나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경58999 [1] 서울특별시 강동구 천호동 43-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2023.10.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "굽은다리역(지하철 5호선)" 남서측 인근에 위치
하며, 부근에 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제
반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(굽은다리역) 등이 소재하는
바, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측과 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2014-10-29), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협
조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안
전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장
설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임
기 타: -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상4층 건으로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창호: 새시창호 등 마감.

이용상태

지1층: 주택(4개호)으로 이용중임
1 층: 주택(2개호)으로 이용중임
2 층: 주택(5개호)으로 이용중임
3 층: 주택(5개호)으로 이용중임
4 층: 주택(2개호)으로 이용중임
제시외건물㉠, ㉡: 보일러실로 이용중임
제시외건물㉢-㉤ : 주택일부(확장발코니)로 이용중임
제시외건물㉥ : 주택(3개호)로 이용중임
제시외건물㉦, ㉧: 다락으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건에 소재하는 제시외건물 "㉠-㉧"은 건축물대장상 건축물현황도 및 개략적인 실측 등
에 의거 면적사정 하였으며, 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 종합적으로 감안하여 관
찰감가법을 병용하였으니 경매 진행 시 참고하시기 바라며 추후 소유권 등에 대한 재확
인을 요함.

공부와의 차이

본건 건물 기호(가)는 일반건축물대장상 지1층 및 1층의 용도가 "근린생활시설"로 등
재되어 있으나, 기준시점 현재 "주택"으로 이용중인 바, 경매 진행 시 참고하시기
바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임
기 타: 본건 건물 기호(가)는 기준시점 현재 일반건축물대장상 위반건축물[위반건축
물표기:건축과-17964호(2021.06.29.) 내용:4층 다용도 42㎡ 무단증축, 제시외
건물 ㉥ 탐문 및 위반건축물:건축과-3832호(2022.02.08.) 위반내용:지하1층
제2종근린생활시설(사무소)→주택(4호), 지상1층 제2종근린생활시설(사무소)
→주택(2호)으로 무단 용도변경(위반면적162.42㎡)]로 등재되어 있는 바, 경
매 진행 시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건 건물은 일반건축물대장상 지1층 및 1층의 용도가 '근린생활시설'로 등재되어 있으나 현재 '주택'으로 이용중임. 본건 건물은 일반건축물대장상 위반건축물 표시가 있는바, 이행강제금 부과 여부 등을 해당기관에 확인바람(감정서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2023타경58999 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 43-10

토지면적: 154.40㎡ (약 46.70평)

건물면적: 332.59㎡ (약 100.60평)

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상4층

감정가: 2,445,922,400원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 교통

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "굽은다리역(지하철 5호선)" 남서측 인근에 위치하며, 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 주변 환경

부근에 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거 지역입니다.

* 도로 상태

본건 남측과 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역입니다.

또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등의 제한사항이 있습니다. 제공된 정보 내에서 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상기 각종 규제 사항은 향후 토지 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리관계 요약

말소기준권리인 주식회사 다함의 근저당(2022.09.16. 접수)보다 후순위 권리 및 임차권 등은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 일부 임차권은 매수인이 인수해야 합니다.

* 주요 임차인 현황

본건에는 다수의 임차인이 거주 중이며, 이 중 일부는 대항력이 있으며 보증금을 매수인이 인수해야 합니다.

* 김 : 보증금 130,000,000원, 대항력 있음, 인수

* 김 : 보증금 180,000,000원, 대항력 있음, 인수

* 박 : 보증금 120,000,000원, 대항력 있음, 인수

* 박 : 보증금 15,000,000원, 차임 450,000원, 대항력 있음, 인수

* 신 : 보증금 130,000,000원, 대항력 있음, 인수

* 오 : 보증금 40,000,000원, 차임 250,000원, 대항력 있음, 인수

* 이 : 보증금 130,000,000원, 대항력 있음, 인수

* 이 : 보증금 250,000,000원, 대항력 있음, 인수

* 정 : 보증금 180,000,000원, 대항력 있음, 인수

* 차 : 보증금 130,000,000원, 대항력 있음, 인수

* 표 : 보증금 140,000,000원, 대항력 있음, 인수

* 강 : 보증금 50,000,000원, 대항력 없음

* 남 : 보증금 110,000,000원, 대항력 있음 (인수 여부 명시되지 않음, 확인 필요)

* 박 : 보증금 130,000,000원, 대항력 있음 (인수 여부 명시되지 않음, 확인 필요)

* 양 : 보증금 70,000,000원, 대항력 있음 (인수 여부 명시되지 않음, 확인 필요)

* 전 : 보증금 15,000,000원, 차임 400,000원, 대항력 있음 (인수 여부 명시되지 않음, 확인 필요)

* 차 : 보증금 120,000,000원, 대항력 있음 (인수 여부 명시되지 않음, 확인 필요)

* 최 : 보증금 130,000,000원, 대항력 있음 (인수 여부 명시되지 않음, 확인 필요)

* 허 : 보증금 140,000,000원, 대항력 있음 (인수 여부 명시되지 않음, 확인 필요)

* 윤 : 보증금 130,000,000원, 대항력 없음

* 임 : 보증금 130,000,000원, 대항력 없음

인수되는 임차 보증금 총액은 약 1,535,000,000원입니다. 이는 낙찰자가 부담해야 하는 금액으로, 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

갑구 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 13, 14, 15번 주택임차권등기 등이 이에 해당하며, 이는 매수인이 인수해야 할 권리임을 시사합니다. (상기 임차인 현황과 일치하는지 확인 필요)

1.3. 상권분석

* 지역 특성

본건이 위치한 천호동은 지하철 5호선 굽은다리역을 중심으로 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 단독주택, 다가구, 다세대주택이 밀집한 주거 중심 지역에 근린생활시설이 산재하여 지역 내 소비 수요가 존재합니다.

* 주변 시세

제공된 최근 매매 JSON 정보는 주로 '다세대' 주택에 대한 것으로, 개별 세대의 거래 가격입니다.

예시:

* 2026년 5월 거래된 25.69㎡ (약 7.8평) 다세대 주택이 30,000만원 (3억원)에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 거래된 48.13㎡ (약 14.6평) 다세대 주택이 35,250만원 (3억 5,250만원)에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 거래된 50.07㎡ (약 15.2평) 다세대 주택이 48,000만원 (4억 8,000만원)에 거래되었습니다.

본건은 단독주택(다중주택, 근린생활시설)으로, 토지 면적이 154.40㎡(약 46.7평)이고 건물 연면적이 332.59㎡(약 100.6평)에 달하는 대형 건물임을 감안할 때, 개별 다세대 주택 시세와 직접 비교하기는 어렵습니다. 그러나 해당 지역의 전반적인 부동산 가치 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

굽은다리역 인근으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 학군

토지이용계획 상 '교육환경보호구역'으로 지정되어 있어, 교육 시설 주변의 환경 보호를 위한 규제가 적용될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물

본 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있습니다.

구체적으로는 4층 다용도 42㎡ 무단 증축, 지하1층 및 지상1층의 제2종근린생활시설(사무소)을 주택으로 무단 용도 변경(위반 면적 162.42㎡) 등의 사항이 있습니다. 이는 이행강제금 부과 및 원상복구 명령 등의 행정 처분 대상이 될 수 있으며, 수리 또는 철거 비용이 발생할 수 있습니다.

* 용도 불일치

일반건축물대장상 지1층 및 1층의 용도가 '근린생활시설'로 등재되어 있으나, 현재 '주택'으로 이용 중입니다. 이 또한 위반건축물과 연관된 문제로, 행정 기관 확인 및 시정 조치가 필요할 수 있습니다.

* 인수되는 임차 보증금

다수의 임차인이 대항력을 가지고 있으며, 이들의 보증금 약 15억 3,500만원은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 낙찰가의 부담을 가중시키는 주요 요인입니다.

* 중복사건 및 선순위 임차권

'중복사건' 및 '선순위임차권'이 특이사항으로 기재되어 있으나, 등기부상 '말소: 인수'로 기재된 임차권은 말소기준권리보다 선순위라고 보기는 어렵습니다. 다만, 인수되는 임차인의 수는 많으므로 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 천호동의 역세권에 위치한 단독주택(다중주택, 근린생활시설)으로, 입지 자체는 양호한 편입니다. 그러나 위반건축물 등재, 용도 불일치, 그리고 특히 막대한 금액의 임차 보증금 인수 부담으로 인해 투자가치가 매우 신중하게 검토되어야 합니다. 낙찰자는 상당한 금액의 추가 비용(임차 보증금 인수)과 더불어 위반건축물 시정 관련 행정 처분(이행강제금 등)에 대한 리스크를 부담해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 5호선 굽은다리역 도보 이용 가능 거리

* 활용 가능성: 다가구 주택 또는 근린생활시설 복합 용도로의 잠재적 활용 가능성 (단, 위반사항 해소 전제)

* 서울 강동구의 안정적인 주거지 입지

1.8. 예상 입찰가

감정가: 2,445,922,400원

인수되는 임차 보증금 합계: 1,535,000,000원

본건은 인수되는 임차 보증금이 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 따라서 예상 입찰가는 인수되는 보증금을 포함한 총 실질 취득 비용이 시세 및 향후 발생할 수 있는 수리/원상복구 비용 등을 고려하여 결정되어야 합니다.

안전 마진을 확보하기 위해서는 총 실질 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 감정가 수준을 초과하지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다. 위반건축물 관련 추가 비용 발생 가능성을 고려하면, 낙찰자는 감정가보다 현저히 낮은 금액으로 입찰하는 것을 고려해야 합니다.

총 실질 취득 비용을 약 20억원 내외로 가정할 경우, 예상 입찰가는 약 4억 6천 5백만원 (20억원 - 15억 3천 5백만원) 수준으로 산정될 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 4억 5천만원 ~ 6억 5천만원 범위 내에서, 물건의 하자 해소 비용과 수익성을 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

투자자 본인의 위험 감수 수준, 자금 조달 능력, 그리고 위반건축물 해소 및 임차인 관련 추가 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.