나이스옥션 법원경매 안동 2024타경104331 [1] 경상북도 영주시 풍기읍 창락리 160-6 3층 301호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영남 · 평가일 2025.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영주시 풍기읍 창락리 소재 "소백산풍기온천리조트" 남동측 인근에 위치하는 통칭 "풍기소백산인삼시장" 제3층 제301호 단위상가로서, 주위일대는 노선상가 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스승강장이 소재하며 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조(일반철골구조) 슬라브지붕(판넬지붕) 3층 건물중 제3층 제301호로서
(사용승인일 : 2008.09.01)

외 벽 : 화강석 및 드라이비트 마감.
내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
바 닥 : 타일 마감.
창 호 : 패어글라스 마감 등의 구조임.

이용상태

농산물판매장(공실)으로 이용중임.

설비내역

공동 위생설비 및 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 자체지반 대체로 등고평탄하게 조성된 "상업용건부지"임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

160-6: 계획관리지역 가축사육제한구역(2024-09-23)(배출시설 설치 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2024-12-17)(도로법)<도로법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, 온천원보호지구(2024-12-17)(온천법)<온천법>
143-9, 143-10: 계획관리지역 가축사육제한구역(2024-09-23)(배출시설 설치 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, 온천원보호지구(2024-12-17)(온천법)<온천법>
143-11: 계획관리지역 가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, 온천원보호지구(2024-12-17)(온천법)<온천법>
160-3: 계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, 온천원보호지구(2024-12-17)(온천법)<온천법>
164-3: 계획관리지역 가축사육제한구역(2024-09-23)(배출시설 설치 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, 온천원보호지구(2024-12-17)(온천법)<온천법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상
2) 기 타: 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

농산물판매장(공실)으로 이용 중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 안동지원 2024타경104331 (1)

소재지: 경상북도 영주시 풍기읍 창락리 160-6, 3층 301호 (새주소: 경상북도 영주시 죽령로 1365)

용도: 판매시설

감정가: 425,000,000원

토지면적: 1134.81㎡ (약 343.41평)

건물면적: 455.01㎡ (약 137.62평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영주새마을금고 (등기부상)

1.2. 건물 정보

사용승인일: 2008년 09월 01일

구조: 철근콘크리트구조 (슬라브지붕)

건축물 현황:

* 전체 건물 연면적: 4947.12㎡ (약 1497.42평)

* 전체 대지 면적: 8199㎡ (약 2479.95평)

* 건축 면적: 3236.78㎡ (약 979.15평)

* 본건은 3층 건물 중 3층 301호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 영주시 풍기읍 창락리 소재 "소백산풍기온천리조트" 남동측 인근에 위치하며, 통칭 "풍기소백산인삼시장" 내 제3층 제301호 단위상가임. 주위 일대는 노선상가 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됨. 본건 북측으로는 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건(160-6)은 계획관리지역으로, 가축사육제한구역(배출시설 설치 제한, 전부제한구역), 접도구역, 공장설립제한지역, 온천원보호지구로 지정되어 있음. (인근 필지들도 유사한 제한 사항이 있음)

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 부동산 임의경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 2009년 06월 22일 접수된 영주중앙새마을금고의 근저당권(을2, 채권액 208,000,000원)임.

총 등기부채권액은 523,928,660원으로 확인됨.

3.2. 인수되는 권리

* 대항력 있는 임차인: 김 (보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2008년 09월 22일)

* 상기 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금 20,000,000원을 낙찰자가 인수해야 함. 차임이 없는 점은 특이사항임.

* 특이사항: 공동담보 물건임.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리 이하의 모든 등기부상 권리(가등기, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.4. 임차인 정보

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2008년 09월 22일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 (금액이 미상이라도 주의 필요 문구 포함)

* 임차인: 농업회사법인예송주식회사 대표이사 진우용

* 보증금: 0원

* 차임: 500,000원

* 전입(사업)일자: 2020년 08월 31일

* 대항력: 없음

* 비고:

4. 상권분석

4.1. 현황 및 주변 환경

본건은 현재 농산물판매장(공실)으로 이용 중임.

주위 일대는 풍기인삼시장 및 농경지 등으로 형성되어 있으며, 지역 특성상 인삼 관련 상업 시설이 밀집해 있음. 풍기인삼시장은 국내 최대의 인삼 전문 시장 중 하나로, 전국적인 인지도를 가지고 있음.

4.2. 시장 동향

풍기 지역은 인삼 재배의 최적지로 알려져 있으며, 풍기인삼은 높은 사포닌 함량과 품질로 유명함. 매년 풍기인삼축제가 개최되어 관광객이 많이 방문함. (최근에는 영주세계풍기인삼엑스포도 개최된 바 있음).

4.3. 공실률

전국 소규모 상가 공실률 데이터에 따르면, 영주시의 소규모 상가 공실률은 2025년 4/4분기 기준 7.0%, 2026년 1/4분기 기준 2.7%로 변동성을 보임. 본건이 속한 구체적인 상권의 공실률 정보는 추가적인 조사가 필요함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

영주시는 시민 편의를 위해 다양한 민원 서비스를 제공하며, 풍기읍에는 풍기 어울림 센터(헬스장 등 편의시설 포함)가 운영 중임. 인근에 인삼박물관, 소백산풍기온천휴게소 등이 위치함. 영주시 풍기읍에는 총 285개의 주요 기관 및 업소가 있으며, 이 중 병의원 및 약국 17개, 숙박시설 11개 등이 포함되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있음.

5.2. 주변 시설

* 관광/문화: 풍기인삼시장, 인삼박물관, 소수서원, 부석사 등

* 기타: 소백산풍기온천리조트 (인근)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

김 임차인은 2008년부터 거주(사업장 운영)한 대항력 있는 임차인으로, 보증금 20,000,000원을 낙찰자가 인수해야 함. 차임이 0원인 점은 특이사항으로, 임대차 관계를 명확히 확인할 필요가 있음.

6.2. 공실 상태

현재 농산물판매장으로 이용되던 공간이 공실 상태이므로, 신규 임차인 확보 또는 직접 활용 계획 수립이 필요함.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 계획관리지역에 속하나, 가축사육제한구역(전부제한구역), 접도구역, 공장설립제한지역, 온천원보호지구 등의 복합적인 규제를 받고 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있음.

6.4. 복잡한 권리 관계

다수의 가등기, 가압류, 압류 등이 등기부상 존재하며, 비록 대부분 말소될 예정이나, 과거 권리 관계의 복잡성은 잠재적인 분쟁 소지를 내포할 수 있음.

6.5. 공동담보

공동담보 물건으로, 채무를 담보하는 다른 물건들의 매각 결과가 본 건의 경매 절차 및 낙찰가에 영향을 미칠 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본건은 국내 최대 인삼 시장 중 하나인 풍기소백산인삼시장에 위치한 판매시설로, 풍기 지역의 특화된 상권이 강점임. 2008년부터 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이며, 교통 접근성도 양호한 편임. 다만, 현재 공실 상태이고 2008년부터 거주/사업 중인 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 20,000,000원을 인수해야 하는 점은 주의해야 함. 또한, 토지의 복합적인 개발 제한 사항과 다수의 권리 관계는 추가적인 검토가 필요한 부분임.

8. 투자 포인트

* 풍기 지역 특화 상권: 전국적으로 유명한 풍기인삼시장 내 위치하여 잠재적 고객 확보 용이.

* 대규모 단지 내 상가: '풍기소백산인삼시장'이라는 명칭에서 알 수 있듯, 복합적인 상업 시설로 향후 시너지 효과 기대.

* 양호한 건물 상태: 2008년 준공된 철근콘크리트 구조 건물로, 기본적인 관리 상태가 양호할 것으로 예상됨.

* 활용 가치: 공실 상태이므로, 낙찰 후 직접 활용하거나 신규 임차인 유치를 통해 임대 수익 창출 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 425,000,000원임. 현재 공실 상태이고 대항력 있는 임차인의 보증금 20,000,000원을 인수해야 하는 점, 토지 이용 제한 등을 고려할 때, 입찰가는 시장 가치를 면밀히 분석하여 결정해야 함.

예상 입찰가는 인수해야 할 보증금을 제외한 순수 부동산 가치를 기준으로 산정하는 것이 일반적임. 본 건의 경우, 주변 상가 시세, 공실률, 임대료 수준 등을 종합적으로 고려하여 감정가의 80~100% 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음. 단, 이는 기본적인 추정치이며, 현장 조사 및 추가적인 권리 관계 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 함.

따라서, 340,000,000원 ~ 425,000,000원 범위 내에서 적극적인 조사를 통해 최종 금액을 산정하는 것을 권장함.

* 혐오시설 관련: 경상북도 영주시 풍기읍 창락리 인근에서 혐오시설에 대한 직접적인 언급이나 보고된 사례는 검색되지 않음. (관련 검색 결과들은 주로 타 지역의 재활용 선별센터 관련 내용이었음)

* 주변 시설: 풍기 지역은 인삼 농업이 발달했으며, 인삼 시장, 인삼 박물관, 온천 관광지 등이 있어 관광 및 특산물 관련 상권이 발달해 있음. 또한, 영주시 풍기읍에는 지역 행정복지센터, 학교, 금융기관, 병의원, 복지시설 등이 분포하여 기본적인 생활 기반을 갖추고 있음.

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