나이스옥션 법원경매 춘천 2024타경56053 [2] 강원특별자치도 춘천시 남면 박암리 산16 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2024.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 남면 박암리 소재 "박암리마을회관 " 동측 원거리에 위치하며, 주위는 유원지, 농경지, 임야 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 제반 차량 진출입 가능하며, 간선도로와의 거리, 버스정류장과의 거리등에 비추어 대중교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2,3,5,6,13,14,15,18,21,23,24,26,28) 부정형의 대체로 평지로서 일단의 캠핑장부지 등으로 이용중임.
기호(7,8,16,17) 부정형의 완경사지로서 하천임.
기호(9,10,19,22,27) 부정형의 완경사지로서 휴경지임.
기호(11,12) 부정형의 급경사지로서 임야임.

인접 도로상태

기호(1,2,3,5,6,13,14,15,18,21,23,24,26,28): 북측으로 노폭 약3미터의 포장도로와 접함.
본건 (7,8,9,10,11,12,16,17,19,22,27) 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,18 생산관리지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 홍수관리구역(2020-06-18)<하천법>
기호3,13 계획관리지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(소,말,양(염소),사슴 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 홍수관리구역(2020-06-18)<하천법>
기호5,10,22 계획관리지역(계획_추가세분) 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호6,15 계획관리지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역(2020-06-18)<하천법>, 홍수관리구역(2020-06-18)<하천법>
기호7,21,26 생산관리지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역(2020-06-18)<하천법>, 홍수관리구역(2020-06-18)<하천법>
기호8 생산관리지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역(2020-06-18)<하천법>
기호9,16,27 계획관리지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역(2020-06-18)<하천법> 영농여건불리농지
기호11,12 농림지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>
기호14,23 생산관리지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(소,말,양(염소),사슴 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 홍수관리구역(2020-06-18)<하천법>
기호17 보전관리지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역(2020-06-18)<하천법>
기호19 보전관리지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(소,말,양(염소),사슴 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지
기호24 계획관리지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(소,말,양(염소),사슴 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 홍수관리구역(2020-06-18)<하천법>
기호28 계획관리지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(소,말,양(염소),사슴 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

Ⅰ. 감정평가의 개요 - 5. 기타 참고사항 " 참조

공부와의 차이

Ⅰ. 감정평가의 개요 - 5. 기타 참고사항 " 참조

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 일부 지상에 소재하는 몽골텐트, 카라반, 이동식 차양, 이동식 데크, 정자, 컨테이너하우스 등의 이동이 용이한 동산등은 감정평가제외 하였는 바, 업무 진행시 참고 하시기 바람.
본건 일부 지상에 소재하는 수목, 석축, 바닥포장 등은 거래관행에 따라 토지에 포함하여 감정평가하였는 바, 업무 진행시 참고 하시기 바람.
본건 기호(1, 21)에 소재하는 수영장시설일체(데크, 수영장설비, 여과기설비 등)는 탐문조사결과 타인소유 물건인 것으로 확인되어 감정평가 제외하였으며, 당해 시설물이 소재하는 상태를 기준하여 감정평가하였으며, 소재하지 않을 경우(나지상정)의 토지단가를 병기하였는 바, 업무 진행시 참고 하시기 바람.
본건 기호(21, 26)에 소재하는 카라반과 결합된 데크시설물(24식)은 탐문조사결과 타인소유 물건인 것으로 확인되어 감정평가 제외하였으며, 당해 시설물이 소재하는 상태를 기준하여 감정평가하였으며, 소재하지 않을 경우(나지상정)의 토지단가를 병기하였는 바, 업무 진행시 참고 하시기 바람.
본건 기호(8, 9, 10, 12)는 선하지로 확인되어 이를 고려하여 감정평가하였는 바, 업무 진행시 참고 하시기 바람.
본건 기호(7, 8, 16, 17)은 현황 "하천"으로 확인되어 이를 고려하여 감정평가하였는 바, 업무 진행시 참고 하시기 바람.
본건 기호(11,12)임야는 관목 및 초본류 입목 등이 자생하고 있어 분묘소재여부에 대한 지표의 전체조사가 불가능하고, 분묘의 소재여부가 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되어 이에 구애 없이 토지를 평가하였는바 업무 진행시 분묘기지권 성립여부 등은 별도의 확인조치 바람.
본건 기호(11,12)임야지상에 생육중인 입목은 거래관행에 따라 토지에 포함하여 감정평가하였음.
본건 건물의 상용에 이바지하는 급수 및 배수 관련설비, 정화조 설비 등은 건물에 포함하여 감정평가하였는 바, 업무진행시 참고 바람.
본건 건물의 종물 및 부합물 중 구조, 규모, 용도 등으로 보아 경제적 가치가 미미한 부분은 거래관행에 따라 건물에 포함하여 감정평가하였는 바, 업무진행시 참고 바람.
본건 기호(20)건물은 일반건축물대장상 박암리 9-1번지에 소재하는 것으로 되어있으나, 현장조사시 목측으로 확인한 결과 박암리 9-1번지 및 박암리 9-3번지 지상에 소재하는 것으로 확인되었는 바, 업무진행시 참고 바람.
본건 기호(20)건물 2층면적이 일반건축물대장(197.64㎡)과 등기사항전부증명서(199.64㎡)가 상이하여, 일반건축물대장을 기준하여 감정평가 하였는 바, 업무진행시 참고 바람.
본건 기호(25)건물 나동 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층창고 35.2㎡ 은 기준시점 현재 소재불명 상태로 확인되어 감정평가제외하였는 바, 업무진행시 참고 바람.
본건 기호(25)건물 등기사항전부증명상 등재되어 있는 다동(목구조 목조트러스경사지붕 단층 일반음식점 51.84㎡), 라동(목구조 목조트러스경사지붕 단층 일반음식점 51.84㎡), 마동(목구조 목조트러스경사지붕 단층 일반음식점 38.88㎡) 건축물은 일반건축물대장 말소되었고 현황상 멸실된 것으로 확인되는 바, 업무진행시 참고 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호4 "철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사스라브지붕"
기호20 조적조 슬라브, 아스팔트슁글 지붕
기호25철골조 샌드위치판넬경사지붕

이용상태

"기호(4): 다가구주택으로 이용중임.
기호(20):연수원으로 이용중임.
기호(25):근린생활시설로 이용중임."

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있으며 다가구주택, 연수원 부분에는 기름보일러에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참고 바람.

공부와의 차이

Ⅰ. 감정평가의 개요 - 5. 기타 참고사항 " 참조

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 숲이 울폐하여 분묘소재불명, 분묘소재시 분묘기지권 성립 여지 있음
- 맹지로 접근성 등 별도 확인 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 춘천지방법원 2024타경56053 (2)

* 소재지: 강원특별자치도 춘천시 남면 박암리 산16

* 용도: 임야

* 감정가: 566,472,000원

* 토지면적: 47,206.00㎡ (약 14,281.02평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡ (단, 건물감정평가요항표에 다가구주택, 연수원, 근린생활시설 등 이용 상태가 기재된 건물이 일부 존재하며, 매각대상은 토지매각이나 일괄매각 조건도 명시되어 있어 인수 시 별도 확인 필요.)

* 매각대상: 토지매각 (단, 주의사항에 일괄매각 조건 명시)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 원주원예농업협동조합 (정보 제공된 '원OOOOOOOOO'에서 추정)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 강원특별자치도 춘천시 남면 박암리 소재 "박암리마을회관" 동측 원거리에 위치합니다.

* 주위는 유원지, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

* 본건 및 인근 지역까지 제반 차량의 진출입은 가능합니다.

* 간선도로와의 거리 및 버스정류장과의 거리를 고려할 때, 대중교통 접근성은 보통으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태

* 토지는 부정형의 다양한 지형으로 구성되어 있습니다.

* 일부 필지는 대체로 평지로서 캠핑장 부지 등으로 이용된 이력이 있습니다.

* 일부 필지는 완경사지로 하천 또는 휴경지로 이용되었습니다.

* 나머지 필지는 급경사지 임야로 확인됩니다.

* 인접 도로상태

* 기호(1,2,3,5,6,13,14,15,18,21,23,24,26,28) 필지는 북측으로 노폭 약 3미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 하지만, 상당수의 필지(기호 7,8,9,10,11,12,16,17,19,22,27)는 맹지 상태로, 도로 접근성 확보가 필요한 상황입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

* 을3 근저당 (2014-11-25, 농업협동조합자산관리회사, 채권최고액 2,210,000,000원)

* 등기 현황

* 을3 근저당 외 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등이 등기되어 있으며, 이들은 말소기준권리 이후 순위로서 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 3,210,000,000원입니다.

* 인수되는 권리

* (목록12) 구분지상권 설정등기 (2024-08-07 등기)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 토지 이용에 상당한 제약을 줄 수 있습니다.

* 임차인 현황

* 제공된 정보상 인수할 보증금이 있는 임차인은 확인되지 않았습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

* 본 물건은 유원지, 농경지, 임야가 혼재된 지역적 특성을 가지며, 전통적인 상업지구와는 거리가 있습니다.

* 주변의 개발 계획이나 특정 산업 시설의 유무에 따라 향후 상권의 변화 가능성을 지켜볼 필요가 있습니다.

5. 생활정보

* 교통 및 접근성

* 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 맹지 필지가 다수 존재하므로, 차량 진입로 확보 방안을 별도로 확인해야 합니다.

* 편의시설 및 주변환경

* 주거지로서의 편의시설보다는 자연환경 위주로 구성되어 있습니다.

* 주변 지역에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았으나, 장기적인 관점에서 주변 개발 계획 등을 주시할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권

* 산림이 울폐하여 정확한 분묘 소재 파악이 어렵습니다.

* 향후 분묘가 발견될 경우, 분묘기지권이 성립될 가능성이 있으며, 이는 토지 이용에 추가적인 제약을 초래할 수 있습니다.

* 맹지 및 도로 접근성

* 상당수의 토지가 맹지여서 건축 또는 개발 시 도로 확보가 필수적이며, 이에 따른 추가 비용 및 행정 절차가 요구될 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 생산관리지역, 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역 등 복합적인 용도지역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 홍수관리구역, 하천구역, 임업용산지, 준보전산지 등 다양한 법적 제한 사항이 존재하여 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다.

* 현황 및 건물 관련 문제

* 일부 필지는 현황상 하천으로 이용 중입니다.

* 일부 토지는 송전선하지 (선하지)로 확인되어 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 감정평가 시 제외된 이동 가능한 동산(몽골텐트, 카라반 등)은 별도로 처리해야 합니다.

* 타인 소유로 확인된 수영장 시설, 카라반 결합 데크 시설 등은 인수 대상이 아니므로, 철거 등 별도 조치가 필요할 수 있습니다.

* 일부 건물은 멸실되었거나 소재 불명 상태이며, 공부와의 차이가 있는 건물도 있어 실제 현황 확인이 매우 중요합니다.

* 인수되는 권리

* 구분지상권 설정등기가 매수인에게 인수되므로, 토지 이용 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 강원도 춘천시 남면 박암리에 위치한 광대한 임야로, 감정가는 약 5.6억원 규모입니다.

* 과거 캠핑장 등으로 일부 이용된 이력이 있으나, 현재는 숲이 울폐하고 맹지인 필지가 다수 있어 이용 및 접근에 상당한 제약이 따릅니다.

* 분묘기지권 성립 가능성, 매수인에게 인수되는 구분지상권, 복잡한 토지이용계획 및 제한사항, 현황 하천, 맹지 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다.

* 건물 상태 또한 공부와의 차이, 멸실, 타인 소유 시설 혼재 등으로 인해 복잡하므로, 매각 대상이 토지임에도 불구하고 현황을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

* 잠재적인 개발 가능성을 염두에 둔다면 고려할 수 있겠으나, 이러한 위험 요소들을 해소하기 위한 추가적인 비용과 노력이 상당할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 임야로서, 향후 지역 개발이나 장기적인 관점에서의 활용 가치를 기대해볼 수 있습니다. (단, 현재의 제약 조건 해소가 전제되어야 함)

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 매각으로 소멸되지 않는 권리(구분지상권)가 인수되며, 맹지 해소, 분묘 이장, 복잡한 토지 이용 제한 해소 등 추가적인 비용 발생 가능성이 높습니다.

* 또한, 건물 상태의 복잡성을 고려할 때, 이러한 제반 사항들을 종합적으로 분석하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 감정가 566,472,000원을 기준으로, 인수되는 권리 및 제반 비용을 제외한 실질적인 가치를 면밀히 평가한 후, 본인의 투자 성향에 맞는 적정 입찰가를 결정하시기 바랍니다. (인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.