나이스옥션 법원경매 수원 2024타경9913 [1] 경기도 화성시 장안면 수촌리 산31-10 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 공히 경기도 화성시 장안면 수촌리 소재 황골산업단지 북동측 인근에 위치하고 있으며,
인근은 임야, 농경지, 단독주택 등이 소재하고 있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 공히 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하나 노선버스 및 배
차간격 등 고려시 제반 교통여건은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

본건 공히 남동측 하향의 완경사 부정형 토지로서, 현황 "자연림" 상태임.

인접 도로상태

본건 공히 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
임업용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.
기호(2): 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.
기호(3): 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 온천지구<온천법>
임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호(2) 위지상에 육안으로 보았을 때 분묘라 판단되는 묘지 2기가 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-지분매각임. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경9913 (1)

소재지: 경기도 화성시 장안면 수촌리 산31-10

용도: 임야

토지면적: 총 5686.00㎡ (약 1720.27평)

매각 대상 지분: 1389.6584㎡ (약 420.23평)

감정가: 50,036,760원

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 장안면 수촌리 소재 황골산업단지 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 임야, 농경지, 단독주택 등이 소재하고 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량 접근은 가능하나, 인근 노선버스정류장의 노선 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

토지 현황

본건 토지는 남동측 하향의 완경사를 이루는 부정형 토지로서, 현재 "자연림" 상태로 이용 중입니다.

인접 도로와의 직접적인 연결이 없어 맹지 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 성장관리권역에 속합니다.

일부 필지는 보전관리지역 및 온천지구에도 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

말소기준권리는 2024년 09월 05일 접수된 신한은행의 강제경매개시결정(채권액 16,713,626원)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부등본 및 물건명세서에 명시된 바와 같이, 지상권은 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다.

인수되는 권리

상기 명시된 지상권 외 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성에 대해 주의가 필요합니다.

기타 권리사항

본건은 토지 일부 지분만 매각하는 건입니다.

공유자 우선매수 신고가 가능하며, 이는 1회에 한하여 행사 가능합니다. 공유자가 우선매수권 신고 후 매수보증금을 미납하여 신고가 실효될 경우, 해당 공유자는 이후 매각기일에는 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

토지 기호(2) 지상에 분묘 2기가 소재하며, 분묘기지권 성립 가능성을 고려해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 농림지역에 속한 임야 지분으로, 주변에 황골산업단지가 인접해 있습니다.

주된 용도는 임야, 농경지, 단독주택 등으로, 개발보다는 자연 보전 또는 농업 관련 이용이 주를 이루는 지역입니다.

산업단지 인근이라는 점은 향후 개발 가능성을 시사할 수 있으나, 현재로서는 전형적인 농촌 지역의 상권 특성을 보입니다.

5. 생활정보

현황 자연림 상태의 임야로, 주변에 농경지 및 단독주택이 산재해 있습니다.

차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편한 것으로 파악됩니다.

생활 편의시설에 대한 정보는 부족하며, 도심 접근성보다는 해당 지역 기반의 생활 여건을 따를 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각 건으로, 전체 토지 사용 및 처분에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다.

* 맹지로서 차량 진출입로 확보를 위한 추가적인 작업이나 비용이 발생할 수 있습니다.

* 분묘 2기가 소재하고 있어, 분묘 이장 등에 따른 법적, 금전적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 농림지역, 가축사육제한구역 등의 용도지역 지정으로 인해 건축 및 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

* 공유자 우선매수 신고 가능성으로 인해 낙찰 후 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 있을 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 장안면의 임야 지분으로, 자연림 상태의 맹지이며 여러 개발 제한 및 특이사항(지분매각, 분묘기지권, 공유자 우선매수)을 내포하고 있습니다.

감정가는 50,036,760원이나, 지분 매각 및 상기 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

잠재적인 개발 가치나 투자 수익을 기대하기보다는, 해당 지역의 개발 동향을 면밀히 파악하고 지분권자로서의 권리를 어떻게 행사할 것인지에 대한 구체적인 계획 수립이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가를 기준으로, 지분 매각이라는 특성상 경쟁이 치열하지 않거나, 리스크 요인으로 인해 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 화성시의 전반적인 개발 계획 및 해당 지역의 미래 가치 상승 가능성을 주시할 필요가 있습니다.

* 농림지 임야에 대한 규제 완화 또는 개발 계획 수립 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 지분 매각이며, 맹지, 분묘기지권, 공유자 우선매수 신고 가능성, 토지이용 제한 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다.

따라서, 입찰가는 감정가(50,036,760원)를 기준으로 하되, 위에서 언급된 각종 위험 요인을 충분히 반영하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 분묘 상태 확인, 공유자들의 현재 지분 비율 및 실질적 의사 확인, 향후 개발 가능성에 대한 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

일반적으로 이러한 물건의 경우, 리스크를 감안하여 감정가의 60% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 개인의 위험 감수 정도와 향후 활용 계획에 따라 달라질 수 있습니다.

외부 지도서비스 및 검색 결과에 따르면, 본건 인근에 특정 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 황골산업단지 인근이라는 점과 농림지역이라는 점을 감안할 때, 지역 특성에 따른 환경적 요소를 고려할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.