나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3640 [2] 경상북도 포항시 북구 흥해읍 덕성리 4-4 답 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3640 [2] 경상북도 포항시 북구 흥해읍 덕성리 4-4 답 경매

물건 대표 이미지

포항지원 경매3계 2025타경3640 | 소재지: 경상북도 포항시 북구 흥해읍 덕성리 4-4 | 감정가: 420,280,000원 | 최저가: 420,280,000원 | 용도: 답

1. 포항지원 2025타경3640 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 포항지원 2025타경3640 (2)

소재지: 경상북도 포항시 북구 흥해읍 덕성리 4-4

용도: 답 (농경지)

감정가: 420,280,000원

토지면적: 3160.00㎡ (약 956평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지매각 (토지만 경매 대상)

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 추OO

채권자: 흥OOOOOOO

주요 특이사항:

농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수)

일부 면적(747㎡)이 2017년 12월 29일 주거시설로 전용된 이력이 있음. (허가자 최영대)

일부 건축신고 필지 존재.

1.2. 입지조건

본 건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 덕성리 소재 "덕성2리마을회관" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 기호(1)는 맹지이나 인접 토지를 통해 접근이 가능합니다.

토지 기호(2)는 지적상 맹지이나, 북서측 구거지상의 약 3미터 폭 비포장 농로에 접해 있어 차량 접근이 가능합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 흥OOOOOOO의 신청에 의해 진행됩니다.

소유자는 추OO이며, 매각으로 인해 소유권은 소멸되고 낙찰자에게 이전됩니다.

등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 권리관계에 대한 최종 확인은 반드시 필요합니다.

가장 중요한 권리 관련 사항은 농지법상 농지취득자격증명 제출 의무와 관련된 부분입니다.

1.4. 상권분석

해당 물건은 농경지가 주를 이루는 농촌 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 시설이나 상권 형성은 미미합니다.

인근 덕성2리 마을회관이 지역 커뮤니티의 중심 역할을 할 것으로 보입니다.

개발 잠재력이 낮은 지역으로, 투자 시 수익성보다는 농업 목적이나 장기적인 가치 상승을 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

주변이 농경지와 임야로 이루어져 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

편의시설, 교육시설 등 기본적인 생활 기반 시설은 차량 이동을 통해 인근 읍면 소재지 등을 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

전원생활이나 농업을 목적으로 하는 경우 적합할 수 있으나, 도시의 편리한 생활과는 거리가 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수 제출: 농지법에 따라 농지를 취득하기 위해서는 반드시 농지취득자격증명이 필요합니다. 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

불법 건축물 및 용도 전용 이력: 토지 일부(747㎡)가 과거 주거시설로 전용된 이력이 있어, 현재 상태 및 향후 법적 문제 발생 가능성을 신중하게 검토해야 합니다. 건축 신고 필지 또한 관련 내용을 상세히 확인해야 합니다.

맹지 및 도로 접근성: 토지 기호(1)는 맹지이며, 기호(2)는 비포장 농로에 접해 있어 차량 접근성이 다소 제한적일 수 있습니다. 이는 향후 활용이나 개발에 제약이 될 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항: 본 건은 계획관리지역, 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 소하천구역, 공장설립승인/제한지역 등 다양한 용도지역 및 법적 규제가 적용됩니다. 이에 따라 건축 행위나 토지 활용에 상당한 제약이 따릅니다.

주변 환경: 현재까지 파악된 정보 및 검색 결과에 따르면, 물건지 주변에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 농경지와 임야, 주택 등이 혼재된 농촌 지역의 특성을 가지고 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 농경지로서, 그 가치는 토지 자체의 면적과 잠재력에 있으나, 농지법규 및 과거 용도 전용 이력으로 인한 복잡성이 큰 물건입니다.

농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 법규 준수가 가장 핵심적인 검토 사항입니다.

과거 주거시설 전용 이력 및 건축 신고 필지에 대한 면밀한 조사가 필요하며, 이에 따른 법적 리스크를 충분히 인지해야 합니다.

투자 가치는 이러한 제약 조건들을 극복하고 토지를 활용할 수 있는 명확한 계획을 가진 경우에만 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

정부의 농업 지원 정책 활용 가능성: 농업 경영을 목적으로 하는 경우, 관련 지원 정책을 활용하여 수익성을 높일 수 있습니다.

장기적인 토지 가치 상승 기대: 주변 개발 계획이나 도시 확장 추세에 따라 장기적으로 토지 가치 상승을 기대할 수 있으나, 현재로서는 제한적입니다.

농지 경작 및 관련 사업: 직접 농사를 짓거나, 농산물 관련 소규모 사업을 계획하는 경우 고려해볼 만합니다.

불법 전용 부분의 합법화 또는 원상복구 시 가치 변동: 만약 과거 불법 전용 부분이 합법화되거나, 원상복구가 이루어질 경우 토지의 활용도가 높아져 가치 변동이 있을 수 있습니다. (단, 이는 매우 어려운 과정일 수 있습니다.)

법원 정보

포항지원 경매3계