나이스옥션 법원경매 포항 2025타경229 [1] 경상북도 포항시 남구 호미곶면 대보리 839-10 1동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장환 · 평가일 2025.02.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1~14) : 본건은 포항시 남구 대보리 소재 대보 초등학교 동남측 근거리 에 위치하는
다세대주택부지 로서 인근은 농경지 및 주택등 이 혼재함
주위는 농경지가 많아 환경은 쾌적하나 한산한 편임
기호15~17) :다세대주택부지 의 진입로 및 인접 답임

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하나 대중교통사정은 다소 불편한편임

형태 및 이용상태

기호1~14) 부정형의 토지로서 지반은 동 하향의 완경사이나 평탄하게조성하여
다세대주택 부지로 이용중임
기호15~17) 부정형의 토지로 진입로 및 답임

인접 도로상태

동측및 남측으로 약 4~5미터,5~6 미터폭의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(호미곶생활 01)
가축사육제한구역
중점경관관리구역(호미곶)

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 4층건으로
외벽 : 몰탈 페인트
내벽 :몰탈 페인트 벽지
창호 :하이샤시 목재2중창
바닥 :화강석붙임

이용상태

다세대주택으로 이용중임
1동:8세대(1,2호 각4층) 301,302호는 감정에서 제외됨
2동: 8세대(3,4호 각 4층)

설비내역

급배수 설비 ,소방설비,LPG 난방설비 ,엘리베이터 시설 되어있음

부합물 및 종물

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1동,2동은 A동, B 동으로 표기되어있고

2동은 각층 3,4호 이나 각층 1,2호로표기되어있음

대부분 임대중이나 임대내역은 미상으로 추후 조사를 요함

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 별도등기있음(목록1~14). 공부상 1동 2동은 A동, B동으로 표시, 2동은 각층 3.4호 이나 각층 1,2호로 표시됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 포항지원 2025타경229 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 호미곶면 대보리 839-10 1동 1층101호

용도: 다세대주택

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 울OOOOOOOOOO

1.2. 토지 정보

총 토지 면적: 1122.15㎡ (약 339.44평)

토지 지분 면적: 1122.1542000000002㎡ (약 339.44평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건축물대장상 총 토지 면적: 1275㎡ (약 385.69평)

1.3. 건물 정보

총 건물 면적: 832.35㎡ (약 251.80평)

건물 지분 면적: 832.345㎡ (약 251.80평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건축물대장상 총 건물 연면적: 1137.78㎡ (약 344.23평)

건물 구성: 철근콘크리트 슬라브지붕 4층 건, 총 2개 동(제1동, 제2동), 총 16세대.

주요 구조: 철근콘크리트구조

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 2,203,200,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 포항시 남구 대보리 소재, 대보초등학교 동남측 근거리에 위치합니다.

주변은 농경지와 주택 등이 혼재하며, 농경지가 많아 환경은 쾌적하나 다소 한산한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입은 가능하나, 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(호미곶생활 01)

가축사육제한구역

중점경관관리구역(호미곶)

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

토지 등기부상 을5 근저당권 (2021-09-06, 죽변수산업협동조합, 1,920,000,000원)이 말소 기준 권리이며, 이보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

집합건물 등기부상 을1 근저당권 (2023-04-06, 죽변수산업협동조합, 1,920,000,000원) 또한 말소 기준 권리입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

확인된 임차인은 총 13명이며, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

다만, 일부 임차인(김 , 박 , 박 , 원 , 서 , 이 )의 경우 보증금 또는 차임 정보가 미상으로 확인되어, 해당 금액만큼의 배당이 이루어지지 않을 경우 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

* 강용택: 보증금 25,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2024-11-18, 확정 2025-02-14, 배당신고 2025-03-07. 대항력 없음.

* 김 (김보경): 보증금 25,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2023-07-05, 확정 2025-02-24, 배당신고 2025-04-16. 대항력 없음.

* 김 (김양옥): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-09-26. 대항력 없음. (보증금 및 차임 미상)

* 박 (박주하): 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원, 전입 미신고. 대항력 없음.

* 박 (박춘기): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-09-25. 대항력 없음. (보증금 및 차임 미상)

* 서 (서용석): 보증금 25,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-07-27, 확정 2023-07-27, 배당신고 2025-03-24. 대항력 없음.

* 안 (안정민): 보증금 15,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2024-08-12, 배당신고 2025-04-15. 대항력 없음.

* 안 (안정혜): 보증금 25,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2023-05-30, 배당신고 2025-04-15. 대항력 없음.

* 원 (원유진): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-03-28. 대항력 없음. (보증금 및 차임 미상)

* 이 (이미희): 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2025-02-05, 배당신고 2025-04-14. 대항력 없음.

* 이 (이상흔): 보증금 10,000,000원, 차임 0원. 대항력 없음. (차임 미상)

* 최 (최문희): 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2024-05-27, 확정 2025-02-14, 배당신고 2025-03-07. 대항력 없음.

* 하 (하전기): 보증금 25,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2023-08-25, 확정 2023-08-25, 배당신고 2025-04-09. 대항력 없음.

3.3. 기타 권리 사항

토지 등기부상 소유권이전청구권가등기(갑4, 2023-12-28, 김종현)가 확인됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없다고 명시되어 있으나, 해당 가등기의 처리 경과 및 말소 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

이 외 다수의 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 말소 기준 권리보다 후순위로 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 약 20억 6천만원 이상으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세

제공된 JSON 정보에 따르면, 인근 '해맞이골든타운'(건축년도 2002년, 대지면적 84.8125㎡, 전용면적 84.51㎡)의 2024년 11월 직거래가 88,000,000원(8,800만원)에 거래된 사례가 있습니다.

이는 본건의 감정가 2,203,200,000원과 비교 시 현저히 낮은 수준이며, 해당 거래 정보가 단일 세대 거래인지, 전체 건물의 시세를 반영하는지 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다.

본건은 총 대지면적 1122.15㎡ (약 339.44평)에 2개 동, 총 16세대로 구성되어 있으며, 감정가 22억원을 기준으로 16세대 평균 약 1.37억원 수준으로 평가된 것으로 보입니다.

인근 부동산 중개업소 및 유사 부동산 매물 시세 조사를 통해 본건의 정확한 현재 시세를 파악하는 것이 필수적입니다.

4.2. 임대 현황

건물 감정평가 요약에 따르면 "대부분 임대중이나 임대내역은 미상으로 추후 조사를 요함"이라고 명시되어 있습니다.

이는 잠재적인 임대수익 발생 가능성을 시사하나, 정확한 임대료, 계약 조건, 공실률 등의 정보 부족으로 투자 가치 산정에 불확실성이 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근 농경지 혼재로 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다.

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

지역 내 편의시설(마트, 병원 등)은 차량 이동을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 대보초등학교가 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이 및 특이사항

건물 표시에 대한 혼동 가능성이 있습니다. 공부상 1동, 2동이 A동, B동으로 표시되고, 2동의 각 층 호수 표기에 차이(3,4호가 1,2호로 표시)가 있어 등기부등본 및 건축물대장 확인 시 혼동을 야기할 수 있습니다.

별도 등기(목록 1~14)가 존재하며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없다고 명시되어 있으나, 그 성격과 영향에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1동의 301, 302호는 감정평가에서 제외되었습니다. 해당 세대의 소유권 및 매각 여부를 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 미확인 임대차 현황

건물 내 다수 세대가 임대 중이나 임대 내역(보증금, 월세, 계약 기간 등)이 미상입니다. 대항력은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 권리관계 복잡성

다수의 가압류, 압류, 소유권이전청구권가등기 등이 등기되었습니다. 말소기준 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 소유권이전청구권가등기 등의 존재는 낙찰 후 권리관계 정리에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 남구 호미곶면에 위치한 다세대주택으로, 넓은 토지 면적과 다수의 세대를 보유하고 있습니다. 주변 환경은 쾌적하나 대중교통 이용은 다소 불편한 입지입니다.

권리분석상 대항력 있는 임차인은 없으나, 임대 내역 미상, 건물 표시상의 차이, 감정 제외 세대 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

제공된 시장 정보(JSON) 상의 거래가액과 감정가의 큰 괴리가 있어, 정확한 시세 조사가 필수적입니다.

이러한 리스크 요인을 감안할 때, 철저한 현장 조사와 추가적인 권리 및 시세 분석을 통해 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적을 바탕으로 한 잠재적 가치: 총 토지 면적이 1122.15㎡ (약 339.44평)으로, 향후 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

안정적인 임대 수익 창출 가능성: 다수의 세대가 임대 중이라는 점에서, 명확한 임대 조건을 파악할 경우 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

감정가 대비 낮은 시세 형성 가능성: 제공된 JSON 정보의 거래가액과 감정가 사이의 큰 차이는, 시세 조사 후 적정 가격에 낙찰 받을 경우 높은 수익률을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,203,200,000원이며, 총 채무액(말소기준 권리 기준)은 약 21억 6천만원 이상으로 파악됩니다.

현재까지 파악된 정보로는, 임대 현황 미상, 건물 표시상의 차이, 별도 등기 존재, 소유권이전청구권가등기 등 명도 및 권리관계 정리에 변수가 존재합니다.

또한, 제공된 인근 시세 정보(JSON)는 본건의 감정가와 큰 차이를 보입니다(88,000,000원 거래 사례). 이는 본건 전체의 가치라기보다는 단일 세대의 거래 가격일 가능성이 높으나, 시세에 대한 불확실성을 높이는 요인입니다.

상기 리스크 요인과 시장 상황을 종합적으로 고려 시, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항에 대한 추가 조사가 선행되어야 합니다.

* 인근 유사 다세대주택 또는 빌라 단지의 최근 거래 사례 및 매물 현황 (평당 가격, 건물 노후도, 관리 상태 등)

* 정확한 임대 현황 (세대별 임대료, 계약 기간, 임차인의 실제 거주 여부)

* 건축물대장 및 등기부등본 상의 표시와 실제 현황의 일치 여부 (특히 '별도등기' 내용)

* 소유권이전청구권가등기의 말소 여부 및 인수 여부에 대한 최종 확인

위 조사가 완료된 후, 낙찰 후 예상되는 총 투자 비용(낙찰가 + 취득세 + 명도 비용 + 수리 비용 등)을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

잠정적 입찰가 산정 (추가 조사 전):

말소 기준 권리 총액: 약 2,167,259,051원

감정가: 2,203,200,000원

리스크 요인을 고려하여 감정가의 70~80% 수준에서 검토하는 것을 제안합니다.

따라서 1,500,000,000원 ~ 1,750,000,000원 범위 내에서 신중하게 검토하시기를 권합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.