나이스옥션 법원경매 성남 2024타경66889 [1] 경기도 광주시 목동 44-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동진 · 평가일 2024.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 목동 소재 "목동마을회관" 동측 근거리에 위치하며, 주위는 중소규모 공장 및 창고,근린생활시설,주택,농경지,임야 등이 혼재하는 계획관리지역 내 공장지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,3) 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 공업용 건부지로 이용중임. 기호(5,6) 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 도로로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약4~5m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3,5,6) 계획관리지역(계획관리),성장관리계획구역(성장관리지역(산업형)),가축사육 제한구역(일부제한구역),배출시설설치제한지역,자연보전권역,공장설립승인지역,특별대책 지역임.

제시목록 외의 물건

후첨 "건물감정평가요항표" 참조

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가)(나) 철골조샌드위치판넬지붕 단층 건물로서 외 벽: 적벽돌쌓기 마감. 내 벽: 몰탈위페인팅 마감. 창 호: 알미늄샷시 창호임. (금번추가)현황:철근콘크리트조 철골트러스 샌드위치판넬지붕이므로 단가조정하여 추가금액 반영함. (다) 철근콘크리트조 스라브지붕 2층 건으로 외 벽: 적벽돌쌓기 마감. 내 벽: 몰탈위페인팅 마감, 인테리어 마감 창 호: 알미늄샷시 창호임.

이용상태

기호(가)(나): 창고로 이용중임(1997.07.02자로 사용승인) 기호(다) : 1층-공장, 2층-공장,사무실 등으로 이용 중임.(1995.11.15 사용승인)

설비내역

위생 및 급배수설비 되어있고, 개별냉난방 구조임. (추가사항)화재탐지소방설비는 금번 제시외로 추가반영하였음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조 (추가사항) 소유주 요청(누락분)하는 제시외물건은 추가 반영하였음.

공부와의 차이

건물(가)(나)는 공부상 철골조이나 현황은 철근콘크리트조임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 제시외 건물 감정가에 포함
3. 목록2. 가동 나동은 공부상 철골조이나 현황은 철근콘크리트조임
4. 목록3. 현황: 일부 도로
5. 목록 5. 6. 각 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 광주시 목동 소재 "목동마을회관" 동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 중소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 계획관리지역 내 공장지대입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

기호(1,3) 토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 공업용 건부지로 이용 중입니다. 기호(5,6) 토지는 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 도로로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건은 남서측으로 노폭 약 4~5m의 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3,5,6) 토지는 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(산업형)), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역에 해당합니다.

2.6. 건물 구조 및 이용상태

본 건물은 크게 두 가지 유형으로 구분됩니다.

가동 및 나동(건물(2) 표제부 참조): 공부상으로는 철골조 샌드위치 판넬 지붕 단층 건물로 외벽은 적벽돌쌓기, 내벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 알루미늄 샷시입니다. 그러나 현황은 철근콘크리트조 철골트러스 샌드위치판넬 지붕으로, 단가 조정이 반영되었습니다. 사용승인은 1997년 7월 2일이며, 현재 창고로 이용 중입니다. 건물 면적은 787.32㎡ (약 238평)입니다.

다동(건물(4) 표제부 참조): 철근콘크리트조 스라브지붕 2층 건물로 외벽은 적벽돌쌓기, 내벽은 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 알루미늄 샷시입니다. 사용승인은 1995년 11월 15일이며, 1층은 공장, 2층은 공장 및 사무실 등으로 이용 중입니다. 건물 면적은 792.24㎡ (약 240평)입니다.

이 외에 제시외 건물 면적 121.00㎡ (약 37평)이 있으며, 감정가에 포함되어 있습니다.

2.7. 설비 내역

건물 내 위생 및 급배수설비가 되어 있으며, 개별 냉난방 구조입니다. 화재탐지소방설비는 제시외로 추가 반영되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 분석

토지 및 건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2024년 4월 19일 접수된 에스제이엔피엘대부주식회사의 근저당권(을33)입니다. 이 근저당권보다 선순위에 있는 권리는 소유권이전(갑1, 2000-08-21)뿐이며, 후순위 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

말소기준권리(을33, 2024-04-19) 이후로 접수된 권리들로는 이선영의 근저당권(을34, 2024-06-11), 이선영의 임의경매(갑6, 2024-09-25, 본건 경매), 정혜윤의 가압류(갑7, 2024-11-26), 서울시산림조합의 임의경매(갑8, 2025-01-13, 타경152) 등이 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

본 물건에는 다수의 임차인이 존재하며, 일부 임차인은 대항력을 갖추고 있어 인수될 수 있는 보증금이 존재합니다.

* (주)신혜인식품: 보증금 20,000,000원, 차임 4,500,000원, 전입/사업자 등록일 2018-11-28, 배당신고일 2024-12-02, 대항력 있음.

* (주)송강: 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 전입/사업자 등록일 2012-04-13, 대항력 있음.

* (주)우진데코: 보증금 3,000,000원, 차임 0원, 전입/사업자 등록일 2014-07-29, 대항력 있음.

* 김일남(GL컴퓨터지수): 보증금 7,000,000원, 차임 700,000원, 전입/사업자 등록일 2021-07-19, 대항력 있음.

* 현대화성(주): 보증금 7,000,000원, 차임 700,000원, 전입/사업자 등록일 2006-05-17, 배당신고일 2024-11-29, 대항력 있음.

* 현대화성(주): 보증금 750,000,000원, 차임 0원, 전입/사업자 등록일 1989-06-14, 배당신고일 2024-12-02, 대항력 있음.

총 보증금 합계 (인수 가능성 있는 금액): 792,000,000원.

특히, 현대화성(주)의 1989년 6월 14일 전입/사업자 등록일자는 말소기준권리(2024년 4월 19일)보다 훨씬 앞서므로, 해당 보증금 750,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

3.3. 물건명세서 상 특이사항

* 일괄매각: 토지와 건물이 함께 매각됩니다.

* 제시외 건물은 감정가에 포함되어 있습니다.

* 목록 2. 가동, 나동은 공부상 철골조이나 현황은 철근콘크리트조입니다.

* 목록 3.은 현황 일부가 도로로 이용 중입니다.

* 목록 5. 6. 토지는 각 지분으로 매각됩니다.

* 작성일 2026-06-10 기준, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요 없음)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 경기도 광주시 목동 지역은 중소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 주택, 농경지 등이 혼재된 계획관리지역 내 공장지대입니다. 이는 산업 활동이 이루어지는 지역적 특성을 반영합니다. 광주시 자체적으로는 서울, 성남, 하남시와 인접한 도농복합도시로서, 경안동이 주요 상권으로 형성되어 있으며, 최근에는 신도시 개발과 교통망 확충으로 상권이 분화되고 확대되는 추세를 보입니다. 특히, 공장 및 창고 임대 매물 정보에서 경기도 광주 목동 지역이 서울과의 근접성을 강점으로 언급되는 경우가 많아, 물류 및 생산 기지로서의 잠재력을 보여줍니다. 다만, 지역 내 특정 상권 분석 시 유동인구, 배후수요, 경쟁업소 현황 등 보다 세부적인 데이터 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

본 물건은 공장 용도로 주로 이용되고 있어, 일상적인 생활 편의시설과의 직접적인 연관성은 낮습니다. 하지만, 주변 지역은 농경지와 임야, 주택 등이 혼재하고 있어 일부 주거 생활 환경도 포함하고 있습니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 더 넓은 범위의 생활 및 편의시설은 경안동 등 광주시의 주요 시가지로 이동하여 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수 대상 대항력 있는 임차인: 총 792,000,000원의 보증금이 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 특히 현대화성(주)의 7억 5천만원 보증금은 상당한 부담이 될 수 있습니다. (3.2. 임차인 현황 및 인수 권리 참조)

* 공부와 현황의 차이: 가동 및 나동 건물은 공부상 철골조이나 현황은 철근콘크리트조로, 이는 추후 재건축 또는 증축 시 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

* 일부 토지 지분 매각: 목록 5번과 6번 토지는 각 지분으로 매각되므로, 토지 이용 및 관리 시 타 지분 소유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 공장지대 특성: 공장지대의 특성상 주변에 관련 시설이 밀집해 있으며, 이는 소음, 분진, 교통량 증가 등의 영향을 미칠 수 있습니다. (Search results indicated general industrial areas and potential for waste treatment facilities in broader Gwangju city area, but no specific '혐오시설' immediately adjacent to the subject property was found in the provided search snippets).

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 목동에 위치한 공장 용도의 부동산입니다. 편리한 교통 접근성과 공장지대로서의 입지적 장점을 가지고 있으나, 상당한 금액의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담, 공부와 현황의 차이, 토지의 지분 매각 등은 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 특히, 7억 5천만원에 달하는 현대화성(주)의 보증금은 낙찰 후 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있으므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 자금 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 및 수도권 접근성: 경기도 광주시는 서울과의 접근성이 좋아 물류 및 생산 기지로 유리한 입지를 제공합니다.

* 공장지대 입지: 계획관리지역 내 공장지대에 위치하여 공장 설립 및 운영에 적합합니다.

* 토지 및 건물 규모: 총 토지 면적 2,603㎡ (약 787평)와 총 건물 면적 1,579.56㎡ (약 478평)으로, 비교적 규모 있는 사업 운영이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 3,756,451,200원에서 제시된 권리 분석 결과, 특히 대항력 있는 임차인들의 인수 보증금(총 792,000,000원)을 제외한 순수 부동산 가치와 잠재적 가치 상승 요인을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 다만, 인수해야 할 보증금의 규모가 매우 크므로, 실제 입찰가 산정 시에는 이를 상쇄할 수 있는 시세 조사, 추가적인 권리관계 분석, 향후 활용 계획 등을 면밀히 검토하여 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 정확한 입찰가격을 제시하기 어렵지만, 인수 보증금액을 고려하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

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