나이스옥션 법원경매 해남 2024타경2418 [2] 전라남도 진도군 진도읍 수유리 987-3 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경2418 [2] 전라남도 진도군 진도읍 수유리 987-3 단독주택 경매

물건 대표 이미지

해남지원 경매1계 2024타경2418 | 소재지: 전라남도 진도군 진도읍 수유리 987-3 | 감정가: 87,126,160원 | 최저가: 87,126,160원 | 용도: 단독주택

1. 해남지원 2024타경2418 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 해남지원 2024타경2418 (2)

소재지: 전라남도 진도군 진도읍 수유리 987-3

용도: 토지 (단독주택 부지 포함), 제시외 건물 존재

감정가: 87,126,160원

토지면적: 648.00㎡ (약 196.02평)

토지 지분율: 64800 (제공된 정보대로 기재)

건물면적: 0.00㎡ (주건물 기준, 제시외 건물 포함)

건물 제시외면적: 65.32㎡ (약 19.76평) (이 중 49.42㎡(약 14.95평)는 위반건축물 등재)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 이OOOOOOOOOOOOO

채무자: 김OO

채권자: 진OOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 법정지상권

주의사항:

1. 본건은 토지 및 건물 일괄 매각이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

2. 제시외 건물 중 일부(처마 목조 강판 지붕 단층 49.42㎡)는 2024년 4월 16일 위반건축물로 등재되었습니다.

3. 토지 지상 수목은 매각에서 제외됩니다.

4. 목록 5번 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 통해 출입이 가능한 상태입니다.

5. 인접 토지와 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해서는 측량이 필요합니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 전라남도 진도군 진도읍 수유리에 소재하며, 진도읍 전두리 소재 "전두2리 경로당" 서측 인근에 위치합니다. 주변 환경은 소규모 양식장, 전, 답, 임야 등이 혼재한 해안가 농어촌 지대입니다. 차량 진입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 지적도상 맹지인 토지들이 있으나, 본건 토지의 일부와 인접 토지를 통해 출입이 가능한 상태입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자와 채무자, 채권자가 명시되어 있습니다. 특히, '중복사건'과 '법정지상권'이 특이사항으로 언급되어 있어 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

법정지상권은 토지와 그 위에 있는 건물이 원래 동일인의 소유였다가 경매 등으로 인해 소유자가 달라졌을 경우, 건물 소유자가 법률상으로 토지를 계속 사용할 수 있는 권리를 의미합니다. 이는 건물 철거로 인한 사회적·경제적 손실을 방지하기 위한 제도로, 미등기 또는 무허가 건물에도 성립될 수 있습니다. 따라서 본건 토지에 법정지상권이 성립하는지 여부는 낙찰 후 토지 활용에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

중복사건은 동일한 부동산에 대해 두 개 이상의 채권자가 경매를 신청하여 여러 개의 사건 번호가 부여된 경우를 말합니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있으며, 각 사건의 채권자 순위 및 배당 관계를 파악하는 것이 중요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 농어촌 및 해안 지역의 특성을 보입니다. 주위 환경이 소규모 양식장, 전, 답, 임야 등으로 구성된 점으로 미루어 볼 때, 대규모 상업 시설이나 번화한 상권과는 거리가 있습니다. 지역 주민들의 기본적인 생활 편의를 위한 시설들은 진도읍 소재지에 집중되어 있을 것으로 예상됩니다. 현재까지 검색된 정보상으로는 인근에 특별한 혐오시설이 파악되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

진도군 진도읍은 행정의 중심지로서 기본적인 생활 편의 시설들을 갖추고 있습니다. 소규모 병원, 마트, 관공서, 학교 등이 분포하고 있어 기본적인 생활은 가능합니다. 다만, 대도시와 같은 다양한 문화 및 편의시설을 기대하기는 어렵습니다. 본 물건지 자체는 농어촌 지역 특성상 조용하고 한적한 생활 환경을 제공할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있어, 투자 전 반드시 주의 깊게 고려해야 합니다.

첫째, '법정지상권'의 성립 가능성입니다. 만약 법정지상권이 성립된다면, 낙찰 후 토지 이용에 상당한 제약을 받을 수 있습니다.

둘째, '중복사건'으로 인한 절차상의 복잡성 및 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

셋째, '제시외 건물' 중 일부가 '위반건축물'로 등재되어 있다는 점입니다. 이는 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 행정적 문제가 발생할 수 있으며, 철거 시 비용이 발생할 수 있습니다.

넷째, 토지 자체의 '지적도상 맹지'라는 점은 접근성에 대한 고려가 필요합니다. 비록 인접 토지를 통해 출입 가능하다고는 하나, 이는 잠재적인 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

다섯째, '경계가 불분명'하여 측량이 필요하다는 점은 정확한 면적 및 소유 경계 확인에 추가적인 시간과 비용이 소요됨을 의미합니다.

여섯째, 토지 이용 계획상 '계획관리지역, 보전관리지역, 생산관리지역' 등 다양한 용도지역에 해당하며, 여러 '가축사육제한구역'이 지정되어 있어 건축이나 개발 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

일곱째, '지상 수목'이 매각 대상에서 제외되며, '분묘 및 석축'이 소재하는 점도 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어 시세 대비 저가 매수의 기회를 제공할 수 있습니다. 농어촌 지역의 한적한 환경과 토지 자체의 잠재력(전, 양식장, 단독주택 부지 등)을 고려할 때, 활용 방안에 따라 투자 가치가 있을 수 있습니다. 그러나 법정지상권, 중복사건, 위반건축물 등 복합적인 권리 및 행정적 리스크를 안고 있어, 이러한 위험 요인들을 충분히 이해하고 해결 방안을 모색할 수 있는 경험 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 위험을 최소화하는 것이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 경매 감정가 대비 낮은 가격으로 시세 차익을 노릴 수 있는 잠재력.

2. 농어촌 및 해안 지역의 특성을 살린 전원주택 부지, 주말농장, 소규모 영농 또는 양식업 등의 활용 가능성.

3. 진도대교를 통해 육지 접근성이 양호하다는 점 (진도읍 소재).

4. 법정지상권, 위반건축물 등 리스크 분석 및 해결 능력이 있다면, 이를 극복하고 토지를 활용할 시 높은 수익률 기대 가능.

법원 정보

해남지원 경매1계