나이스옥션 법원경매 순천 2023타경58541 [4] 전라남도 구례군 토지면 외곡리 995-11 임야 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2023타경58541 [4] 전라남도 구례군 토지면 외곡리 995-11 임야 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매7계 2023타경58541 | 소재지: 전라남도 구례군 토지면 외곡리 995-11 | 감정가: 99,528,000원 | 최저가: 99,528,000원 | 용도: 임야

1. 순천지원 2023타경58541 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2023타경58541 (4)

소재지: 전라남도 구례군 토지면 외곡리 995-11

용도: 임야

감정가: 99,528,000원

토지면적: 1653.00㎡ (약 500.1평)

토지 지분율: 165300 (전체 지분으로 추정)

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 박OO

채무자: 한OO

채권자: 박OO

주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

본 물건은 전라남도 구례군 토지면 외곡리에 소재하며, 주위는 산간농경지대, 마을 주변 농경지대, 국도 주변 야산지대 등이 혼재되어 있어 전반적으로 농림 지역의 환경을 띠고 있습니다. 지리산과 가까운 산간 지역에 위치하고 있어 자연 경관이 우수할 것으로 예상됩니다. 차량 접근은 가능하나, 일부 토지의 경우 맹지이거나 도로 조건(세로(가), 세각(가), 세로(불))이 다양하여 접근성에 다소 차이가 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자는 박OO, 채무자는 한OO, 채권자는 박OO입니다. 채권자와 소유자가 동일인인 점은 특이사항으로 고려될 수 있습니다. 등기부상 추가적인 권리관계 변동이나 제한사항에 대한 상세 내용은 명확히 기재되어 있지 않으나, 통상적인 임의경매 절차에 따라 매각 후 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 임야로, 구례군 토지면의 전반적인 특성상 농업 및 임업 위주의 지역입니다. 토지면은 구례군 내에서도 인구 밀도가 낮은 편이며, 주변은 농경지와 산지로 이루어져 있어 일반적인 상업적 상권 분석보다는 지역의 특성을 반영한 가치 평가가 필요합니다. 주요 서비스 시설 및 상권은 구례읍 또는 인근 도시(순천 등)를 이용해야 할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본 물건은 전형적인 농촌, 산림 지역에 속해 있어 도시적인 생활 편의시설은 부족할 수 있습니다. 다만, 차량 접근이 가능한 도로가 있다는 점과 구례군이 전라남도 동부권 생활권에 속하며 순천시와 교류가 있다는 점을 고려할 때, 기본적인 생활 인프라는 일정 수준 확보될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가. 토지 이용 제한: 본건은 보전관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지, 준보전산지, 임업진흥촉진지역, 도로구역, 접도구역, 공장설립승인지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항을 포함하고 있습니다. 특히 산지관리법에 따른 준보전산지로서 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다. 보전관리지역의 경우 개발행위 허가 규모에 제한이 있으며(예: 3만㎡ 미만), 상세한 건축 및 개발 가능 여부는 관련 법규 및 조례 확인이 필수적입니다.

나. 제시외 건물 및 수목: 제시외 건물 및 소유자 미상의 편백나무 수주가 소재하고 있으며, 수목은 평가 대상에서 제외되었습니다. 이러한 부분은 매수 후 별도 처리가 필요할 수 있으며, 경계 복원 측량이 요구될 수 있습니다.

다. 타인 소유 건물: 일련번호(5) 지상에 타인 소유 건물이 소재하고 있어 경매 진행 시 유의해야 합니다. 이는 향후 소유권 분쟁 또는 명도 시 문제가 될 수 있습니다.

라. 도로 접근성: 일련번호(1),(7),(8),(12) 등 일부 토지는 맹지이며, 도로 상태도 다양하여 접근성이 제한적인 필지가 있습니다.

마. 임대관계 미상: 임대관계가 불명확하여 명도 과정에서 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

바. 혐오시설: 주변 시설에 대한 검색 결과, 직접적으로 인근에 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 구례군 토지면 외곡리에 위치한 임야로서, 자연환경이 우수하나 다수의 토지이용 제한사항이 존재하여 개발 가치보다는 보전 또는 특정 용도(산림, 농업, 자연 휴양 등)에 적합한 물건으로 판단됩니다. 특히 보전관리지역 및 준보전산지로서 건축 및 개발행위에 대한 법적 제약이 크므로, 투자 목적을 명확히 하고 관련 법규를 철저히 검토해야 합니다. 타인 소유 건물 존재, 맹지 포함 등은 리스크 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

가. 자연 친화적 활용: 넓은 면적의 임야로서, 산림 경영, 특용작물 재배(허용 범위 내), 자연휴양림 조성(법적 검토 필수) 등 자연을 활용한 사업에 잠재력이 있을 수 있습니다.

나. 귀촌/전원생활: 자연 속에 위치한 조용한 환경을 선호하는 수요층에게는 매력적인 입지일 수 있습니다. 다만, 진입로 및 기반시설 확보 방안을 신중히 검토해야 합니다.

다. 저평가 가능성: 개발 제한으로 인해 일반적인 부동산 투자 관점에서는 매력도가 낮을 수 있으나, 특정 목적을 가진 투자자에게는 상대적으로 저렴한 가격으로 접근할 기회를 제공할 수 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매7계