나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경58999 [1] 서울특별시 강동구 천호동 43-10 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경58999 [1] 서울특별시 강동구 천호동 43-10 단독주택 경매

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서울동부지방법원 경매1계 2023타경58999 | 소재지: 서울특별시 강동구 천호동 43-10 | 감정가: 2,445,922,400원 | 최저가: 2,445,922,400원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2023타경58999 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 43-10

용도: 단독주택 (실제 이용은 다가구/다세대 형태)

감정가: 2,445,922,400원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 154.40㎡ (약 46.7평)

건물면적: 332.59㎡ (약 100.6평)

제시외 건물면적: 140.17㎡ (포함 매각)

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상4층

이용상태: 현재 지하1층부터 지상4층까지 전체 주택으로 이용 중 (총 18개 호실 이상 확인됨). 제시외 건물은 보일러실, 확장발코니, 다락 등으로 이용 중.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 굽은다리역(지하철 5호선) 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역이며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 굽은다리역이 소재하고 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역(2014-10-29)에 해당하여 주거 개발 및 밀도 규제를 따릅니다. 이외에도 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 관련 법규의 제한을 받습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 채권 관계

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 경매구분은 채권자가 신청한 부동산 임의경매이며, 특이사항으로 중복사건으로 진행되고 있습니다. 소유자는 국OO, 채권자는 주OOOOOO입니다.

3.2. 주의사항

일괄매각 건으로 토지와 건물 전체가 매각 대상이며, 제시외 건물 (총 ㉠-㉧) 140.17㎡가 포함되어 있습니다. 제시외 건물은 대부분 무단 증축 및 용도 변경된 부분으로 보이며, 매수 후 소유권 등에 대한 재확인이 필요합니다. 임대관계는 미상입니다.

4. 특이사항 및 잠재적 리스크

4.1. 위반 건축물 현황

본건 건물은 현재 일반건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있습니다. 위반 내용은 크게 두 가지입니다.

1) 무단 증축: 4층 다용도 42㎡ 무단 증축 (제시외 건물 ㉥ 포함).

2) 무단 용도변경: 지하1층 및 지상1층의 용도가 공부상 '근린생활시설'로 등재되어 있으나, 현재 '주택'으로 무단 용도변경(위반면적 162.42㎡)하여 이용 중입니다.

4.2. 이행강제금 및 용도 복구 리스크

무단 용도변경 및 증축으로 인해 관할 구청으로부터 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다. 매수인은 입찰 전 반드시 이행강제금의 부과 여부, 부과 횟수, 금액 등을 해당 기관에 직접 확인하여야 하며, 추후 용도 복구 또는 양성화에 필요한 비용을 고려해야 합니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

본건은 주거지역 내에 위치하나, 5호선 굽은다리역 역세권에 근접해 있어 유동 인구의 접근성이 양호합니다. 주거 밀집 지역의 특성상 주로 주택 임대 사업에 적합한 입지이며, 건물 전체가 현재 다가구/다세대 형태로 운영되고 있어 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 잠재력을 가집니다.

5.2. 생활 정보

지하철 5호선 굽은다리역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 생활권이며, 교육환경보호구역 내에 위치하여 교육 환경이 보호되는 지역입니다. 인근에 각종 근린생활시설이 소재하고 있어 생활 편의성이 보통 수준입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

서울특별시 강동구 천호동, 5호선 굽은다리역 역세권의 제2종일반주거지역에 위치한 수익형 부동산입니다. 토지면적 대비 높은 감정가와 큰 건물면적(제시외 포함 약 472.76㎡)을 가진 다가구/다세대 형태의 물건입니다. 입지와 잠재적 수익성은 우수하나, **가장 큰 리스크는 '위반 건축물' 및 '무단 용도변경' 문제**입니다. 이 문제를 해결(용도 복구 또는 양성화)할 수 있는 재력 및 전문 지식을 가진 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 5호선 굽은다리역 인근의 역세권 주거지역.

대규모: 토지면적 154.40㎡, 건물면적 332.59㎡ (제시외 포함 약 472㎡).

수익성: 현재 주택(총 18개 호실 이상)으로 이용 중이므로 높은 임대 수익률 기대 가능.

제2종일반주거지역: 향후 재개발 또는 리모델링을 통한 자산 가치 상승 기대 가능성.

법원 정보

서울동부지방법원 경매1계