나이스옥션 법원경매 진주 2025타경36 [1] 경상남도 남해군 고현면 오곡리 1205-1 단독주택 경매

경상남도 남해군 고현면 삼봉로 123-4 (단독주택) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경36(진주지원 경매3계). 감정가 131,930,200원, 최저가 22,173,000원. 매각기일은 2026-07-27입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 36 [1]
소재지	경상남도 남해군 고현면 오곡리 1205-1
도로명주소	경상남도 남해군 고현면 삼봉로 123-4
용도	단독주택
매각기일	2026.07.27
관할법원	진주지원 경매3계 ((055)760-3253)
이용제한	(접함)준보전산지, 계획관리지역, (접함)생산관리지역, 하수처리구역, 가축사육제한구역, 자연취락지구

면적

토지면적	258㎡ (78.05평)
건물면적	87.58㎡ (26.49평)

금액

감정가	131,930,200원
최저가	22,173,000원 (감정가 대비 17%)
입찰보증금	2,217,300원 (10%)
유찰횟수	5회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2025.12.08	131,930,200원	유찰
2차	2026.01.26	92,351,000원	유찰
3차	2026.03.23	64,646,000원	유찰
4차	2026.05.04	45,252,000원	유찰
5차	2026.06.15	31,676,000원	유찰
6차	2026.07.27	22,173,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 금관 · 평가일 2025.01.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 남해군 고현면 오곡리, 고현면행정복지센타에서 남측으로 직선거리 약 860미터 지점에 위치하고 있으며, 부근은 농경지, 임야, 농가 등으로 형성되어 있으며 농촌지대로서 환경은 보통인 편임.
교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 관내버스정류장이 소재하고 있으나 관내버스정류소까지의 거리, 운행빈도 등을 참작하여 검토하여 보면 대중교통사정은 보통인 편임
형태 및 이용상태: 사다형의 토지로서 단독주택부지로 이용되고 있음.
인접 도로상태: 남측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,마을경관 관리지역<남해군 경관 조례>,하수처리구역(2014-08-28)<하수도법>에 속함.
제시목록 외의 물건: 없음.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 건물감정요항표 참조 요망.

건물감정평가요항표

건물의 구조: 기호 2 건물은 2017.6.14. 사용승인(신축)을 득하여 공부를 기준하면
약7 년 경과 된, 일반목구조 기타지붕 2층 건물로서,
외벽은 판넬붙임, 페인팅 등
내벽은 벽지, 타일 등
창호는 샤시창호에 유리끼우기 등으로 현상은 보통인 편임.
이용상태: 단독주택으로 이용되고 있음.
설비내역: 급배수설비, 난방설비, 위생설비 등
부합물 및 종물: 현황사진, 지적 및 건물개황도에 도시된 바와 같이 종물 및 부합물로 `경량철골조 판넬지붕 등 (기호ㄱ-ㄷ)이 소재하고 있어 구조, 시공상태, 마감상태 및 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였음.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 현재 `공가"인 것으로 보이나 임대관계는 재확인이 요망됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

기간	매각건수	평균 매각가율	평균 매각가
최근 3개월	2건	65%	110,451,585원
최근 6개월	4건	62%	90,175,793원
최근 12개월	6건	73%	107,075,528원

물건 비고

-일괄매각
-제시외건물[감정서상 ㄱ~ㄷ] 매각포함
-지상에 이동이 가능한 냉동창고(컨테이너) 매각제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지

본 물건은 경상남도 남해군 고현면 오곡리 1205-1번지에 소재하고 있습니다.

2.2. 건물 현황

구조: 일반목구조 (기타지붕)

사용승인일: 2017년 6월 14일

용도: 단독주택

층수: 지하 0층, 지상 2층

건물면적: 87.58㎡ (약 26.49평)

건물 제시외면적: 13.05㎡ (약 3.95평)

2.3. 토지 현황

토지면적: 258.00㎡ (약 78.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

2.4. 감정가

총 감정가: 131,930,200원

2.5. 매각 방법

토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

2.6. 경매 구분

부동산 임의경매

2.7. 채권자

남해군수산업협동조합

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 건은 남해군 고현면 오곡리, 고현면행정복지센터에서 남측으로 약 860미터 지점에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지, 임야, 농가 등으로 형성된 농촌 지역으로, 환경은 보통인 편입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 관내버스정류장이 소재하고 있습니다. 다만, 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

3.3. 도로상태

남측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 마을경관 관리지역, 하수처리구역에 속합니다. 남해군 경관 조례에 따라 마을경관 관리지역으로 지정되어 있어, 건축 시 경관 심의 등의 절차가 필요할 수 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부현황

토지와 건물 모두 남해군수산업협동조합의 근저당권(2022.02.24. 접수, 90,000,000원)이 말소기준권리입니다. 해당 경매는 남해군수산업협동조합의 신청으로 개시되었습니다. 가압류 등 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

4.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4.3. 말소기준권리

남해군수산업협동조합의 근저당권 (2022.02.24. 접수)

4.4. 임차인 현황

임차인: 김민경

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022년 2월 17일

대항력: 없음

임차인 김민경은 대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다.

4.5. 특이사항 (물건명세서)

- 토지와 건물을 일괄 매각합니다.

- 감정서상 제시외 건물 (ㄱ~ㄷ)이 매각에 포함됩니다.

- 지상에 이동 가능한 냉동창고(컨테이너)는 매각에서 제외됩니다.

5. 상권분석

본 물건은 농경지, 임야, 농가 등이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 주변 상업 시설이나 편의 시설에 대한 상세 정보는 부족하지만, 대중교통 사정이 보통 수준인 점을 감안할 때, 지역 주민을 위한 소규모 상업 시설이나 편의점 등이 있을 것으로 추정됩니다. 다만, 활발한 상권 형성보다는 전원생활 및 농업 활동과 관련된 환경으로 판단됩니다.

6. 생활정보

* 위치 및 주위환경: 농촌 지역으로, 고현면 행정복지센터에서 약 860m 거리에 있습니다.

* 교통: 차량 접근 가능하며, 인근 버스정류장이 있으나 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다. 기본적인 생활 편의는 인근 면 소재지 또는 차량 이동을 통해 해결해야 할 것으로 보입니다.

* 주변 관광지: 남해는 독일마을, 다랭이마을, 보리암 등 다양한 관광 명소가 있어 관광 수요가 있는 지역입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 제시외 건물 관련

건물 면적 외 별도 평가된 제시외 건물(ㄱ~ㄷ)이 매각에 포함되어 있으나, 정확한 현황 및 활용도는 추가 확인이 필요합니다.

7.2. 이동 가능한 냉동창고 제외

지상에 설치된 이동 가능한 냉동창고(컨테이너)는 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰 후 철거 등 별도 조치가 필요할 수 있습니다.

7.3. 공가 상태 및 임대차 관계 확인 필요

건물이 현재 '공가' 상태로 보이나, 임대차 관계 여부는 재확인이 필요합니다. (조사 결과, 등록된 임차인 김민경은 대항력이 없습니다.)

7.4. 토지이용계획 제한

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 마을경관 관리지역, 하수처리구역에 해당합니다. 특히 마을경관 관리지역은 건축 시 경관 심의 등 추가적인 절차와 규제가 따를 수 있으며, 이는 건축 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군의 농촌 지역에 위치한 단독주택입니다. 넓은 토지 면적을 확보하고 있으며, 2017년에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 농촌의 한적한 환경 속에서 전원생활을 누리기에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 하지만 마을 경관 관리 지역으로 지정되어 있어 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있으며, 주변 편의 시설 및 대중교통 접근성이 아주 뛰어나다고 보기는 어렵습니다. 제시외 건물과 제외되는 냉동창고 등 현황을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

9. 투자 포인트

* 남해군이라는 지역적 이점: 아름다운 자연환경과 관광 명소(독일마을, 보리암 등)를 갖춘 남해는 주말 별장이나 세컨하우스 수요가 꾸준히 있는 지역입니다.

* 비교적 신축 건물: 2017년 준공된 건물로, 즉각적인 대규모 수리가 필요 없을 가능성이 높습니다.

* 넓은 토지 면적: 258.00㎡ (약 78.05평)의 토지는 향후 증축 또는 활용 가능성을 제공합니다.

* 포함되는 제시외 건물: 감정평가에 포함된 제시외 건물(ㄱ~ㄷ)은 추가적인 공간 활용 가치를 지닙니다.

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 131,930,200원입니다. 해당 물건은 농촌 지역의 단독주택으로, 인근의 유사 물건 시세 정보가 매우 제한적입니다. 따라서 현재로서는 감정가를 기준으로 낙찰가를 추정하는 것이 합리적입니다.

다만, 다음과 같은 사항을 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

* 토지이용계획상의 제한(마을경관 관리지역 등)으로 인한 건축 또는 증축 시 제약 가능성.

* 농촌 지역의 주택 거래량 및 실거래가 데이터 부족.

* 제시외 건물(ㄱ~ㄷ)의 현황 및 가치 평가.

* 이동 가능한 냉동창고(컨테이너) 제외로 인한 명도 및 철거 관련 비용 발생 가능성.

현재 제공된 정보와 검색된 시세 정보를 종합적으로 판단했을 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직할 것으로 보입니다. 다만, 정확한 시세 파악을 위해서는 현장 방문 및 주변 부동산 중개업소 상담이 필수적입니다.

보수적인 접근 시: 감정가의 80% ~ 90% (약 105,544,000원 ~ 118,737,000원)

적극적인 접근 시: 감정가 수준 (약 131,930,200원)

최종 입찰가는 현장 조사, 권리 분석, 주변 시세 조사 등을 통해 충분히 검토하신 후 결정하시기 바랍니다.1. 물건 기본정보