나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경1011 [4] 경상남도 밀양시 부북면 운전리 9-12 답 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경1011 [4] 경상남도 밀양시 부북면 운전리 9-12 답 경매

물건 대표 이미지

밀양지원 경매1계 2025타경1011 | 소재지: 경상남도 밀양시 부북면 운전리 9-12 | 감정가: 222,450,000원 | 최저가: 222,450,000원 | 용도: 답

1. 밀양지원 2025타경1011 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2025타경1011 (4)

소재지: 경상남도 밀양시 부북면 운전리 9-12

용도: 답 (농지)

감정가: 222,450,000원

토지면적: 2,000.00㎡ (약 605평)

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 1,350.00㎡ (비닐하우스 포함)

매각대상: 토지 일괄 매각 (토지매각)

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 밀OOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건 토지는 경상남도 밀양시 부북면 운전리에 소재하며, 부북초등학교 북측 및 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 감정평가서에 따르면, 본건 토지의 일부(기호 1, 2)는 경상남도 밀양시 무안면 정곡리에 소재하는 '정곡못' 남동측 인근에 위치하기도 하며, 주변은 임야와 농지가 혼성된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다. 부북면 운전리 소재 필지들(기호 3~6)은 마을 주변 경지정리 지대로 이루어져 있습니다.

교통 상황은 일부 필지의 경우 차량 출입이 가능하나, 대중교통 사정은 보통 이하로 평가됩니다. 농기계 출입은 용이한 편입니다.

인접 도로 상태는 필지별로 상이하며, 약 0.7미터에서 3.7미터 폭의 콘크리트 포장도로와 접해 있습니다. 그러나 기호 2번 필지는 맹지로서 차량 출입이 불가능합니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 농림지역, 농업진흥구역, 상대보호구역(부북초등학교), 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 여러 제약이 따릅니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자 겸 채무자는 이OO이며 채권자는 밀OOOOOOOO입니다. 권리 분석상 현재 제공된 정보만으로는 특별히 복잡하거나 낙찰 후 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보입니다. 통상적인 임의경매 절차에 따라 말소기준 권리 이하의 권리들은 정리될 것으로 예상됩니다.

가장 주의해야 할 점은 농지취득자격증명 발급이 필수적이라는 사실입니다. 만약 이를 제출하지 못할 경우, 낙찰자의 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. 이는 본건 취득에 있어 매우 중요한 제약 조건입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 부백면 운전리는 농업 활동이 주를 이루는 농촌 지역입니다. 부북초등학교가 인근에 위치하여 기본적인 교육 시설 접근성은 갖추고 있으나, 상업 시설은 지역 주민을 위한 소규모 점포 수준일 것으로 예상됩니다. 따라서 풍부한 상업 활동이나 편의 시설을 기대하기는 어렵습니다. 주로 농산물 생산 및 관련 경제 활동이 지역의 중심을 이룰 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

기본적인 생활 인프라 측면에서 부북초등학교가 인접해 있다는 점은 긍정적입니다. 또한, '정곡못'과 같은 자연 환경은 주거 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 하지만 마트, 병원 등 주요 생활 편의 시설 이용을 위해서는 차량을 이용하여 밀양시 중심지나 인근 읍면 소재지로 이동해야 할 가능성이 높습니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 농지취득자격증명 발급이 필수라는 점이며, 미제출 시 입찰 보증금 몰수라는 중대한 불이익이 발생할 수 있습니다. 따라서 농업인 자격을 갖추지 못했거나, 자격증명 발급이 어려운 경우 본건 취득은 사실상 불가능합니다.

또한, 기호 2번 필지가 맹지라는 점은 활용 가치를 크게 저하시킵니다. 일부 필지는 경사지이거나 대나무가 자생하는 휴경지 상태로 있어, 토지 이용 및 개발을 위해서는 추가적인 공사나 정비 작업이 필요할 수 있습니다.

농업진흥구역, 가축사육제한구역 등 토지이용계획상의 엄격한 제한으로 인해 건축이나 토지 개발 행위에 제약이 많습니다.

매각에 포함된 1,350.00㎡ 규모의 제시외 비닐하우스는 현재 상태, 활용 가능성, 유지 보수 필요성 등을 면밀히 조사해야 합니다.

임대 관계가 미상으로, 혹시 모를 임차인과의 법적 분쟁 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 농지로서의 가치에 중점을 둔 물건입니다. 특히 1,350.00㎡에 달하는 제시외 비닐하우스 면적은 시설 농업을 통한 생산 활동의 잠재력을 보여줍니다. 그러나 농지취득자격증명 발급이 필수라는 점은 가장 큰 허들이며, 이 자격증명을 취득할 수 있는 실수요자(농업인 등)에게 적합한 물건으로 판단됩니다. 맹지, 경사지 등 일부 필지의 지리적 특성과 토지 이용 제한 사항을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

1. 농업 목적 투자: 합법적으로 농지를 취득할 수 있는 자격을 갖춘 농업인이나 영농 예정자에게는 농작물 재배 또는 시설 원예 사업을 위한 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

2. 비닐하우스 활용: 1,350.00㎡의 넓은 비닐하우스 시설은 즉시 농업 생산에 활용할 수 있는 강점입니다. 관련 경험이나 사업 계획이 있다면 매력적인 요소입니다.

3. 장기적인 가치 상승 기대: 농촌 지역의 개발 계획이나 정부의 농업 관련 정책 변화에 따라 장기적으로 토지 가치가 상승할 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 불확실성이 높은 요소입니다.

4. 경매 시세 차익: 경매의 특성상 시세보다 저렴하게 물건을 취득할 수 있는 기회가 있을 수 있습니다. 하지만 앞서 언급된 취득 관련 제약 및 추가 작업 비용 등을 충분히 고려해야 합니다.

법원 정보

밀양지원 경매1계