나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경59654 [1] 서울특별시 광진구 군자동 355-16 애드하우징 3층305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정안 · 평가일 2024.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 군자동 소재 "어린이대공원역" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대로, 제반 환경여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 주위에 노선버스정류장 및 지하철 "어린이대공원역"이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

2017.09.11. 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 제3층 제305호로,
외벽: 석재타일붙임 마감 등,
내벽: 벽지 마감 등,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 근린생활시설(사무소) 1개호로 등재되어 있으며, 실제 구조 및 이용상황 등은 확인을 요함.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 평지로, 다세대주택 및 근린생활시설용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 폐문부재로 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기준으로 표시하였으니, 실제구조 및 이용상황 등에 대하여는 경매진행시 확인바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 최솔이)로부터 2026.04.29.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당에서 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경59654 (1)

* 소재지: 서울특별시 광진구 군자동 355-16, 애드하우징 3층 305호

* 건물명: 애드하우징

* 용도: 근린생활시설 (사무소)

* 감정가: 181,000,000원

* 토지면적: 7.00㎡ (약 2.12평)

* 건물면적: 22.85㎡ (약 6.91평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 광진구 군자동 소재 "어린이대공원역" 서측 인근에 위치합니다.

* 교통: 지하철 7호선 어린이대공원역 및 인근 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근도 가능합니다.

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 아파트 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 환경 여건은 보통 수준입니다.

* 건축 정보: 2017년 9월 11일 사용 승인된 철근콘크리트구조 7층 건물 내 3층 305호에 해당합니다.

* 토지 이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 일부 제한사항(가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역)이 존재합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2018년 6월 14일자 황미순 근저당권 (을3)

* 소유권: 이현숙(보존), 빈요셉(이전)

* 임차권: 최 (175,000,000원, 2018-01-19 전입, 2018-01-15 확정, 2022-03-25 배당신고) - 을4

* 강제경매: 주택도시보증공사 (175,000,000원) - 갑5

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(최 )

* 보증금: 175,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-01-19

* 확정일자: 2018-01-15

* 배당신고일자: 2022-03-25

* 비고: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당에서 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 경매 절차상 임차인의 대항력 있는 권리가 소멸될 가능성이 높음을 시사합니다.

* 인수되는 권리: 현재 등기부상 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (명세서상 지상권 개요 없음)

1.3. 상권분석

* 본건은 어린이대공원역 인근에 위치한 소형 근린생활시설(사무소)입니다.

* 주변 주거 밀집 지역을 배후로 하여 기본적인 지역 상권의 수요를 확보할 수 있습니다.

* 역세권의 장점을 바탕으로 유동인구 및 접근성이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 7호선 어린이대공원역, 다수의 버스노선.

* 편의시설:

* 어린이대공원역 주변으로 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 밀집해 있습니다.

* 주요 병원, 은행, 마트 등 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설:

* 인근 초, 중, 고등학교 및 대학교 (세종대학교 등)가 소재하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

* 주변 시설:

* 서울어린이대공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 혐오시설:

* 주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서 내용에 따라 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 발생할 수 있는 문제의 소지가 있습니다. 다만, 현재까지 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 현장 확인 불가: 감정평가 시점 현장조사가 폐문부재로 이루어져 내부 구조 및 실제 이용상황은 공부와 다를 수 있으며, 경매 진행 시 상세 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 토지이용계획상 몇 가지 제한사항이 존재하여 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 광진구 역세권에 위치한 소형 근린생활시설로, 비교적 접근성이 좋은 편입니다.

* 신축 건물이지만, 임차인과의 HUG 관련 특이사항 및 현장확인 불가 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

* 인수되는 권리가 없어 권리관계는 명확한 편입니다. 소액 투자 목적이나 실거주 목적(사무실 등)으로 고려해볼 만합니다.

1.7. 투자 포인트

* 강점:

* 어린이대공원역 초역세권 입지

* 소형 면적(약 7평)으로 비교적 낮은 총액 투자 가능

* 2017년 신축 건물로 건물 상태 양호 예상

* 기회:

* 지속적인 도시 개발 및 주거/상업 수요 증가 가능성

* 소형 상가로서의 활용 가치

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 181,000,000원

* 본 물건은 소형 역세권 근린상가로, 입찰 경쟁이 예상됩니다.

* 제반 조건 및 시장 상황을 고려하여 감정가의 90% ~ 100% 수준을 예상해볼 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 약 162,900,000원 ~ 181,000,000원 범위로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.