나이스옥션 법원경매 해남 2024타경2418 [1] 전라남도 진도군 진도읍 수유리 986-4 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경2418 [1] 전라남도 진도군 진도읍 수유리 986-4 전 경매

• 사건번호: 2024타경2418
• 주소: 전라남도 진도군 진도읍 수유리 986-4
• 감정가: 128,480,000원
• 최저가: 128,480,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 전

해남지원 경매1계 2024타경2418 | 소재지: 전라남도 진도군 진도읍 수유리 986-4 | 감정가: 128,480,000원 | 최저가: 128,480,000원 | 용도: 전

1. 목록 1, 4번 토지는 농지취득자격증명이 필요합니다. (미제출 시 보증금 미반환)

* 목록 1번: 농업용(양어장시설) 전용허가가 있으며, 향후 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 목록 1번의 건물이 점용한 일정 부분을 제외하고, 목록 4번 창고 부분에 대해 농지 전용을 하고 나머지 부분은 농지로서 활용할 수 있도록 원상복구해야 합니다. (2025. 9. 8.자 진도읍 사실조회회신서 참조)

2. 목록 3번 토지는 주택 진입로로 사용되어 대지 또는 도로로 지목 변경이 필요하며, 이에 따라 농지취득자격증명 미발급 대상입니다. (2025. 9. 8.자 진도읍 사실조회회신서 참조)

3. 목록 1번(휴게실 24㎡), 목록 2번(양어양식시설 391.5㎡, 해수여과기 33.9㎡), 목록 4번(창고 270㎡, 숙소 및 창고 64㎡)의 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다.

4. 목록 1번 지상에는 인접지상 건물의 부속 구조물(목조 데크)이 소재합니다.

5. 지상 수목 및 목록 4번의 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다.

6. 지적도상 맹지이나 인접 토지를 통해 출입이 가능합니다.

7. 인접 토지와 경계가 불분명하여 정확한 경계는 측량을 요합니다.

**1.6. 입지 조건**

본 건은 전라남도 진도군 진도읍 수유리 986-4에 위치하며, "전두2리경로당" 서측 인근의 해안가 농어촌 지대에 속합니다. 주위 환경은 소규모 양식장, 전, 답, 임야 등이 혼재되어 있어 조용하고 한적한 전원생활이 가능한 입지입니다. 차량 진입이 가능하며 인근 도로가 잘 포장되어 있어 기본적인 교통 접근성은 양호한 편입니다.

**1.7. 권리 분석**

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 진OOOOOOOOO입니다. 소유자는 이OOOOOOOOOOOOO, 채무자는 김OO입니다. 특이사항으로 법정지상권 성립 가능성이 언급되어 있어, 해당 권리 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

**1.8. 상권 분석**

본 건은 전형적인 농어촌 지역에 위치하고 있어, 대규모 상업 시설이나 번화한 시가지 상권과는 거리가 있습니다. 주변에는 소규모 양식장, 농경지, 임야 등이 분포하고 있으며, 지역 주민들을 위한 기본적인 편의 시설은 존재할 것으로 예상됩니다. 주말이나 휴가철에는 인근 관광지 및 해안가 특성으로 인한 관광객 수요가 있을 수 있습니다.

**1.9. 생활 정보**

주택으로 이용 중인 건물이 소재하고 있으며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 주변에 농경지가 많아 농업 관련 활동에 유리하며, 해안가에 위치하여 바다와 관련된 활동을 즐기기에도 좋습니다. 다만, 대중교통이나 편의시설 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

**1.10. 잠재적 리스크**

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* **농지 관련 규제**: 토지의 상당 부분이 농지이므로, 농지취득자격증명 취득이 필수적이며, 취득이 불가능할 경우 입찰 보증금 반환에 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 일부 시설에 대한 원상회복 명령 가능성이 있어 추가적인 복구 비용이 발생할 수 있습니다.

* **접근로 문제**: 지적도상 맹지이며, 주택 진입로로 이용되는 부분은 지목 변경이 필요한 상황으로, 이에 따른 행정적 절차 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

* **경계 불분명**: 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 측량을 통해 경계를 확정해야 합니다. 이는 향후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* **법정지상권**: 법정지상권 성립 가능성이 있어, 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* **위반건축물**: 건물 부합물 중 위반건축물로 등재된 부분이 있어, 관련 법규 위반에 따른 조치 및 과태료 부과 가능성이 있습니다.

* **매각 제외 물건**: 제시외 건물, 수목, 비닐하우스 등 다수의 물건이 매각에서 제외되므로, 인수 대상이 아닌 물건은 사전에 명확히 구분해야 합니다.

**1.11. 종합 의견**

본 건은 전라남도 진도군에 위치한 넓은 면적의 토지로, 농어촌 지역의 특성을 잘 나타내고 있습니다. 현재 농지로 이용 중이며, 주택과 일부 농업 관련 시설(양어장, 창고 등)이 소재합니다. 감정가는 128,480,000원이지만, 농지 관련 규제, 접근로 문제, 법정지상권 가능성, 위반건축물 등 다수의 권리 및 이용상의 제약사항과 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서, 철저한 사전 조사와 법률 검토를 통해 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 이를 극복할 수 있는 방안을 마련한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

**1.12. 투자 포인트**

* **넓은 토지 면적**: 6,151.00㎡(약 1,862평)의 넓은 토지는 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* **해안가 인접**: 해안가 지역이라는 점은 향후 관광, 레저, 힐링 관련 시설 등으로의 개발 잠재력을 가질 수 있습니다.

* **농업적 활용**: 농업 활동이나 양식업 등 농어업 관련 사업을 영위하고자 하는 경우, 기존 시설을 활용하거나 재정비하여 사업을 시작하기에 유리할 수 있습니다.

다만, 투자 시에는 앞서 언급된 여러 리스크 요인들을 충분히 고려하여, 투자 가치를 신중하게 평가해야 합니다. 농지 관련 규제 해소 방안, 법정지상권 문제 해결 가능성, 그리고 향후 토지 활용 계획에 대한 구체적인 검토가 필수적입니다.

법원 정보

해남지원 경매1계