 정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경101499 (1)

용도: 아파트

소재지: 경기도 수원시 권선구 고색동 291 대원아파트 105동 9층906호

감정가: 370,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 상세 내역

층수: 지하1층/지상14층 중 제9층 제906호

사용승인일: 1998.08.05.

토지면적: 43.39㎡ (13.12평)

건물면적: 84.93㎡ (25.69평)

소유자/채무자: 홍OO

채권자: 서OOOOOOOOOO

2. 입지 조건

2.1. 주위 환경 및 교통 상황

본건은 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 "고현초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 각급학교, 공장 등이 혼재하는 지역으로, 주거 편의시설과 산업시설이 혼합된 형태를 보입니다.

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 "고색역"이 소재하고 있어 대중교통 이용은 양호한 편입니다.

2.2. 토지 및 건물 현황

토지는 인접지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계되어 있어 접근성은 무난합니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브위박공지붕 지하1층/지상14층 건물 내 9층에 위치하며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 섀시창호로 마감되었습니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 소유자 관계

본건은 채권자 서OOOOOOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 홍OO로 동일하므로, 매각 이후 등기부상 복잡한 권리관계로 인한 소유권 이전의 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

3.2. 임대차 관계

현장조사 시 폐문 부재로 인하여 임대차 관계는 미상입니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있으므로, 응찰 전에 임차인 여부 및 대항력 유무를 반드시 재확인해야 하는 잠재적 리스크로 작용합니다. 명도 시 소유자가 점유하고 있을 가능성이 높으나, 임차인이 존재할 경우 이를 고려한 명도 계획 수립이 필수적입니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 용도 및 개발 잠재력

본건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당합니다. 제3종일반주거지역은 중·고층 주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위해 지정된 지역으로, 주거 밀집도가 높고 주거 선호도가 비교적 양호한 지역입니다.

주변에 고색역 및 초등학교가 인접해 있어 기본적인 주거 편의성은 갖추고 있으나, 상업 중심지보다는 주거와 교육에 중점을 둔 근린 상권 형태를 보입니다. 상권 자체의 활발한 발전보다는 안정적인 주거 수요를 기반으로 하는 가치 평가가 중요합니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 및 주거 편의

단지 인근에 "고현초등학교"가 소재하여 초등학생 자녀를 둔 세대의 통학 환경은 양호합니다. 아파트 단지로서 기본적인 생활 편의 시설(승강기, 개별난방 등)이 갖추어져 있으며, 1998년 사용승인된 단지로 주변 환경이 안정적으로 조성되어 있습니다.

5.2. 지역 규제 사항

토지이용계획 상 '비행안전제5구역(전술)' 및 '군용비행장 소음대책구역 제3종구역'에 포함됩니다. 특히 제3종구역은 항공기 소음의 영향이 직접적으로 미치는 지역이므로, 매수 희망자는 소음 노출 가능성을 염두에 두어야 합니다. 이는 거주 만족도 및 향후 매매 시 제약 요인으로 작용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 점유 및 명도 리스크

현장조사 시 폐문으로 인해 내부 이용상태 및 점유 현황 파악이 불가능했습니다. 따라서 낙찰 후 점유자가 소유자인지, 대항력 있는 임차인인지에 따라 명도 난이도가 크게 달라질 수 있습니다. 잔금 납부 후 소송(명도소송)이 필요할 수 있는 점을 고려하여 명도 비용 및 기간을 예상해야 합니다.

6.2. 군용 비행장 소음 문제

물건지가 '군용비행장 소음대책구역 제3종구역'에 속해 있어 소음 문제가 잠재적인 리스크입니다. 제3종구역은 법적 보상 대상이 될 수 있는 구역이나, 거주 환경 만족도에 부정적인 영향을 줄 수 있으므로, 사전에 소음 수준을 반드시 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 수인분당선 고색역 인근에 위치하며, 안정적인 주거 밀집 지역(제3종일반주거지역)에 소재한 아파트입니다. 1998년식 아파트로 연식이 있으나, 실거주 목적의 중소형 아파트를 찾는 수요층에게는 접근성이 좋은 물건입니다.

감정가 370,000,000원은 해당 지역의 입지, 연식, 면적 등을 고려할 때 일반적인 시장 상황을 반영한 것으로 보이며, 충분한 시세 조사를 바탕으로 1~2회 유찰 시 경쟁력을 가질 수 있는 가격대입니다. 다만, 임대차 관계 미상 및 군용 비행장 소음 리스크에 대한 명확한 분석과 대비책 마련이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지 및 주거 선호도

수인분당선 고색역 인근의 역세권 입지이며, 고현초등학교가 가까워 주거 편의성이 높습니다. 제3종일반주거지역으로 용적률 잠재력도 양호한 편입니다.

8.2. 적정 면적 및 구조

전용면적 84.93㎡의 국민평형 아파트로, 실수요자의 선호도가 높은 면적과 구조를 가지고 있어 환금성이 양호할 것으로 예상됩니다.

8.3. 리스크 관리 필요

낙찰가 산정 시 명도 리스크 및 소음으로 인한 감가 요인을 충분히 반영하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 안전합니다.

법원 정보

수원지방법원 경매3계