나이스옥션 법원경매 수원 2024타경9913 [1] 경기도 화성시 장안면 수촌리 산31-10 임야 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경9913 [1] 경기도 화성시 장안면 수촌리 산31-10 임야 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매3계 2024타경9913 | 소재지: 경기도 화성시 장안면 수촌리 산31-10 | 감정가: 50,036,760원 | 최저가: 50,036,760원 | 용도: 임야

1. 수원 지원 2024타경9913 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경9913 (1)

소재지: 경기도 화성시 장안면 수촌리 산31-10

용도: 임야

감정가: 50,036,760원

토지면적: 5686.00㎡ (약 1720.09평)

토지 지분율: 138965.84 (제시된 정보 그대로 기재)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

주의사항: 지분매각으로, 공유자가 우선매수신고 후 매수보증금을 미납하여 실효될 경우 해당 공유자는 이후 매각기일에 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

감정평가서 요약:

위치 및 주위환경: 경기도 화성시 장안면 수촌리 소재 황골산업단지 북동측 인근에 위치하며, 주변은 임야, 농경지, 단독주택 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 차량 접근은 가능하나, 인근 노선버스정류장이 있으나 노선 및 배차간격을 고려할 때 교통여건은 다소 불편합니다.

형태 및 이용상태: 남동측 하향의 완경사 부정형 토지로서, 현황 '자연림' 상태입니다.

인접 도로상태: 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

기호(1): 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한), 임업용산지, 성장관리권역.

기호(2): 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한), 임업용산지, 성장관리권역.

기호(3): 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한), 임업용산지, 성장관리권역, 온천지구.

제시목록 외 물건: 기호(2) 토지 위에는 분묘 2기가 소재합니다.

공부와의 차이: 없습니다.

기타 참고사항: 임대관계는 미상입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 화성시 장안면 수촌리에 위치하며, 황골산업단지 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 임야, 농경지, 단독주택 등이 혼재된 농촌 및 준도시 지역의 특성을 보입니다. 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편한 교통 여건을 가지고 있습니다. 토지는 남동측으로 완경사를 이루는 부정형의 자연림 상태이며, 현재 직접적인 도로에 접하지 않은 맹지입니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 김OO입니다. 채권자는 주OOOOOOOO이며, 현재 소유자의 지분만 매각 대상이 됩니다. 경매 절차상 공유자의 우선매수신고가 가능한 특이사항이 있으며, 이는 공유자가 낙찰가에 우선하여 해당 지분을 매수할 수 있는 권리입니다. 공유자 우선매수권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 매수보증금 미납 시 해당 권리는 소멸됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 임야 및 자연림 상태로 개발되지 않은 토지입니다. 주변에는 농경지와 단독주택이 산재하고 있으며, 인근에 황골산업단지가 위치해 있습니다. 상업 시설이나 일반적인 상권 형성이 미흡한 지역으로, 잠재적인 상업적 가치는 낮다고 판단됩니다. 다만, 산업단지 인접성은 향후 지역 개발 방향에 따라 영향을 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 농림지역 및 보전관리지역으로 지정되어 있어 현재 주거지로서의 직접적인 개발이나 이용에 제약이 많습니다. 주변 환경은 자연림과 농경지가 많아 비교적 쾌적한 편이나, 편의시설 접근성은 좋지 않습니다. 생활 정보 측면에서는 현재로서는 특별한 이점은 없으며, 주로 인근 농경지나 주택지의 생활권을 공유할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

첫째, 본 건은 토지 일부 지분 매각으로, 낙찰 후 공유자와의 관계에서 토지 이용 및 개발에 관한 협의가 필요하며, 이는 시간적, 비용적 부담이 될 수 있습니다. 둘째, 맹지이므로 건축 또는 개발 시 인접 토지의 통행권 확보가 필수적입니다. 셋째, 분묘 2기가 소재하고 있어 이장 등 추가적인 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다. 넷째, 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 성장관리권역 등 다수의 개발 제한 규제가 적용되어 향후 토지 이용 계획 수립에 제약이 따릅니다. 특히 기호(3) 토지는 온천지구에 해당되어 관련 법규 준수가 필요합니다. 마지막으로, 조사 결과 '비행안전제2구역(전술)'에 포함될 가능성이 있어, 군사 시설 보호 구역 관련 법규의 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 화성시 장안면의 임야로, 지분 매각이라는 특수한 물건입니다. 맹지, 분묘 소재, 복잡한 토지이용계획 및 제한사항, 그리고 공유자 우선매수권이라는 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 비록 황골산업단지와 인접해 있다는 점은 고려할 수 있으나, 현재로서는 개발 가능성이 낮고 권리관계가 복잡하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

본 건은 직접적인 투자 가치보다는 향후 주변 토지 개발 또는 공유자 지분 확보 등을 통한 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다. 예를 들어, 인접 토지 소유자가 지분을 매입하여 토지를 합필하려는 경우, 혹은 지역 개발 계획 변화에 따른 용도지역 변경 가능성을 기대하는 투자자에게는 일부 고려될 수 있습니다. 다만, 현재로서는 높은 불확실성과 잠재적 리스크가 크므로, 투자보다는 실용적인 목적(예: 인근 토지 소유자의 합병 목적 등)을 가진 특정 수요자에게 적합할 것으로 판단됩니다.

법원 정보

수원지방법원 경매3계