나이스옥션 법원경매 원주 2024타경3277 [1] 강원특별자치도 횡성군 둔내면 둔방내리 230-32 도로 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 원주 2024타경3277 [1] 강원특별자치도 횡성군 둔내면 둔방내리 230-32 도로 경매

물건 대표 이미지

원주지원 경매1계 2024타경3277 | 소재지: 강원특별자치도 횡성군 둔내면 둔방내리 230-32 | 감정가: 505,244,000원 | 최저가: 505,244,000원 | 용도: 도로

1. 원주지원 2024타경3277 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 원주지원 2024타경3277 (1)

소재지: 강원특별자치도 횡성군 둔내면 둔방내리 230-32

용도: 도로

감정가: 505,244,000원

토지면적: 17,622.00㎡ (5,330.46평)

토지 지분율: 1739953.7500000002

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 장OO

채무자: 장OO

채권자: 원OOOOOOOOO

특이사항: 분묘기지권

주의사항:

- 일괄매각

- 분묘소재여부는 별도 확인 요망(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음)

- 감정평가액(최저매각가격)은 지상에 소재하는 수목을 포함한 가격임

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경

본 물건은 강원특별자치도 횡성군 둔내면 둔방1리 마을회관 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 자연림 및 농경지 등이 소재하는 마을 주변 야산지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본 물건 인근까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1)은 완경사지의 부정형 토지로서 현재 자연림으로 이용 중입니다.

기호(2)는 완경사지의 부정형 토지로서 현재 도로로 이용 중입니다.

기호(3)은 완경사지의 부정형 토지로서 현재 도로로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호(1) 토지는 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 현황 도로(본건 기호(2) 및 (3))가 접해 있습니다.

기호(2) 및 (3) 토지는 현황 도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (2), (3) 일체: 계획관리지역, 성장관리계획구역

기호(1), (3) 상세: 가축사육제한구역(2017-05-01)(일부제한구역(소,말,사슴,양,염소,산양:110m 이하))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2017-05-01)(일부제한구역(젖소:1000m 이하))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

기호(2) 상세: 가축사육제한구역(2017-05-01)(일부제한구역(소,말,사슴,양,염소,산양:110m 이하))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

1.3. 입지조건

본 물건은 강원특별자치도 횡성군 둔내면의 자연 녹지 지역에 위치하며, 마을과 인접한 야산 지역입니다. 주변은 자연림과 농경지가 주를 이루고 있으며, 비교적 조용한 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 인근 버스 정류장을 통해 가능합니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 장OO입니다. 채권자는 원OOOOOOOOO입니다. 권리 분석 시 가장 주의해야 할 점은 '분묘기지권'의 존재 가능성입니다. 감정평가서상에도 분묘 소재 여부를 별도 확인하도록 명시되어 있으며, 만약 분묘가 존재할 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있어 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다. 일괄 매각 조건으로 진행되나, 매각 대상은 '토지일부지분'이므로 공동 소유권 문제가 발생할 수 있습니다.

1.5. 상권분석

대상 물건은 주로 자연림 및 도로로 이용되고 있어 현재로서는 직접적인 상업 활동이 이루어지는 상권 지역으로 보기는 어렵습니다. 주변은 농경지와 산림으로 구성된 전형적인 농촌 또는 산림 지역의 특성을 나타냅니다. 따라서 상권 형성은 미미하며, 생활 편의 시설 등은 인근 마을 또는 읍내로 이동하여 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

1.6. 생활정보

본 물건은 둔내면 둔방1리 마을회관 인근에 위치하여 해당 마을의 생활권을 공유합니다. 주변은 산과 자연이 어우러진 지역으로 쾌적한 자연 환경을 제공합니다. 다만, 편의시설, 병원, 학교 등 주요 생활 기반 시설은 차량을 이용해 둔내면 소재지나 인근 도시로 이동해야 하는 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 '분묘기지권'입니다. 분묘가 토지 내에 존재할 경우, 이를 이전하거나 관리하는 데 비용과 시간이 소요될 수 있으며, 이는 토지 활용도를 크게 저하시킬 수 있습니다. 또한, '토지일부지분매각'으로 인해 소유권이 분할되어 공동 소유자 간의 의견 충돌이나 관리 문제 발생 가능성이 있습니다. 토지 이용계획상 '가축사육제한구역' 및 '준보전산지'에 해당하여 신축 또는 용도 변경 시 건축 및 개발 규제를 받을 수 있습니다. '도로'로 이용되는 일부 토지의 경우, 실제 도로로서의 공공성 및 통행권 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 강원 횡성군 둔내면의 야산 지역에 위치한 토지 일부 지분 매각 건입니다. 현재 자연림과 현황 도로로 이용 중이며, 감정가는 5억 524만 4천원입니다. 토지일부지분매각이라는 점과 더불어 분묘기지권의 잠재적 존재 가능성이 주요 리스크 요인입니다. 개발이 제한적인 준보전산지 및 가축사육제한구역이라는 점도 고려해야 합니다. 투자 시에는 이러한 제약 사항들을 충분히 인지하고, 분묘 관련 문제를 명확히 해결할 수 있는 방안을 모색해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

이 물건의 투자 포인트는 낮은 감정가 대비 넓은 토지 면적, 그리고 잠재적인 개발 가능성입니다. 만약 분묘기지권 문제가 해결되고, 토지 이용 규제가 완화된다면 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 특히, 도로로 이용되는 필지가 포함되어 있어, 주변 토지와의 연계 개발 또는 접근성 확보를 위한 전략적 투자가 이루어질 수 있습니다. 횡성 지역의 자연환경을 활용한 전원주택 단지 조성이나 관광 관련 시설 개발 가능성을 염두에 둔다면 장기적인 관점에서 접근해 볼 수 있습니다. 분묘기지권은 리스크이기도 하지만, 이를 해결했을 때의 이점 또한 고려해볼 만합니다.

법원 정보

원주지원 경매1계