나이스옥션 법원경매 진주 2025타경159 [1] 경상남도 사천시 사천읍 두량리 1486 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2025타경159 [1] 경상남도 사천시 사천읍 두량리 1486 답 경매

• 사건번호: 2025타경159
• 주소: 경상남도 사천시 사천읍 두량리 1486
• 감정가: 213,280,400원
• 최저가: 213,280,400원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 답

진주지원 경매3계 2025타경159 | 소재지: 경상남도 사천시 사천읍 두량리 1486 | 감정가: 213,280,400원 | 최저가: 213,280,400원 | 용도: 답

1. 진주지원 2025타경159 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.기본 물건 현황

사건번호: 진주지원 2025타경159 (1)

소재지: 경상남도 사천시 사천읍 두량리 1486

용도: 답 (현황: 과수원)

감정가: 213,280,400원

토지면적: 1720.00㎡ (약 520.3평)

토지 지분율: 172000 (전체 지분으로 추정, 명확한 정보 부족)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 12.00㎡ (매각 포함)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 우OO

채무자: 우OO

채권자: 주OOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요

1.1. 2.감정평가서 요약

토지감정요항표:

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 사천시 사천읍 두량리 소재 "추동마을" 북측 인근에 위치하며, 주변은 전·답, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 차량 접근 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태: 평지의 가장형 토지로서, 현재 과수원으로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 북동측으로 약 7미터, 북서측으로 약 3미터 내외 폭의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 농림지역, 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역(모든 축종 제한 및 전부 제한), 비행안전제2구역, 농업진흥구역입니다.

제시목록 외의 물건: 제시외건물(감정서상 ㄱ) 및 소유자 미상의 제시외수목(감정서상 a)이 식재되어 있으며, 모두 매각에 포함됩니다.

공부와의 차이: 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '과수원'입니다.

기타참고사항: 임대관계는 미상이며, 기타 특이사항은 없습니다.

1.2. 입지조건

1.2. 1.자연환경 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 사천시 사천읍 두량리 추동마을 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지와 단독주택이 혼재된 한적한 농촌 지역의 특성을 보입니다.

1.2. 2.교통 접근성

차량으로 본건까지 직접 접근이 가능합니다. 주변 도로망은 북동측으로 약 7미터, 북서측으로 약 3미터 내외 폭의 도로에 접하고 있어 차량 통행은 원활한 편입니다. 대중교통 이용 편의성은 일반적인 수준으로 판단됩니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.소유권 및 채무 관계

소유자 및 채무자는 '우OO'으로 동일합니다. 채권자는 '주OOOOOOOOOO'이며, 본 경매는 부동산 임의경매 절차에 따라 진행됩니다.

1.3. 2.말소기준권리

말소기준권리는 등기부등본상 최초의 근저당권 또는 가압류 등이며, 본 사건의 경우 등기부 확인을 통해 정확한 말소기준권리를 파악해야 합니다. (일반적으로 임의경매의 경우 해당 부동산에 설정된 담보물권이 말소기준권리가 됩니다.)

1.3. 3.인수되는 권리

매각으로 인해 소유권이 이전되면서 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸하는 것이 원칙입니다. 그러나 임차권, 유치권 등 특수한 권리가 존재할 경우 인수될 수 있으므로, 현장 조사를 통해 면밀히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상업 시설

해당 물건은 농림지역에 위치한 농경지이므로, 직접적인 상업 시설과의 연관성은 낮습니다. 생활 편의를 위한 마트, 병원, 은행 등 주요 편의 시설은 인근 읍면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. (구체적인 상권 분석을 위해서는 사천읍 중심지와의 거리 및 접근성 파악 필요)

1.5. 생활정보

1.5. 1.인프라 현황

농촌 지역 특성상 주거 편의 시설보다는 농업 활동을 위한 기반 시설이 주를 이룹니다. 주거를 목적으로 할 경우, 기본적인 생활 편의 시설은 사천읍 중심지로의 접근을 고려해야 합니다.

1.5. 2.주변 환경 (혐오시설 유무)

사천시 사천읍 두량리 1486 주변을 검색한 결과, 현재까지 해당 주소지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 축사 운영에 제한이 있을 수 있습니다. 과거 사천시 지역 내에서 병원적출물 소각시설, 건설폐기물 처리업체, 오리 도축장, 장례예식장, 납골묘 등 주민 기피시설 건립 관련 민원이 있었던 사례가 있으나, 해당 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.농지 관련 규제

본건은 공부상 지목이 '답'이며, 현황은 '과수원'으로 이용 중인 농지입니다. 농림지역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 있어 농지법 및 관련 규제가 적용됩니다. 특히, 낙찰자는 농지취득자격증명원을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있는 중대한 사안이므로 주의가 필요합니다. 농지취득자격증명은 농지를 취득하기 위한 자격을 증명하는 서류로, 소유권 이전 등기 전에 발급받아야 합니다.

1.6. 2.토지 이용 현황과의 차이

공부상 지목과 현황이 달라, 토지 이용에 대한 명확한 확인 및 법적 절차가 요구될 수 있습니다. (농지취득자격증명 발급 시 현황 조사 결과가 중요하게 작용합니다.)

1.6. 3.제시외 물건

감정서에 포함된 제시외건물 및 수목이 존재하므로, 이로 인한 법적 문제나 명도 협상 시 고려해야 할 사항이 발생할 수 있습니다.

1.6. 4.향후 개발 가능성

농림지역 및 농업진흥구역으로 묶여 있어, 농업 목적 외의 개발은 제한적일 수 있습니다. 향후 지역 개발 계획 등을 면밀히 파악해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건 진주지원 2025타경159 (1) 물건은 사천시 사천읍 두량리 소재 농경지(과수원)입니다. 평지의 가장형 토지로 차량 접근성이 양호하며, 농업진흥구역 등 관련 법규의 적용을 받습니다. 농지취득자격증명원 제출 의무가 있으며, 공부상 지목과 현황이 달라 이에 대한 확인이 필요합니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았으나, 농지 관련 규제 및 제시외 물건을 신중하게 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1.실수요자 접근

본 물건은 농업을 영위하고자 하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다. 과수원으로서의 현황과 농림지역이라는 점을 고려할 때, 안정적인 농업 경영을 계획하는 분들께 좋은 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 2.향후 가치 상승 기대

사천시 지역의 장기적인 개발 계획이나 농업 정책 변화에 따라 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 특히, 지리적 이점이나 주변 개발 압력 등을 고려하여 투자 가치를 평가할 수 있습니다.

1.8. 3.명확한 권리 관계

임의경매 물건으로 권리관계가 비교적 명확할 것으로 예상됩니다. 말소기준권리 이하 권리는 소멸하므로, 명확한 권리 분석을 통해 안전하게 취득할 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매3계