나이스옥션 법원경매 성남 2025타경1384 [2] 경기도 하남시 풍산동 588-5 미사동일넥서스 1층129호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강인 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 ""미사3동행정복지센터"" 북동측 인근에 위치하며 주위는
각종 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지대로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진.출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상10층 건물 내 제1층 제128호, 제129호호로서,

외벽 : 외장 석재 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

근린생활시설(후첨 '내부구조도' 및 사진 참조)이나 현황 공실 상태임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 가장형의 토지로 공장(지식산업센터), 지원시설(근린생활시설,기숙사) 등 업무 및 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 노폭 약 15미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(미사지구) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[예솔유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나 효력 없음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경1384 (2)

소재지: 경기도 하남시 풍산동 588-5 미사동일넥서스 1층 129호 (정확한 주소: 경기도 하남시 미사강변중앙로31번길 30)

용도: 지식산업센터 (공장, 지원시설 포함)

감정가: 419,000,000원

토지면적: 11.27㎡ (약 3.41평)

토지지분: 11.27㎡ (약 3.41평)

건물면적: 45.98㎡ (약 13.91평)

건물지분: 45.98㎡ (약 13.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "미사3동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지대입니다. [cite: (제공된 정보)]

교통상황: 본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호합니다. [cite: (제공된 정보)]

주변 환경: 하남 미사지구는 지속적으로 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 주거 및 상업 시설이 복합적으로 분포하고 있습니다. 인근 지역에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

인수 보증금 합계: 0원

권리분석 요약:

본 건은 국민은행의 근저당권(2022-09-22, 419,570,000원)이 말소기준권리이며, 이후 접수된 임의경매개시결정(2025-04-09, 662,244,571원)에 의해 경매가 진행 중입니다. [cite: (제공된 정보)]

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

토지 등기부상 별도 등기가 존재하나, 효력은 없는 것으로 기재되어 있습니다. [cite: (제공된 정보)]

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 100,000원

전입일자(사업자등록일): 2024-11-22

확정일자: 2024-11-22

배당신고일자: 2025-06-13

대항력: 없음

비고:

4. 상권분석

지역적 특성: 하남 미사지구는 신도시 개발과 함께 지식산업센터 및 상업 시설이 다수 공급되며 성장하고 있는 지역입니다.

수요층: 주변의 지식산업센터 입주 기업체 직원, 근린생활시설 이용객 등을 대상으로 한 수요가 예상됩니다.

경쟁 환경: 미사지구 내 유사 지식산업센터 및 상업 시설이 다수 존재하므로, 경쟁 환경을 고려해야 합니다. 일부 지역에서는 지식산업센터 공실률이 높은 것으로 나타나고 있어 주의가 필요합니다.

5. 생활정보

편의시설: 본 건은 각종 지식산업센터 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다. [cite: (제공된 정보)]

공공시설: 인근에 미사3동행정복지센터가 위치하고 있습니다. [cite: (제공된 정보)]

주변 시설: 하남 미사지구는 주거, 상업, 업무 기능이 복합된 지역으로, 점차 생활 인프라가 확충되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공실 위험: 본 건은 현재 공실 상태이며, 즉시 임대 수익이 발생하지 않을 수 있습니다. 신규 임차인 확보 및 공실 장기화 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

시장 변동성: 지식산업센터 시장의 공급 과잉 우려 및 시장 상황 변동에 따라 임대료 및 가치 하락 리스크가 존재할 수 있습니다.

경쟁 심화: 주변에 유사한 지식산업센터 물량이 많아 임대 경쟁이 치열할 수 있으며, 이는 임대 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.

유동화 물건 특성: 유동화 물건의 경우, 향후 자산 관리 및 매각 과정에서 추가적인 절차나 변동 사항이 발생할 가능성이 있습니다.

도시계획 제한: 토지이용계획상 가축사육제한구역, 공공주택지구, 보전산지 등 다양한 제한 사항이 있어 향후 건축 또는 개발 시 관련 규제 확인이 필수적입니다. [cite: (제공된 정보)]

7. 종합 의견

본 건은 경기도 하남시 미사지구 내에 위치한 지식산업센터로, 접근성 및 주변 환경은 양호한 편입니다. 현재 공실 상태이나, 미사지구의 지속적인 개발과 함께 잠재적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 최근 미사지구 지식산업센터의 공실률 증가 추세 및 시장 경쟁 심화 가능성을 고려할 때, 임차인 확보 전략 및 공실 관리 계획을 철저히 수립하는 것이 중요합니다. 유동화 물건이라는 특수성을 감안하여 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

성장 잠재력: 하남 미사지구는 지속적인 개발 및 인구 유입으로 인해 미래 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

우수한 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 입주 기업 및 방문객의 접근성이 좋습니다. [cite: (제공된 정보)]

권리 부담 없음: 본 건은 인수해야 할 임차인의 보증금이 없어 낙찰자가 부담해야 할 추가적인 권리 금액이 없습니다.

1층 상가로서의 가치: 1층에 위치하여 접근성이 뛰어나므로, 지식산업센터 내 근린생활시설로서의 활용 가치도 잠재적으로 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 419,000,000원입니다. 인수할 보증금이 없는 관계로, 감정가를 기준으로 하되 인근 유사 물건의 실거래가, 현재 공실률, 향후 예상 임대수익률(예: 5~7% 수준), 공실 발생 기간 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 시장 상황 및 투자 목표에 따라 감정가 대비 80~90% 선에서 접근을 고려해볼 수 있으나, 이는 시장 조사 결과를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.